對(duì)于準(zhǔn)備在澳洲買房的朋友來(lái)說(shuō)，最近的澳洲真是讓人驚喜連連。澳洲聯(lián)儲(chǔ)將宣布2018年度9月利率決議，市場(chǎng)預(yù)期澳洲聯(lián)儲(chǔ)將維持利率在的水平上不變。澳洲聯(lián)儲(chǔ)上一次的8月6日利率決議維持利率在1%。這代表著澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)呈現(xiàn)火爆局面。

2019澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)

相信大家都知道近期澳洲央行連續(xù)兩次降息的動(dòng)作，這是自2012年以來(lái)的首次連續(xù)降息。央行行長(zhǎng)Philip Lowe表示：進(jìn)一步降息的舉措并不會(huì)讓人感到意外，目的是為了刺激澳洲的經(jīng)濟(jì)和就業(yè)率。這也是近7年來(lái)，澳洲央行首次在兩個(gè)月內(nèi)降低利率，在經(jīng)歷這兩次官方利率共下降50個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)后，澳洲終于迎來(lái)了1%的史上最低央行基準(zhǔn)利率。

這將大大減輕了貸款者的還款壓力，也體現(xiàn)出澳政府欲重新點(diǎn)燃房產(chǎn)市場(chǎng)的決心。據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)學(xué)家分析，央行更是有望在2019年結(jié)束之前再降25個(gè)基點(diǎn)。據(jù)網(wǎng)上貸款平臺(tái)顯示，6月份貸款平臺(tái)上所有貸方的中位利率為3.64%，比1月份的中位利率3.81%下降了17個(gè)基點(diǎn)。

購(gòu)房者對(duì)日前創(chuàng)紀(jì)錄的低利率水平做出了積極反應(yīng)，悉尼和墨爾本的住宅銷售情況正反彈至接近繁榮的巔峰時(shí)期。RateCity的研究主管Sally Tindall表示：“隨著貸款申請(qǐng)的放寬，更多的房產(chǎn)買家將涌入市場(chǎng)，這樣一來(lái)， 澳洲房?jī)r(jià)很可能再次起飛 。”也就是說(shuō)，澳洲房市復(fù)蘇在即。

上周六，悉尼和墨爾本的初步拍賣清空率分別達(dá)到80%(485場(chǎng)拍賣)和76%(718場(chǎng)拍賣)，與五年房地產(chǎn)繁榮時(shí)期內(nèi)的2017年達(dá)到頂峰時(shí)的銷售情況相符。悉尼拍賣商Damien Cooley說(shuō):“這是自拍賣熱潮達(dá)到頂峰以來(lái)，我所見過(guò)的最強(qiáng)勁的一次拍賣。這不僅僅發(fā)生在上周六，而且是在過(guò)去兩周內(nèi)。”

CoreLogic Research研究主管Tim Lawless在評(píng)論8月業(yè)績(jī)時(shí)表示，"在過(guò)去一個(gè)月價(jià)格大幅上升的同時(shí)，拍賣清空率也在持續(xù)上升，且在待售房產(chǎn)數(shù)量依然較低的情況下，買家群體也在擴(kuò)大。"“一個(gè)穩(wěn)定的聯(lián)邦政府、更低的利率、減稅和信貸政策的微妙放松，可能會(huì)對(duì)買家的需求和信心產(chǎn)生積極影響。”

Lawless指出，這是悉尼、墨爾本和霍巴特連續(xù)第三個(gè)月實(shí)現(xiàn)資本增長(zhǎng)，也是布里斯班連續(xù)第二個(gè)月實(shí)現(xiàn)資本增長(zhǎng)。他表示:“盡管‘復(fù)蘇的趨勢(shì)’仍處于早期階段，但這種增長(zhǎng)趨勢(shì)似乎正在加快步伐，尤其是在最大的首府城市之中。”

降息和APRA(澳大利亞審慎監(jiān)管局)的松綁，目的在于催化房產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇上漲，所以置業(yè)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)將是最大的贏家。根據(jù)投資銀行UBS預(yù)測(cè)，“潛在買家借貸數(shù)額將比之前多14%”。

抄底澳洲房產(chǎn)時(shí)機(jī)

對(duì)于近日來(lái)接連的降息，澳洲房?jī)r(jià)反彈，引來(lái)一些持懷疑態(tài)度的人警告稱，此輪反彈僅是曇花一現(xiàn)。那么現(xiàn)在是否是購(gòu)買澳洲房產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)呢?

他們認(rèn)為，房產(chǎn)價(jià)格上漲是寬松信貸所致。目前，澳大利亞實(shí)體經(jīng)濟(jì)太弱，房產(chǎn)價(jià)格仍可能至少下跌10%。

本周三，澳大利亞將公布第二季度GDP，可能顯示經(jīng)濟(jì)同比增速降至10年來(lái)最低。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們已經(jīng)下調(diào)對(duì)澳大利亞第二季度經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，瑞銀更是以“令人難以置信的頹勢(shì)”來(lái)形容。這樣的經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)同樣反映了建筑部門的萎靡。

上周公布的數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞建筑業(yè)的衰退狀況進(jìn)一步加劇，澳洲工業(yè)集團(tuán)(AIG)公布的數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞7月AIG建筑業(yè)表現(xiàn)指數(shù)下跌了3.9點(diǎn)，至39.1點(diǎn)，錄得六年以來(lái)的最低水平。如果該指數(shù)低于50點(diǎn)，則意味著建筑業(yè)活動(dòng)正在減少。

8月初，活躍于悉尼和黃金海岸市場(chǎng)的大型公寓樓建筑商拉蘭集團(tuán)(Ralan Group)因公寓價(jià)格低迷、租金下滑和銷售艱難而破產(chǎn)。留下了至少5億澳元的債務(wù)，數(shù)以百計(jì)的買家被告知，他們?cè)诖饲爸Ц兜臉腔ㄓ喗鹩锌赡艽蛄怂Ｒ恍┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師表示，建筑業(yè)的放緩在一定程度上解決了供應(yīng)過(guò)剩的問題，這將帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

悉尼房產(chǎn)中介Pete Wargent建議目前買入，“因?yàn)槲覀冋幵诘屠虱h(huán)境中”。本周二，澳大利亞央行將公布利率決議，市場(chǎng)預(yù)期該央行在6月和7月降息后將按兵不動(dòng)，維持在1%的利率不變，同時(shí)為進(jìn)一步放松貨幣政策敞開大門。利率期貨暗示，澳大利亞央行在10月降息25個(gè)基點(diǎn)的可能性有70%。墨爾本Nucleus Wealth的Damien Klassen擔(dān)心政策制定者似乎有意通過(guò)鼓勵(lì)更多人借錢和買房來(lái)支撐本國(guó)經(jīng)濟(jì)。

數(shù)字金融分析公司(Digital Finance Analytics)創(chuàng)始人馬丁?諾斯(Martin North)預(yù)計(jì)，未來(lái)幾個(gè)月，澳大利亞房產(chǎn)價(jià)格會(huì)小幅上漲，但隨著更多房屋推向市場(chǎng)，價(jià)格將再次開始下降。

“悉尼和墨爾本市中心區(qū)的房?jī)r(jià)看起來(lái)更加強(qiáng)勁，因?yàn)楣?yīng)量減少，買家數(shù)量增多。不過(guò)如果細(xì)化區(qū)域分析，那將完全不是一回事。”他說(shuō)，在過(guò)去的12個(gè)月里，悉尼郊區(qū)Ryde地區(qū)的單價(jià)下跌了30%。

澳大利亞失業(yè)率上升和工資增長(zhǎng)停滯可能拉低地產(chǎn)價(jià)格。除此之外，全球經(jīng)濟(jì)衰退的前景將使局勢(shì)更加惡化。諾斯預(yù)計(jì)，在沒有出現(xiàn)國(guó)際危機(jī)的情況下，未來(lái)幾年，澳大利亞房產(chǎn)價(jià)格將比目前低10%左右，如果遇到危機(jī)，降幅可能將達(dá)到20%或更多。

澳洲房產(chǎn)值得購(gòu)買嗎

長(zhǎng)期資產(chǎn)增值，澳洲房產(chǎn)依然可靠。因?yàn)榘闹薹慨a(chǎn)市場(chǎng)擁有以下2大優(yōu)勢(shì)：

1、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)于中國(guó)樓市調(diào)控的撲朔迷離，澳洲擁有最穩(wěn)定的房產(chǎn)投資環(huán)境。澳洲經(jīng)濟(jì)彈性良好，即便在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，也沒有出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退現(xiàn)象，是世界上少數(shù)幾個(gè)始終保持物價(jià)穩(wěn)定并無(wú)通貨膨脹壓力的國(guó)家。

而對(duì)于投資人士來(lái)說(shuō)，一個(gè)國(guó)家擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境非常重要，它決定了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的高低。澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)一直保持一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2、移民和教育拉動(dòng)人口增長(zhǎng)澳洲有著雄厚的教育資源和科研水平，優(yōu)良的師資力量讓來(lái)自世界各地的學(xué)子選擇留學(xué)澳洲。澳洲海外留學(xué)生眾多的事實(shí)也奠定了租房市場(chǎng)的穩(wěn)定需求。并且，澳洲作為移民國(guó)家，相較于英美等國(guó)家移民門檻較低，生活舒適、社會(huì)福利水平較高，也因此吸引了大批海外精英定居。

數(shù)據(jù)顯示，澳洲每年新進(jìn)移民平均約15萬(wàn)人口，大大超出房屋供給量。教育和移民奠定了房屋市場(chǎng)的需求，讓投資澳洲多了一重保障。除此以外，信息透明度高、規(guī)范的房屋操作、空置率低等市場(chǎng)大環(huán)境因素也是澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)值得投資的原因。

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