2018年澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以用“跌跌不休”來(lái)形容，再遭受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景不明的影響，投資者對(duì)澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)并不看好，持觀望態(tài)度。與此同時(shí)，相關(guān)的房產(chǎn)專(zhuān)家或經(jīng)濟(jì)學(xué)家并沒(méi)有閑著，最澳洲房產(chǎn)在過(guò)去的一年做了一個(gè)總結(jié)，下面，就和邦海外一起看看2018澳洲房產(chǎn)總結(jié)：未來(lái)3年房?jī)r(jià)或?qū)⒂|底回升一文吧。

2018年澳洲房?jī)r(jià)表現(xiàn)

最新數(shù)據(jù)，2018年全澳房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到4.8%，創(chuàng)下近十年來(lái)最弱表現(xiàn)。12月份，悉尼與墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化，房?jī)r(jià)分別下跌1.8%與1.5%。達(dá)爾文、珀斯與布里斯班分別下跌1.8%、1%與0.2%。

悉尼西部及北岸風(fēng)險(xiǎn)大

悉尼房市接連五年強(qiáng)勢(shì)上行之后，出現(xiàn)自2012年以來(lái)房?jī)r(jià)的首次年度下跌。2014年與2015年，悉尼房?jī)r(jià)分別上漲了12.8%與14.9%，2017年漲勢(shì)開(kāi)始消退，當(dāng)年房?jī)r(jià)僅漲3.2%。

過(guò)去一年房?jī)r(jià)則下跌了7.2%，行業(yè)專(zhuān)家預(yù)測(cè)2019年還會(huì)有更多痛楚。預(yù)計(jì)會(huì)再跌10%。

據(jù)SQM研究，悉尼的空置率11月跳漲到了3.2%，而長(zhǎng)期均值是2.2%。目前待建成的公寓數(shù)量龐大，房產(chǎn)空置率高于長(zhǎng)期平均值并且還在上升。

另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，悉尼自住性置業(yè)活動(dòng)水平在下降，庫(kù)存量上升——目前悉尼的房產(chǎn)掛售數(shù)量同比上升約兩成。

悉尼的公寓密集地帶：西部的大片地區(qū)及下北岸風(fēng)險(xiǎn)最大。

墨爾本房?jī)r(jià)6年來(lái)首次下跌

去年7月墨爾本房?jī)r(jià)下跌了0.9%。是2012年11月以來(lái)墨爾本房?jī)r(jià)首次下跌。這期間，一些悉尼房產(chǎn)投資者轉(zhuǎn)投墨爾本。由于悉尼房?jī)r(jià)過(guò)高，大量公寓置業(yè)者轉(zhuǎn)投價(jià)格較低的墨爾本和布里斯班，導(dǎo)致三季度悉尼公寓開(kāi)工量同比下跌60%，公寓期房銷(xiāo)售量同比暴跌88%。與此形成鮮明對(duì)照的是，第三季度墨爾本和布里斯班公寓開(kāi)工量和公寓期房銷(xiāo)售量都出現(xiàn)上升，原因是這兩座城市涌入了大量包括華人在內(nèi)的海外移民，房?jī)r(jià)也較低，對(duì)置業(yè)者有較大吸引力。

墨爾本的公寓市場(chǎng)今年也面臨較大供給壓力。今年墨爾本交付的高層公寓樓(四層以上)將從去年的13,500套增至17,000套。去年墨爾本公寓價(jià)格下跌2.3%。

2018年墨爾本近郊的房?jī)r(jià)只下降了0.1%。但專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)仍可能是今年受創(chuàng)最嚴(yán)重的地區(qū)，近郊房?jī)r(jià)將有更達(dá)的下降。

今年大墨爾本地區(qū)房?jī)r(jià)下跌加速，到2020年才會(huì)略有反彈。預(yù)計(jì)墨爾本降幅最大的是內(nèi)東區(qū)和內(nèi)南區(qū)，房?jī)r(jià)跌幅會(huì)在10%以上。

布里斯班公寓短期內(nèi)難以回暖

2018年布里斯班的獨(dú)立屋價(jià)格小幅上漲0.4%，公寓價(jià)格下跌0.7%，整體增長(zhǎng)0.2%。

澳新銀行認(rèn)為，2019年布里斯班房?jī)r(jià)會(huì)有1%的下跌，但凈跨州移民的增長(zhǎng)會(huì)給布里斯班樓市一定的支撐。布里斯班房?jī)r(jià)在2014年上漲4.1%，2015年上漲4.9%。在隨后的兩年中，公寓房?jī)r(jià)格下跌拖累了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，2016年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)放緩至1.6%，2017年上漲了1.8%。

布里斯班市中心的公寓市場(chǎng)短期內(nèi)難以回暖，這一區(qū)域的房?jī)r(jià)仍比十年前低約5%。然而，隨著新供應(yīng)放緩，2019年布里斯班公寓市場(chǎng)至少不太可能繼續(xù)惡化。預(yù)計(jì)今年布里斯班的新公寓完工量為5700套，幾乎是2017年峰值時(shí)期10,700套的一半，加上州際移民人口的支撐，今年布里斯班樓市的前景會(huì)優(yōu)于悉尼和墨爾本。

對(duì)此，全球著名會(huì)計(jì)公司畢馬威稱(chēng)，澳洲房?jī)r(jià)將在2021年前見(jiàn)底回升。畢馬威預(yù)測(cè)，由于國(guó)內(nèi)投資者的需求不同，悉尼和墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)不同表現(xiàn)。預(yù)計(jì)悉尼房?jī)r(jià)總跌幅為12.9%，墨爾本房?jī)r(jià)總跌幅為4.5%，悉尼房?jī)r(jià)下跌周期將長(zhǎng)于墨爾本。

根據(jù)畢馬威的預(yù)測(cè)，2019財(cái)年悉尼房?jī)r(jià)將下跌4.3%, 2020財(cái)年再下滑1.3%，2021財(cái)年將上漲3.5%。墨爾本房?jī)r(jià)在2019財(cái)年將下滑2%，隨后兩個(gè)財(cái)年將分別上漲2.4%和4.7%。

2019年澳洲及各城市房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

房產(chǎn)公司Domain認(rèn)為，2019年澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)將使更穩(wěn)定的一年，但這并不是說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)進(jìn)一步下跌，但在進(jìn)入另一個(gè)溫和增長(zhǎng)階段之前，房?jī)r(jià)下跌的速度將在2019年上半年放緩。

Domain預(yù)計(jì)，到2019年，悉尼和墨爾本將是全球最疲弱的兩個(gè)市場(chǎng)之一，然后預(yù)計(jì)到2020年，房?jī)r(jià)將以4%左右的速度增長(zhǎng)。布里斯班、珀斯、阿德萊德和堪培拉的房?jī)r(jià)在未來(lái)幾年將出現(xiàn)溫和增長(zhǎng)，霍巴特的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了近年的快速增長(zhǎng)后應(yīng)該會(huì)企穩(wěn)。

許多因素可能導(dǎo)致價(jià)格偏離預(yù)測(cè)(基于最可能的未來(lái)情景)。主要的下行風(fēng)險(xiǎn)包括:抵押貸款利率上升早于預(yù)期、速度快于預(yù)期、銀行進(jìn)一步收緊貸款、人口增長(zhǎng)放緩、投資者被迫拋售以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩。另一方面，房屋建設(shè)可能放緩，政府干預(yù)支撐市場(chǎng)，以及經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)，可能意味著房?jī)r(jià)漲幅高于預(yù)期。工黨提出的負(fù)扣稅改革的影響更加不確定，改革可能最終會(huì)推動(dòng)價(jià)格走低，但實(shí)際上可能會(huì)在未來(lái)6-18個(gè)月支撐價(jià)格。

Domain利用經(jīng)濟(jì)模型、市場(chǎng)領(lǐng)先指標(biāo)的分析和最近的市場(chǎng)趨勢(shì)對(duì)澳洲以及各首府城市別墅和公寓的房?jī)r(jià)作出了預(yù)測(cè)。

Domain預(yù)計(jì)，別墅價(jià)格將在2019年上半年繼續(xù)下跌，然后出現(xiàn)好轉(zhuǎn)并溫和增長(zhǎng)，從而在截至2019年12月的一年里實(shí)現(xiàn)約1%的年增長(zhǎng)率(見(jiàn)下圖)。預(yù)計(jì)在截至2020年12月的一年內(nèi)，房?jī)r(jià)增幅將升至4%。預(yù)計(jì)到2019年年中，別墅價(jià)格將從2017年82萬(wàn)澳元的峰值下跌7%，至76萬(wàn)澳元左右的低點(diǎn)。在這個(gè)低點(diǎn)，澳大利亞別墅價(jià)格將回到2016年的水平。

預(yù)計(jì)澳大利亞的公寓價(jià)格將在2019年和2020年分別增長(zhǎng)2%和3%。在截至2018年12月的一年下跌3%之后，預(yù)計(jì)2019年初公寓價(jià)格將見(jiàn)底。預(yù)計(jì)它們將較2017年6月的峰值56.8萬(wàn)澳元下跌約5%。在經(jīng)歷約54萬(wàn)澳元的低點(diǎn)后，房?jī)r(jià)將回到2016年末的水平。

Domain預(yù)計(jì)公寓價(jià)格將比別墅價(jià)格更具彈性，主要有兩個(gè)原因。首先，繁榮期的公寓價(jià)格漲幅較小，因此在2017-2019年期間，需要消散的市場(chǎng)“泡沫”較少。第二，州政府的印花稅優(yōu)惠將會(huì)抬高公寓價(jià)格，尤其是在悉尼和墨爾本。

穩(wěn)定的人口增長(zhǎng)、低失業(yè)率和低利率將在中期內(nèi)支撐澳大利亞房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)。在不久的將來(lái)，更嚴(yán)格的貸款條件將繼續(xù)給價(jià)格帶來(lái)壓力。但最終，借款人將開(kāi)始適應(yīng)這種新常態(tài)(包括更好地了解他們可以借多少錢(qián)，以及獲得貸款需要多長(zhǎng)時(shí)間)，貸款將開(kāi)始再次增長(zhǎng)，盡管增速有限。

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