一直以來，澳大利亞房產(chǎn)都是國人海外投資的熱門選項(xiàng)之一，投資者在購買房產(chǎn)前除要了解購房的流程，如選擇自己滿意的房源、簽訂合同和購買保險(xiǎn)等等。移民人士還需要了解投資澳洲房產(chǎn)要避開的“雷區(qū)”，這樣才能夠在澳大利亞購買到性價(jià)比高的房產(chǎn)。

澳洲房產(chǎn)投資“雷區(qū)”

錯(cuò)失一個(gè)好的入市機(jī)會

房產(chǎn)漲落有周期變化，確實(shí)房產(chǎn)作為一種商品也遵循了周期規(guī)律，人人都想在周期底部買入。

但任何周期的底部都是在上漲后才知道原來過去的是底部，所以沒有良好的心態(tài)，一味等便宜以后再便宜，最后直到上漲了不得不增加預(yù)算購買。

同時(shí)房產(chǎn)價(jià)格雖然有周期變化，但并不意味著所有地區(qū)的漲落是同步的是處于同一個(gè)周期中，當(dāng)你以某個(gè)地區(qū)的低點(diǎn)來判斷另一個(gè)地區(qū)周期的低點(diǎn)時(shí)往往是不準(zhǔn)確的。

在任何情況下都能淘到”值“的房子，而所謂低谷，只不過是上一輪周期的”頂峰“而已，不必執(zhí)著。

周圍沒有一群專家支持團(tuán)隊(duì)

沒有一個(gè)人能成為全方位的專家，一個(gè)成功的投資者應(yīng)該有一群包括律師、貸款中介、會計(jì)師、特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)師和建筑設(shè)計(jì)師朋友。

這些專家可以幫你一開始就搭建合理的投資結(jié)構(gòu)，尋找到有潛力的物業(yè)，可以順利的申請到貸款用好財(cái)務(wù)杠桿，了解房產(chǎn)權(quán)屬的背景，掌握目標(biāo)房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃和限制，預(yù)先大致了解可以建造房屋的數(shù)量、大小，從而測算出比較真實(shí)合理的盈利預(yù)期。

被他人營銷策略誤導(dǎo)

普通投資者在購買物業(yè)的過程中往往處于不利的地位，他們的情緒往往被中介或者賣家營造的環(huán)境所影響，例如在某些銷售展會上有許多人排隊(duì)購買房子(可能是雇人來排隊(duì)的，也可能是賣家故意把前期買家集中起來簽約)，人為創(chuàng)造銷售緊張氣氛，讓你頭腦發(fā)熱即刻下單。

再比如在拍賣過程中，一個(gè)好的拍賣師或者好的中介經(jīng)常會鼓動(dòng)一些潛在買家不理智的火拼，最終導(dǎo)致房產(chǎn)成交價(jià)大大高于其實(shí)際價(jià)值。

沒有好的現(xiàn)金流管理

其實(shí)好的物業(yè)，尤其是資本增值較快的物業(yè)，租金回報(bào)率往往都是很低的(因?yàn)榈氐暮扛吡?。

以維州本地為例，帶地老區(qū)老別墅的租金回報(bào)率在2-3%左右。

全新或近新townhouse的租金回報(bào)率不足5%，加上一些房東支出(基礎(chǔ)服務(wù)水費(fèi)、市政費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等)、中介費(fèi)用等等，實(shí)際到手可能低于4%。

這樣情況下租金收入往往在購置房子的前幾年都不能覆蓋貸款利息，如果未來再加息(現(xiàn)在是澳洲歷史上利率最低的階段)缺口就更大了。

這個(gè)本身并不是問題，如果你買了資本增值的房子其實(shí)是好事。

問題主要是，如果你長期需要“養(yǎng)”這個(gè)房子，你可能沒有什么現(xiàn)錢再去投資第二，或者第三套了，所以“買對了房子”反倒也在某種程度上，成了絆腳石。

沒有一個(gè)好的物業(yè)管理

當(dāng)我們無暇自己管理物業(yè)時(shí)(如你沒有時(shí)間或者因?yàn)橥顿Y物業(yè)較多沒有精力打理)聘請的物業(yè)管理人是否盡職和優(yōu)秀是至關(guān)重要的，比如：

嚴(yán)格調(diào)查租客背景

緊跟市場趨勢提供租金評估

是否按約定經(jīng)常檢查物業(yè)

糾正租戶損害房屋的行為

當(dāng)出現(xiàn)設(shè)施故障時(shí)能及時(shí)處理

并且處理過程中尋找性價(jià)比合理、質(zhì)量優(yōu)異的維修公司也能為你省下可觀的金錢和減少物業(yè)的損傷。

一個(gè)優(yōu)秀專業(yè)的物業(yè)管理公司不僅能有效打理房產(chǎn)的大大小小的事務(wù)，還能無形中提升房產(chǎn)的升值保值空間。有了省心的物業(yè)管理公司替自己打點(diǎn)房產(chǎn)，從這些瑣事解放出來，才能有足夠的精力和時(shí)間去組合新的投資方向，使自己投資實(shí)現(xiàn)利益最大化。

澳洲房產(chǎn)投資如何“避雷”

一、海外人士在購買房產(chǎn)時(shí)，需要找到靠譜、專業(yè)的房產(chǎn)代理律師

澳洲移民在購買房產(chǎn)前，可以委托靠譜的房產(chǎn)代理律師。律師需要從開發(fā)商或者房東手中取得房產(chǎn)銷售合同。在這一過程中，律師有責(zé)任審核售房合同的嚴(yán)謹(jǐn)性。如果遇到不滿足買房人士需求的條款內(nèi)容，這時(shí)候就要告知買房人士，這樣買賣兩方就需要商議如何解決這些問題從而滿足兩者之間的全部要求。海外人士在這里尋找靠譜的律師能夠幫助自己更大可能地保障自己的利益。反之，如果找的房產(chǎn)律師不靠譜、不專業(yè)，則很容易會使得自己遭受不必要的損失。

二、買賣雙方簽訂好合同后，需要及時(shí)地將房錢匯入賣房銀行賬戶

移民人士在簽訂好房產(chǎn)合同時(shí)，需要將房錢的首付款打入到賣房的信托銀行賬戶中。接下來就是在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)付清房產(chǎn)全款。在這個(gè)過程中，除了將房錢打入到受政府監(jiān)管的信托銀行戶口中，買房人士還要注意萬一所售房產(chǎn)不符合政府驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的情況。如果遇到這種不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的情況，買賣雙方可以立即解除購房合同，之前所簽的合同也將失去法律效益。

海外人士在購房過程中，需要在澳洲當(dāng)?shù)貙ふ铱孔V專業(yè)的房產(chǎn)代理律師、開一個(gè)方便使用的澳洲銀行賬戶和及時(shí)將房錢匯入賣房銀行賬戶中等等。只有這樣，移民人士才能夠在澳洲當(dāng)?shù)刭徺I到性價(jià)比高的澳洲房產(chǎn)。

三、在購買房產(chǎn)時(shí)，可以開一個(gè)方便使用的澳洲銀行賬戶

很多海外人士在登陸澳洲時(shí)，首先要做的事情是會開一個(gè)澳洲銀行賬戶。生活在澳洲的移民申請者會見到澳洲各處的取款機(jī)，他們在開好澳洲銀行賬戶后，就能夠在澳洲各處使用，這樣就在很大程度上方便了海外人士在澳洲當(dāng)?shù)氐纳?。?dāng)然，買房人士在購買房產(chǎn)前，也需要開設(shè)一張銀行賬戶。這樣，在打入首付款或者余款時(shí)會很方便。

房產(chǎn)投資是一個(gè)細(xì)水長流的投資模式，呈現(xiàn)高增長但短期低收益的特征，要有足夠的風(fēng)險(xiǎn)管理意識，預(yù)留充足的現(xiàn)金流以應(yīng)對周期波動(dòng)，要盡可能的多調(diào)研，當(dāng)自身知識不夠時(shí)要學(xué)會借助專家的力量。

投資其實(shí)從來都不簡單。如果你認(rèn)為很簡單，那你恐怕不是沒有掌握到投資的全局風(fēng)險(xiǎn)，或者是高估了自己對市場的認(rèn)識。

好的投資像一幅拼圖，每一塊拼板，都很重要，唯有認(rèn)清整個(gè)全局才能拼接完整，才能構(gòu)建出新的藍(lán)圖。

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風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請投資者充分認(rèn)識投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。