澳洲是一個(gè)多元化國(guó)家，擁有著優(yōu)越的自然條件和完善的社會(huì)制度和穩(wěn)定的政治體系，歷年來(lái)都被世界評(píng)選為最適宜人類居住的國(guó)家之一。澳洲還是投資者置業(yè)海外的首選之一，每年都會(huì)有很多人選擇移民澳洲或者置業(yè)澳洲。但在海外置業(yè)，如果不注意可能就會(huì)掉入買房陷阱。

澳洲購(gòu)房陷阱有哪些

購(gòu)房≠拿綠卡

在海外置業(yè)的人群中，不少購(gòu)房者是為了拿綠卡，希望購(gòu)買房產(chǎn)以后就能獲得外國(guó)居留的資格。但事實(shí)上，基本上所有西方的發(fā)達(dá)國(guó)家，如美澳加英等都不存在買房移民的政策。買房能移民的國(guó)家：韓國(guó)(濟(jì)州島)及塞浦路斯、希臘、葡萄牙、西班牙等歐洲國(guó)家。如果有人和你說(shuō)澳洲購(gòu)房就能拿綠卡，你就要當(dāng)心了。

不良中介低買高賣

有些不良中介會(huì)利用信息不對(duì)稱，以遠(yuǎn)超房屋本身價(jià)值的價(jià)格賣給投資人，從中獲取暴利。以及在海外買房涉及很多雜費(fèi)，有的房產(chǎn)中介會(huì)刻意向客戶隱去這些費(fèi)用，給客戶造成房子很便宜的印象?！耙鐑r(jià)”現(xiàn)在是海外置業(yè)爆發(fā)的最集中的問(wèn)題，這種圈套不僅普通的投資人，包括明星也不能幸免。

買房≠可以選學(xué)校

對(duì)于不少中國(guó)家庭來(lái)說(shuō)，移民國(guó)外的主要目的就是在于讓子女接受國(guó)外的先進(jìn)教育。而大量的海外房產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)，也將教育資源作為核 心賣點(diǎn)之一推出各種教育地產(chǎn)主題的海外樓盤。

其實(shí)國(guó)外是沒(méi)有教育地產(chǎn)這種說(shuō)法的，在澳洲，學(xué)生在中小學(xué)階段雖然是實(shí)行就近入學(xué)的方式，但入學(xué)條件并不與購(gòu)房落戶掛鉤(所以并沒(méi)有嚴(yán)格的學(xué)區(qū)房概念)。即使家長(zhǎng)在學(xué)校對(duì)應(yīng)片區(qū)內(nèi)沒(méi)有房產(chǎn)也不要緊，因?yàn)樽庾〉姆孔右材苻k理入學(xué)。

但同時(shí)，所謂教育地產(chǎn)用于出租是有一定優(yōu)勢(shì)的，有些地方學(xué)校比較多，學(xué)生和家長(zhǎng)租房的比例比較大，用于出租會(huì)有客源保證，并且租金也會(huì)高于其他同類房產(chǎn)。

字里行間潛藏的費(fèi)用

通常，你可能需要支付的所有費(fèi)用的詳細(xì)信息都會(huì)隱藏在合同的細(xì)則中。 持續(xù)的費(fèi)用，如年度賬戶費(fèi)用到估價(jià)、結(jié)算或抵消賬戶的一次性付款以及再提款和銀行支票的用戶費(fèi)用等，新貸款的幾乎每一筆費(fèi)用都寫在里面。Equity Resource銷售總監(jiān)弗萊明(David Fleming)表示，讓人們感到意外的一項(xiàng)費(fèi)用是抵押登記費(fèi)，由州和領(lǐng)地政府負(fù)責(zé)登記貸款擔(dān)保。這筆費(fèi)用因州而異，從維州的116元到昆州的187美元不等。

不要忽略“默認(rèn)條款”

在買房貸款時(shí)，客戶常常會(huì)驚訝于貸款機(jī)構(gòu)可以寫上那么多默認(rèn)條款。最明顯的默認(rèn)條款就是，如果你未能按期還款，例如違約90天或以上，違約費(fèi)可以從9澳元到195澳元不等。

但是，還需要確保房屋的金額始終高于貸款金額。如果你正在裝修中，并且你的房子不宜居住，可能會(huì)違反規(guī)定;如果你的裝修未經(jīng)市府批準(zhǔn)，或者如果你沒(méi)有保險(xiǎn)，也可能違規(guī)。 導(dǎo)致違約的其他事件包括被判入獄或宣告破產(chǎn)。 貸方可以指示你糾正這些問(wèn)題，但如果如果你不改正，他們可以采取法律行動(dòng)并從你那里收回法律費(fèi)用。

文件少意味著費(fèi)用高

在貸款時(shí)，有些人被瑣碎復(fù)雜的貸款文件搞到崩潰，但業(yè)內(nèi)人士提醒，所需證明文件較少的貸款——?jiǎng)t需要支付更高的費(fèi)用。更多的情況是——所需文件越少，費(fèi)用越高，利率越高，涉及的風(fēng)險(xiǎn)越大。

低風(fēng)險(xiǎn)貸款可以成為收入較低的貸款人的救星，但是RateCity報(bào)告指出，其利率可能比別人高出1%，前期費(fèi)用可能很高，LMI可能會(huì)達(dá)到60%，而且LVR可能是80%。

澳洲買房最新規(guī)定

雖然澳洲買房陷阱很多，但為了保障買家的權(quán)益、完善產(chǎn)業(yè)法規(guī)。新州開始執(zhí)行“史上最嚴(yán)”期房合同新規(guī)。這項(xiàng)新規(guī)主要覆蓋了期房合同中的六大方面，旨在進(jìn)一步限制開發(fā)商，并從法律層面上給予購(gòu)房者更好的支持與保障。

1.合同中需要披露的細(xì)節(jié)更多

在新規(guī)下，期房的合同所附帶的披露聲明(disclosure statement)中，開發(fā)商必須要在其中向買家披露日落日期細(xì)節(jié)(sunset date)、新房街號(hào)、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)草案、平面圖草案、社區(qū)規(guī)劃草案等等大量的具體細(xì)節(jié)信息。

2.買家有權(quán)就“重要事項(xiàng)”的變更索賠

在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，變化是難以避免的。新州這項(xiàng)新規(guī)要求，如果在開發(fā)過(guò)程中，有“重要事項(xiàng)(material particulars)”發(fā)生變更時(shí)，賣方必須及時(shí)通知買家。這些“重要事項(xiàng)”包括但不限于：項(xiàng)目及社區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃案、戶型圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理文件、合同細(xì)則等。

在一些情況下，如果發(fā)生改變的是那些當(dāng)初能夠直接決定買家購(gòu)買與否的重大項(xiàng)目，則買家有權(quán)在賣家發(fā)出通知的14天之內(nèi)要求取消合同;或者買家也可以選擇繼續(xù)履行合同，但追索最高相當(dāng)于購(gòu)買價(jià)2%的賠償。如果雙方無(wú)法就合同取消或賠款問(wèn)題達(dá)成一致，則可以提交仲裁。

3.冷靜期延長(zhǎng)至10個(gè)工作日

在之前的法規(guī)下，期房購(gòu)買的冷靜期(cooling-off period)為5個(gè)工作日，在新規(guī)之下，這一冷靜期被延長(zhǎng)至了10個(gè)工作日。也就是說(shuō)，從現(xiàn)在開始，針對(duì)新州所有的期房買賣，從合同交換之日開始的10個(gè)工作日之內(nèi)，買家都可以退出購(gòu)買并解除合同。

4.買家支付的所有購(gòu)房款都需交至信托賬戶

為了避免開發(fā)商破產(chǎn)時(shí)買家無(wú)法追回定金及首付的情況，新規(guī)明文指出，買家所交付的任何定金、首付和其它分期付款的款項(xiàng)，在合同執(zhí)行期間，必須由信托賬戶或受監(jiān)管的賬戶保管，在房屋交付前，開發(fā)商不得提取。

5.交付前21天，開發(fā)商必須向買家提供注冊(cè)圖紙

在房屋交付前至少21天，開發(fā)商必須將房屋最終的注冊(cè)圖紙及其它相關(guān)文件提供給買家。

如果該注冊(cè)圖紙及文件中反映出了開發(fā)商沒(méi)有通知到的“重要事項(xiàng)”更改，則買家在14天內(nèi)仍可申請(qǐng)取消合同或索賠。

6.日落條款對(duì)買家更友好

日落條款(sunset clause)是一種合同中的常見條款，多見于當(dāng)一個(gè)交易的簽約時(shí)間與履約時(shí)間間隔較長(zhǎng)的情況。具體到期房交易中，一般買賣雙方會(huì)在合同中約定一個(gè)日落日期，即最晚交房日期，在雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)、無(wú)違約的情況下，一旦過(guò)了日落日期還未交房，則雙方均可以解約而無(wú)需承擔(dān)違約后果。

日落條款的本意是保護(hù)買家不被無(wú)限期地“困”在一個(gè)延遲的合同中，但在過(guò)去數(shù)年間的房?jī)r(jià)暴漲中，有個(gè)別無(wú)良開發(fā)商利用日落條款與原買家解約，再將房產(chǎn)重新放回市場(chǎng)上加價(jià)出售。因此，在2015年，澳洲政府出臺(tái)法律，嚴(yán)禁開發(fā)商在既沒(méi)有買家同意、也沒(méi)有最高法院許可的情況下，使用日落條款終止期房購(gòu)買合同。

而本次新州的新規(guī)，則更進(jìn)一步規(guī)定，無(wú)法按時(shí)出具居住許可證(occupation certificate)等情況，也會(huì)觸發(fā)日落條款;以及，即使開發(fā)商援引日落條款終止合同，法院仍可以對(duì)買方所受到的損害進(jìn)行相應(yīng)的賠償判決。

以上就是澳洲房產(chǎn)交易常見陷阱有哪些的相關(guān)內(nèi)容了，希望對(duì)您有所幫助。對(duì)于在澳洲購(gòu)置房產(chǎn)的人們來(lái)說(shuō)，做好事先準(zhǔn)備，才能更加安心放心的買到合適的房產(chǎn)。如果您對(duì)澳洲房產(chǎn)還有其他疑問(wèn)，可以咨詢我們的在線客服，我們將會(huì)以最專業(yè)的態(tài)度和顧問(wèn)為您提供服務(wù)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。