在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)，房產(chǎn)稅的相關(guān)事宜也是不可忽視的問題，例如所得稅、預(yù)扣稅、贈(zèng)予稅以及遺產(chǎn)稅等。有些稅費(fèi)可以有效的避免的，有些稅費(fèi)若無法及時(shí)繳納的話影響還是比較大的，美國(guó)房產(chǎn)購(gòu)買，不規(guī)劃稅收容易吃大虧!

作為非居民外籍人士在美國(guó)投資房產(chǎn)后，需要繳納哪些稅務(wù)?

當(dāng)非居民外籍人士在美國(guó)投資房地產(chǎn)并出租時(shí)，通常需要按照收到租金的30%預(yù)扣所得稅，物業(yè)管理公司或承租人有代扣代繳稅的義務(wù)，非居民外籍人士收到的租金收入已扣除30%的稅金，不需要再申報(bào)年度所得稅表。

外籍投資者可以選擇將被出租收入做為在美國(guó)的貿(mào)易或業(yè)務(wù)，從而按照累進(jìn)稅率納稅。這樣一來，與房產(chǎn)相關(guān)的開銷(如物業(yè)費(fèi)，房產(chǎn)稅，水電費(fèi)，維修費(fèi)等)可以相應(yīng)抵扣，只有凈收益才需要被征收稅。在這種情況下，非居民外籍人士需要每年向美國(guó)政府申報(bào)所得稅。

假設(shè)一棟價(jià)值50萬美金的房產(chǎn)，一年的租金收入有3萬美金，扣除物業(yè)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，基本維修，水電費(fèi)，及折舊費(fèi)用共計(jì)2萬美金，則此出租房產(chǎn)凈收入為1萬美金，符合10% 及12%兩段等級(jí)稅率，按照2018年單身稅率計(jì)算，需要繳納1013美元的聯(lián)邦個(gè)人所得稅。

如果當(dāng)年房子沒有順利出租，有出租虧損的情況下，仍然要申報(bào)所得稅。

比如一年在美國(guó)的租金收入為2萬美元，但是物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等等這些支出為3萬美元，結(jié)果出租房的凈虧損有1萬美元。這時(shí)業(yè)主千萬不要以為出租房產(chǎn)處于虧損狀態(tài)就不需要申報(bào)，如果你不申報(bào)美國(guó)稅局就會(huì)認(rèn)為你只有租金收入2萬美元，而沒有虧損，那么就會(huì)按2萬美元的收入計(jì)算個(gè)人所得稅。

當(dāng)非居民外籍人士在美國(guó)投資房地產(chǎn)并出售時(shí)，所產(chǎn)生的收益被視為美國(guó)來源收入，通常需要向美國(guó)繳納資本利得稅。對(duì)于外居民外籍人士(以及信托基金)而言，出售持有時(shí)間一年或以上的房地產(chǎn)需要繳納最高為20%的資本利得稅。為了避免外國(guó)投資者逃稅，非居民外籍人士在出售美國(guó)房產(chǎn)時(shí)，買方將按照法律規(guī)定代扣成交額的15%做為預(yù)扣稅。預(yù)扣稅不僅適用于房地產(chǎn)銷售，而且還適用于房地產(chǎn)交換、清算以及贈(zèng)予。

另外，當(dāng)非居民外籍人士在美國(guó)投資房地產(chǎn)時(shí)，還應(yīng)該關(guān)注遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。如果房產(chǎn)持有人不幸身故，該房產(chǎn)的繼承人將會(huì)被美國(guó)IRS征收遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)所在州也會(huì)征收州遺產(chǎn)稅。2019年,美國(guó)稅務(wù)居民的贈(zèng)與和遺產(chǎn)統(tǒng)一終身免稅額為11,180,000美金，在此范圍內(nèi)的遺產(chǎn)無需繳納遺產(chǎn)稅，但是對(duì)于非美國(guó)稅務(wù)居民，贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅的免稅額僅有60,000美金，超過的部分需要繳納遺產(chǎn)稅。因此，非居民外籍人士應(yīng)該提前通過適當(dāng)規(guī)劃，來減少或避免未來房產(chǎn)傳承的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

沒有報(bào)稅會(huì)有什么后果?

如果納稅人欠美國(guó)政府稅款，又沒有在納稅截止日期內(nèi)交款，他將被美國(guó)稅務(wù)局罰款并征收利息。美國(guó)國(guó)稅局的規(guī)定是，如果沒有按時(shí)申報(bào)并且拖欠美國(guó)國(guó)稅局的稅款，那么會(huì)收到罰款通知，包括了未及時(shí)申報(bào)罰款和未及時(shí)繳稅罰款。

因此，及時(shí)報(bào)稅和繳稅非常重要。 對(duì)于美國(guó)非稅務(wù)居民，特別是在美國(guó)境內(nèi)有房產(chǎn)和其它投資的人士來說，正常申報(bào)美國(guó)稅是保證其在美國(guó)財(cái)務(wù)利益不受干擾的重要因素，同時(shí)也能夠保證其在美國(guó)投資所得僅被征收合理稅款。

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