脫歐的重壓力下，英國(guó)房產(chǎn)也面臨巨大的壓力。和以往不同的是，學(xué)生公寓房產(chǎn)開始興起，迎來了大爆發(fā)，究其原因，只要是脫歐間接影響了前往英國(guó)留學(xué)的人生人數(shù)，留學(xué)生增多，公寓供不應(yīng)求，自然給了市場(chǎng)有趁之機(jī)。

英國(guó)學(xué)生公寓投資價(jià)值幾何

眾所周知，教育和房地產(chǎn)一直是英國(guó)面向海外投資者的兩張王牌，學(xué)生公寓作為兩者的結(jié)合體，這幾年發(fā)展勢(shì)頭極為迅猛，早已成長(zhǎng)為一個(gè)成熟的物業(yè)投資類別。

值得注意的是，本文所講的學(xué)生公寓不同于學(xué)校內(nèi)的宿舍，指的是開發(fā)商特別為學(xué)生開發(fā)的私營(yíng)學(xué)生公寓，位于學(xué)校周邊，允許個(gè)人投資者購買。

目前英國(guó)在校大學(xué)生人數(shù)達(dá)到170萬，由于學(xué)校內(nèi)的宿舍供應(yīng)嚴(yán)重不足，且一般只為大一新生提供校內(nèi)宿舍，大約70%的學(xué)生要自己解決住宿問題，其中大部分會(huì)選擇這類學(xué)生公寓。

英國(guó)今年為學(xué)生提供的專用床位數(shù)僅56.8萬張，約為170萬總學(xué)生人數(shù)的三分之一，供應(yīng)嚴(yán)重不足。

供不應(yīng)求意味著有利可圖。

截至2018年底，英國(guó)各大學(xué)生公寓運(yùn)營(yíng)商總共持有290,570張床位，比2017年增加了18%，顯示英國(guó)本土機(jī)構(gòu)同樣在加碼投資。

統(tǒng)計(jì)顯示，2019年將會(huì)有大約60萬間學(xué)生公寓在英國(guó)完工，平均每間公寓價(jià)值8.7萬英鎊。

到2019年底，英國(guó)整個(gè)學(xué)生公寓市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到530億英鎊，比之2018年的505億英鎊，還要增加25億英鎊。

英國(guó)學(xué)生公寓市場(chǎng)之所以能吸引這么多資金，并在近幾年迎來大爆發(fā)，主要還是因?yàn)槠洫?dú)特的投資價(jià)值：

1. 脫歐意外助推英國(guó)留學(xué)產(chǎn)業(yè)

最近英國(guó)房市受脫歐沖擊很大，經(jīng)常有讀者讓我預(yù)測(cè)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，而每次分析到最后，都會(huì)講到英國(guó)教育對(duì)底層需求的支撐和對(duì)未來流動(dòng)性的保證。

英國(guó)的教育，包括中小學(xué)的私立教育、大學(xué)的高等教育都非常強(qiáng)，而且因?yàn)橛凭玫臍v史和長(zhǎng)時(shí)間的信譽(yù)沉淀，擁有很強(qiáng)的壁壘，即很難被其它國(guó)家突然替代。

在最近的兩項(xiàng)排名中，英國(guó)被2019 US News評(píng)為世界最佳教育國(guó)家，在所有國(guó)家中名列第一，美國(guó)位居第二。

最近英國(guó)面臨脫歐，但其留學(xué)產(chǎn)業(yè)卻絲毫沒有受到影響，反而還因?yàn)槊摎W后英鎊大跌導(dǎo)致留學(xué)成本大大降低，刺激了更多國(guó)際學(xué)生來英留學(xué)。

事實(shí)上，會(huì)受到脫歐影響的歐盟學(xué)生只占到英國(guó)留學(xué)生總數(shù)的6%，非歐盟學(xué)生才是英國(guó)留學(xué)的主力。

歐盟學(xué)生只占到很小的比例，非歐盟國(guó)際學(xué)生才是大頭，過去10年間增長(zhǎng)了69%。

數(shù)據(jù)顯示，盡管受到脫歐影響，在2018/2019年的申請(qǐng)季中，從歐盟申請(qǐng)來英留學(xué)的學(xué)生依然增加了約3.4%，非歐盟的留學(xué)生增加約11.1%。

UCAS最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有非歐盟國(guó)家中，中國(guó)留學(xué)生增長(zhǎng)最猛：目前已經(jīng)有超過11萬中國(guó)留學(xué)生在英國(guó)大學(xué)讀書，比歐盟所有國(guó)家留學(xué)生的總和還要多。

脫歐公投以來，因?yàn)閾?dān)心來自歐盟的經(jīng)費(fèi)減少，英國(guó)許多大學(xué)都增加了對(duì)非歐盟國(guó)家的錄取人數(shù)，其中倫敦大學(xué)學(xué)院、曼切斯特大學(xué)、愛丁堡大學(xué)、考文垂大學(xué)的留學(xué)生人數(shù)都超過了1萬人。

聯(lián)系美國(guó)在特朗普上臺(tái)后逐漸收緊對(duì)中國(guó)學(xué)生的留學(xué)政策，英國(guó)一下成了最大的受益國(guó)，由于中國(guó)這個(gè)最大生源國(guó)的助推，赴英留學(xué)的國(guó)際生數(shù)量水漲船高。

國(guó)際生，特別是非歐盟國(guó)家的國(guó)際學(xué)生，是英國(guó)學(xué)生公寓市場(chǎng)絕對(duì)的租住主力，他們因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱，更愿意為安全系數(shù)高的學(xué)生公寓買單。

總結(jié)來說，英國(guó)留學(xué)產(chǎn)業(yè)本來就非常發(fā)達(dá)，這兩年因?yàn)槊摎W后英鎊大跌和美國(guó)收緊政策，更是意外迎來第二春。

2. 供不應(yīng)求導(dǎo)致投資回報(bào)率持續(xù)走高

學(xué)生公寓是難得被脫歐利好的英國(guó)資產(chǎn)。

在供應(yīng)一端，脫歐帶來的不確定性會(huì)造成新開工或正在籌備中的開發(fā)項(xiàng)目融資困難，導(dǎo)致新建學(xué)生公寓項(xiàng)目工期延長(zhǎng)，加劇學(xué)生公寓供不應(yīng)求的局面。

長(zhǎng)年供不應(yīng)求的局面，也進(jìn)一步推高了英國(guó)學(xué)生公寓的投資回報(bào)率。

EGI發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月，英國(guó)學(xué)生公寓的資產(chǎn)價(jià)值比上一年增長(zhǎng)了6.5%，租金也同步上漲了3.4%，平均的年度總回報(bào)率達(dá)到了12.3%。

租金方面，由于國(guó)際留學(xué)生數(shù)量持續(xù)上升，2018/2019學(xué)年英國(guó)學(xué)生公寓的租金平均上漲了2.26%，其中巴斯的漲幅最大，達(dá)到了3.81%。

其余學(xué)生公寓租金增幅比較大的城市還包括：愛丁堡(3.74%)、諾丁漢(3.65%)、萊斯特(3.24%)、杜倫(3.22%)。

脫歐造成的英鎊貶值使得留學(xué)成本大大降低，或?qū)⒋碳じ鄧?guó)際學(xué)生申請(qǐng)來英國(guó)上學(xué)。國(guó)際學(xué)生一直是租住學(xué)生公寓的主力，因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱更愿意為安全系數(shù)高的學(xué)生公寓買單，這樣一來需求被進(jìn)一步增加，學(xué)生公寓的租金也有望繼續(xù)上漲。

投資優(yōu)勢(shì)明顯，穩(wěn)定回報(bào)高

除了市場(chǎng)需求旺盛外，投資英國(guó)學(xué)生公寓的優(yōu)勢(shì)也十分明顯：

一是投資門檻比較低，學(xué)生宿舍總價(jià)一般不超過50-100萬人民幣;

二是投資回報(bào)高，購買學(xué)生宿舍一般都有包租協(xié)議，保證年租金收入7-10%，十幾年就能回本了，比國(guó)內(nèi)很多固定收益的理財(cái)產(chǎn)品收益高;

三是，英鎊匯率低，最近兩年是英鎊匯率30年以來的低位，低位買入，未來升值潛力較大。

英國(guó)學(xué)生公寓投資注意事項(xiàng)

1)多樣化的投資方式

按時(shí)間排序，投資學(xué)生住宿通常的順序?yàn)橘徺I房產(chǎn)、獲得HMO許可證，并通常以良好的收益出租每個(gè)房間。

但隨著英國(guó)學(xué)生人數(shù)的增加，所提供的投資選擇范圍也隨之增大。雖然HMO仍然是最熱門的，但除此之外，為學(xué)生專門建立的學(xué)生宿舍(PBSA)也吸引了很多地產(chǎn)投資人的興趣。

專家能源供應(yīng)商Glide Utilities的2016年報(bào)告顯示，當(dāng)涉及到這種類型的財(cái)產(chǎn)時(shí)，一半以上的英國(guó)學(xué)生想要水電費(fèi)、互聯(lián)網(wǎng)等被納入租金的住宿。

超過一半的學(xué)生想要盡可能靠近他們的大學(xué)校園，約30%的學(xué)生希望有良好的交通連接。有三分之一的人認(rèn)為獨(dú)立浴室是絕對(duì)必需的。這是一個(gè)值得了解的信息，特別是在您將投入大筆資金之前。

2)打好您的算盤

過去18個(gè)月內(nèi)，英國(guó)政府引進(jìn)各項(xiàng)立法使得租賃物業(yè)的回報(bào)減少。投資者現(xiàn)在需要為任何可歸類為第二套房子的房產(chǎn)或部分房產(chǎn)支付3%的印花稅附加費(fèi)。此外，房東不能再按100%的按揭利息要求減免稅款。

比如說，在今年4月之前，一個(gè)房東的租金收入為10,000鎊，但是在按揭貸款中支付了9,000鎊的房屋利息，如是他只需在其1,000鎊的利潤(rùn)上按常規(guī)稅率征稅。

然而，利息稅減免的優(yōu)惠現(xiàn)在正在減少，房東目前只能抵消其抵押貸款的75% – 這個(gè)數(shù)字明年還將下降到50%，到2019年為25%，那么在2020年，他們的抵押貸款利息完全將免稅。相反，他們必須先在總收入上繳納稅款，才能再申請(qǐng)減免20%的稅款。

3)了解您的義務(wù)

所有業(yè)主必須遵守一系列關(guān)鍵的健康和安全義務(wù)。制定正確的公共責(zé)任，購買建筑和財(cái)物保險(xiǎn);進(jìn)行火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并確保該物業(yè)擁有必要數(shù)量的防火門、消防出口和滅火器。

住宅業(yè)主協(xié)會(huì)(RLA)發(fā)布了有助于理解消防安全立法的有用指南。強(qiáng)烈建議您在物業(yè)中安裝自動(dòng)灑水滅火系統(tǒng)，以確保房屋財(cái)產(chǎn)不會(huì)遭到損失。

此外在樓梯間安裝扶手和正確的照明燈，并在物業(yè)中安裝應(yīng)急照明;雖然“Occupiers’ Liability Act 1957”法案中對(duì)此沒有做絕對(duì)的要求，但這樣做能確保萬無一失。

確保門窗符合正確的安全標(biāo)準(zhǔn);確保該物業(yè)適合人類居住(1985年“房東與租客法”，第10節(jié))。另外，不要忘了考慮安裝煙霧和一氧化碳報(bào)警器的成本，否則您可能會(huì)面臨5,000英鎊的罰款。以上內(nèi)容雖然廣泛，但并不詳盡。出租物業(yè)之前，請(qǐng)務(wù)必咨詢專業(yè)的法律人仕，以確保您履行所有法律義務(wù)。

4)地段為王

如果您購買學(xué)生宿舍純粹是為了投資，而不是因?yàn)槟唤壴谝粋€(gè)特定的城市或城鎮(zhèn)，那么最重要的是了解哪些地區(qū)提供最好的收益。

行業(yè)報(bào)告會(huì)定期發(fā)布信息，披露學(xué)生宿舍出租收益率最好的城鎮(zhèn)。最新的報(bào)告顯示收益率排名前三的分別是蘇格蘭的圣安德魯斯、蘭開斯特和拉夫堡。

首先選擇一個(gè)學(xué)生宿舍需求量大的城市或小城鎮(zhèn)，然后研究哪些街區(qū)或街道最熱門。當(dāng)?shù)貙ｉT做學(xué)生宿舍出租宿的中介應(yīng)該能夠給您這些有用的信息。

5)所需牌照有哪些?請(qǐng)向市政廳會(huì)了解

出租學(xué)生宿舍，不同城市或地區(qū)所需牌照不同。業(yè)主將被要求披露過去是否有任何不誠(chéng)實(shí)、暴力或與毒品有關(guān)的罪行，或有違反房屋或房東和租客法律的紀(jì)錄。

申請(qǐng)一個(gè)許可證的費(fèi)用可能高達(dá)幾百鎊，然而一些市政廳可為額外的許可提供折扣。另外，當(dāng)局對(duì)違規(guī)的房東的罰款也是很高的。去年10月，一位利物浦房東因?yàn)闆]有利物浦市議會(huì)的業(yè)主許可證而被罰款1,000鎊，此外還被勒令支付相應(yīng)的法律費(fèi)用。

如果您的房子是租給三個(gè)或三個(gè)以上，不是來自同一個(gè)家庭的人，一起共用房子的設(shè)施，比如廁所和廚房等，那么您則需要HMO許可證。最好聯(lián)系當(dāng)?shù)厥姓d，以確保您申請(qǐng)正確的許可證。

6)不要給自己找麻煩

尋找容易維護(hù)的房子，越新越好，因?yàn)樾路恐恍栎^少的花費(fèi)和修理。帶有三到四個(gè)房間的房子最受學(xué)生歡迎。

出租給學(xué)生的房子容易會(huì)受到嚴(yán)重的磨損和破壞，所以在裝修時(shí)要選耐用的廚房工作臺(tái)和家具，以避免頻繁的更換吃掉您的利潤(rùn)。

7)向?qū)＜覍で蠼ㄗh

您可能會(huì)考慮和租客們簽訂一個(gè)整體出租協(xié)議，而不是與每個(gè)租戶簽訂分租協(xié)議。這樣一來，如果有人提前搬出，您也不必?fù)?dān)心租金收入。許多房東還要求每個(gè)學(xué)生租客提供一個(gè)擔(dān)保人，以確保到時(shí)付款。您可以事先向律師咨詢專業(yè)意見。

8)為您的房子做宣傳

即使您擁有當(dāng)?shù)刈詈玫姆孔樱绻麤]有宣傳，潛在的學(xué)生甚至不會(huì)知道它在那里。了解當(dāng)?shù)卮髮W(xué)是否編制該地區(qū)認(rèn)可的私人學(xué)生宿舍的目錄，如果有這樣的目錄，請(qǐng)讓學(xué)校把您的房子也加上。

9)做好長(zhǎng)遠(yuǎn)打算

您是否打算建立一個(gè)房地產(chǎn)投資組合，等您退休時(shí)傳給您的孩子?或者您打算將來把房子賣了，把收益當(dāng)作您的退休金?無論您作何打算，您都需要從策略上考慮。

請(qǐng)調(diào)查當(dāng)?shù)卮髮W(xué)的財(cái)務(wù)狀況，因?yàn)槟耐顿Y和大學(xué)的良好運(yùn)作息息相關(guān)，如果大學(xué)破產(chǎn)了，那么您的學(xué)生宿舍投資也很可能會(huì)因此而陷入僵局。

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風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。