前有脫歐，后有新增海外買家印花稅，倫敦房產(chǎn)可謂是前狼后虎，處于被動(dòng)之中，風(fēng)雨飄搖，不知未來(lái)的路在何方。

今近日，脫歐未決，但有關(guān)“海外買家的房產(chǎn)新政”，英國(guó)政府近日公布了針對(duì)海外買家在英格蘭或北愛(ài)爾蘭地區(qū)購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)征收1%的“海外買家印花稅”的征稅草案。

下面，邦海外就為大家介紹一下脫歐“大戲”+新增買家印花稅，倫敦房產(chǎn)會(huì)走向何方。

脫歐對(duì)倫敦房市的影響

在英國(guó)正式脫離歐盟之前，英國(guó)樓市仍將處于一個(gè)不確定期，就是英國(guó)脫歐是否明確。

無(wú)論是大到英國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體，還是具體到樓市，都需要一個(gè)明確的脫歐結(jié)果。至于說(shuō)是有協(xié)議的按秩序“軟脫歐”，還是無(wú)協(xié)議的“硬脫歐”，差別將是正式脫歐之后的波動(dòng)情況的不同。

如果是有協(xié)議脫歐，受系統(tǒng)預(yù)期的向好影響，樓市將平穩(wěn)回暖;但受屆時(shí)英鎊的升值，卻會(huì)壓抑海外投資者的積極性。

如果是無(wú)協(xié)議脫歐，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)大幅震蕩，有幾種可能：

一種可能是，出現(xiàn)類似2007年次貸危機(jī)爆發(fā)后短期內(nèi)房?jī)r(jià)大幅下滑的可能。但正如2018年首次購(gòu)房者呈現(xiàn)歷史高位的現(xiàn)象，由于英國(guó)尤其是倫敦樓市總體上長(zhǎng)期供不應(yīng)求的關(guān)鍵要素決定了，對(duì)于收入狀況較好的買家而言，將會(huì)積極入市抄底。

第二種可能，受到英鎊在正式“硬”脫歐后短期的再貶值的窗口期，對(duì)脫歐后英國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有信心的海外買家抄底。

確實(shí)是不論英國(guó)如何脫歐，倫敦樓市都正在受到國(guó)際買家的持續(xù)買進(jìn)。最新的數(shù)據(jù)顯示，英國(guó)脫歐談判期間，來(lái)自歐盟的買家非但不擔(dān)憂英國(guó)脫歐，反而趁機(jī)抄底，歐盟買家僅次于英國(guó)本地買家，占比19%，比2017年下半年的10%大幅上漲。充分顯示脫歐給大量買家創(chuàng)造的機(jī)會(huì)。如何從短期的波動(dòng)中發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，考驗(yàn)著投資者的智慧。

海外買家印花稅對(duì)倫敦房市的影響

英國(guó)政府已經(jīng)公布了針對(duì)海外買家征收印花稅的征求意見稿，海外買家印花稅將按1%的稅率征求民眾意見。征求意見的截止日期為2019年5月6日夜11:59。征稅的進(jìn)一步細(xì)節(jié)將于征求意見結(jié)束之后公布。

英國(guó)的海外買家印花稅是發(fā)達(dá)國(guó)家里最晚出臺(tái)的，也是完全出于英國(guó)國(guó)內(nèi)部分買不起房子的選民的壓力而出臺(tái)的政策。對(duì)于英國(guó)政府和選民來(lái)說(shuō)，是合理的;對(duì)于海外買家而言，當(dāng)然是不合理的。但和香港、加拿大、澳大利亞等國(guó)家動(dòng)輒兩位數(shù)的稅率相比，英國(guó)的1%稅率，僅僅是個(gè)象征性的稅費(fèi)。

無(wú)論海外買家印花稅何時(shí)執(zhí)行，我都認(rèn)為：認(rèn)真選擇一個(gè)好的投資項(xiàng)目，遠(yuǎn)比擔(dān)心1%的印花稅重要。道理很簡(jiǎn)單，如果糾結(jié)1%的印花稅，匆忙間選擇投資了一個(gè)潛力不太好，或者某些方面不理想的項(xiàng)目影響到保值增值，就得不償失了。

在倫敦樓市，好的項(xiàng)目能在短短的時(shí)間里輕松上漲較大的幅度，1%的一次性成本很快就能成為可忽略不計(jì)的。

首先，倫敦房產(chǎn)的本地居民需求的嚴(yán)重供應(yīng)不足局面，不會(huì)因?yàn)楫?dāng)前的脫歐等形勢(shì)有所改善，反而會(huì)更加嚴(yán)重。再加上國(guó)際買家對(duì)倫敦房產(chǎn)的持續(xù)需求，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最最基本的規(guī)律，倫敦房產(chǎn)將持續(xù)呈現(xiàn)需求旺盛、價(jià)格穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)。

倫敦地區(qū)每年新建住房約為3萬(wàn)套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足每年新增逾6萬(wàn)套的實(shí)際需求，導(dǎo)致大量居民不得不合租或居住在更外圍的通勤城鎮(zhèn)。

住房嚴(yán)重不足的趨勢(shì)，意味著倫敦樓市幾乎不存在泡沫，進(jìn)一步堅(jiān)定了本地自住買家或國(guó)家投資者持續(xù)購(gòu)買的信心。

其次，因?yàn)楣?yīng)不足的日積月累，英國(guó)房產(chǎn)的居住屬性非常強(qiáng)，尤其是倫敦地區(qū)，所有約340萬(wàn)套住宅房產(chǎn)的空置率，僅僅0.6%。英國(guó)最大的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)Rightmove的一個(gè)統(tǒng)計(jì)顯示，全倫敦所有出租房產(chǎn)的滿足率在98%。從不同角度印證了倫敦絕大部分房產(chǎn)的剛需性。

第三，英國(guó)樓市租金能輕松還月供貸款的現(xiàn)象。2007年次貸危機(jī)之后，英國(guó)央行切實(shí)吸取教訓(xùn)，對(duì)出租房按揭貸款出臺(tái)了非常嚴(yán)格的監(jiān)管政策。央行規(guī)定銀行必須確保房產(chǎn)月租金收入必須達(dá)到月供款的135%到145%，決定了投資業(yè)主們幾乎不會(huì)出現(xiàn)斷供的情況發(fā)生。即使平均房?jī)r(jià)下滑多少，只要房產(chǎn)處于出租狀態(tài)，幾乎不會(huì)出現(xiàn)拋售或甩手給銀行的情況。

從推動(dòng)需求和價(jià)格上漲，以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的雙向保障分析，倫敦房產(chǎn)都是值得投資、并且長(zhǎng)期持有的。

根據(jù)房地產(chǎn)集團(tuán)第一太平戴維斯(Savills)的數(shù)據(jù)顯示，到2023年，倫敦的租金將比同期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)4.5%的倫敦房租與今年相比增長(zhǎng)將達(dá)到15.9%。

脫歐之后，預(yù)計(jì)英國(guó)五年內(nèi)工資將增長(zhǎng)16%。這種提升與房屋供不應(yīng)求的現(xiàn)實(shí)將繼續(xù)推高租金。根據(jù)Rightmove的最新數(shù)據(jù)，大倫敦地區(qū)的租金漲幅最大的是Hayes，Southwark，Sherperd's Bush，Elephant & Castle以及Victoria，所有這些地區(qū)都是租賃熱點(diǎn)。

抄底英國(guó)房產(chǎn)的機(jī)會(huì)到了嗎?

短期來(lái)看，英國(guó)部分地區(qū)如大多倫多已出現(xiàn)買方市場(chǎng)。長(zhǎng)期來(lái)看，英國(guó)房產(chǎn)長(zhǎng)期供不應(yīng)求。我認(rèn)為投資英國(guó)房產(chǎn)，一般不會(huì)出現(xiàn)虧損情況，都能有所收益。

英國(guó)稅務(wù)局的房屋成交數(shù)據(jù)顯示，在2016年4月非首套和出租房產(chǎn)增收3%印花稅生效前，英國(guó)房產(chǎn)交易量迎來(lái)了一波井噴式的暴漲。即將于今年秋季上線的“額外印花稅”，可能也會(huì)帶來(lái)一大批海外購(gòu)房者。

買房交易日之前，買家在英國(guó)居住時(shí)間少于183天，需要支付1%的額外印花稅;不過(guò)如果你買房后，在英國(guó)又住了半年以上，那么這筆額外印花稅可以退給你。這筆收入將用于建設(shè)保障性住房。

根據(jù)以往脫歐英鎊的表現(xiàn)，月底英國(guó)無(wú)協(xié)議脫歐時(shí)，英鎊匯率可能會(huì)降到低點(diǎn)，此時(shí)買房相當(dāng)于直接折扣買房。之后，隨著政治平穩(wěn)后，市場(chǎng)恢復(fù)正常，根據(jù)以往英國(guó)房?jī)r(jià)趨勢(shì)，房?jī)r(jià)仍有較大增長(zhǎng)潛力。

房?jī)r(jià)漲幅或回落

全英房屋抵押貸款協(xié)會(huì)(Nationwide)公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年，英國(guó)房?jī)r(jià)增速?gòu)囊荒昵暗?.6%降至0.5%，創(chuàng)下2013年2月以來(lái)的最慢同比增速。這說(shuō)明英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了幾十年的繁榮之后，目前正在放緩。

雖然預(yù)計(jì)2019年英國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)有所上漲，但恐怕漲幅會(huì)有所回落，同時(shí)經(jīng)過(guò)月底的無(wú)協(xié)議脫歐，也許年底房?jī)r(jià)并不會(huì)高出很多。如果想短期持有，恐怕未必有預(yù)期的收益。

此外，開發(fā)商、房屋的地理位置、環(huán)境、交通便利程度等都需要嚴(yán)格考察，總之，買房者出手前一定要更加謹(jǐn)慎。

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