有些人靠房產(chǎn)投資賺的盆滿缽溢，而你卻總是被坑的血本無(wú)歸，2019年美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資白皮書(shū)，讓你看清美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)，海外投資不再迷茫。

前言：2018-2019年，受全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢(shì)放緩影響，長(zhǎng)達(dá)10年之久的全球房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期正在走向拐點(diǎn)，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)享受流動(dòng)性盛宴的曲終時(shí)刻正在來(lái)臨。

受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、各大央行加息，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)高熱正在退去。中國(guó)社科院最新的報(bào)告認(rèn)為，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)受到全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)固、各國(guó)貨幣政策沖突以及美國(guó)與其它經(jīng)濟(jì)體之間的潛在經(jīng)濟(jì)沖突，導(dǎo)致全球房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)存在地域上的不均衡。

未來(lái)，將如何看待美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)投資者應(yīng)把握怎樣的機(jī)會(huì)，讓我們一起探討。

2018年美國(guó)房地產(chǎn)綜述

1，房地產(chǎn)市場(chǎng)總值增加

全球流動(dòng)性盛宴制造的一大市場(chǎng)是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。2008年次債危機(jī)之后，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟量化寬松政策，人們忘卻了最近一次危機(jī)的由來(lái)，再一次加入財(cái)富增長(zhǎng)的快車(chē)。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2012年開(kāi)始連續(xù)6年的大牛市，美國(guó)聯(lián)邦住宅供給機(jī)構(gòu)監(jiān)察辦公室(OFHEO - HPI)發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)和美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾20大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示已突破歷史新高，房?jī)r(jià)觸及2008年金融危機(jī)時(shí)期水平。

2015年之后，美聯(lián)儲(chǔ)停止量化寬松，并開(kāi)啟加息周期，截止到2018年12月，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)行了9次加息，由0.25%上調(diào)至2.5%，每輪25個(gè)基點(diǎn)。美國(guó)30年期抵押貸款利率一度升了5.17%，創(chuàng)下2009年9月以來(lái)最高水平，這令購(gòu)房者習(xí)慣4%利率水平來(lái)說(shuō)，購(gòu)房壓力遞增。

最新發(fā)布的美國(guó)標(biāo)普CoreLogic凱斯-席勒數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)20個(gè)大城市房?jī)r(jià)2018年10月份同比上漲5.03%，連續(xù)七個(gè)月持續(xù)下降。彭博社報(bào)道認(rèn)為，在抵押貸款利率走高和房?jī)r(jià)上漲雙重壓力下，需求端出現(xiàn)疲軟跡象。高盛在其報(bào)告中認(rèn)為，2012年至今的美國(guó)房地產(chǎn)大牛市已經(jīng)結(jié)束，接下來(lái)進(jìn)入低速增長(zhǎng)的階段。“2019年盡管面臨逆風(fēng)因素，我們依然預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)總體軟著陸。”

從買(mǎi)家來(lái)看，購(gòu)房者面對(duì)利率水平升高的背景下，意味著買(mǎi)得起房的人在減少。當(dāng)美國(guó)30年期抵押貸款利率突破6%時(shí)，意味著典型買(mǎi)家將難以承受。美聯(lián)儲(chǔ)有可能在2019年加息三次，美國(guó)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Zillow預(yù)計(jì)利率將至少達(dá)到5.5%，高于2009年時(shí)期。(Fed會(huì)議已過(guò)，今年不太會(huì)有加息預(yù)期)

Zillow最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年美國(guó)住房市場(chǎng)總值增加了1.9萬(wàn)億美元，達(dá)到33.3萬(wàn)億美元，增速6.2%。截至2018年12月，美國(guó)房屋價(jià)格的中位數(shù)是22.28萬(wàn)美元，高于2007年高點(diǎn)的20萬(wàn)美元，與此輪房地產(chǎn)復(fù)蘇2012年低點(diǎn)14.86萬(wàn)美元相比，上漲超過(guò)50%。

2，房?jī)r(jià)上升速度放緩

2018年上半年美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)還表現(xiàn)得異常火熱，房屋庫(kù)存短缺，房?jī)r(jià)上漲快速。表現(xiàn)最為突出的城市是西雅圖，2018年1月時(shí)整個(gè)西雅圖都在猛漲：北部地區(qū)房屋價(jià)值增長(zhǎng)28%，西雅圖市區(qū)增長(zhǎng)了19%，東部增長(zhǎng)了18%，金縣南端增長(zhǎng)了11%到17%。而灣區(qū)由于一直供小于求，房?jī)r(jià)也一路高歌。(So True! 去年上半年，高高的山崗……)

根據(jù)Redfin的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月底，全美房?jī)r(jià)中位數(shù)$28.7萬(wàn)，環(huán)比下降1.3%，同比增長(zhǎng)6.8%。CoreLogic的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，全美未來(lái)一年的房?jī)r(jià)還將持續(xù)上漲4.2%。

到了2018年年中，Redfin的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月底，全美房?jī)r(jià)中位數(shù)$31.3萬(wàn)，環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)5.7%。5月全美房?jī)r(jià)中位數(shù)$30.5萬(wàn)，環(huán)比增長(zhǎng)1.0%，同比增長(zhǎng)6.0%。

到了2018年底，房市不同于年初，據(jù)Redfin的數(shù)據(jù)，截止12月，美國(guó)房屋中位價(jià)為$29.0萬(wàn)，環(huán)比下降1.6%，同比增長(zhǎng)1.2%，這是近幾年最低漲幅。

Zillow的最新數(shù)據(jù)則顯示出另一種走勢(shì)，截止2018年12月，美國(guó)房屋中位價(jià)為$22.39萬(wàn)，同比去年增加7.6%。租金同比去年增加1.4%，是2018年6月以來(lái)最大年度漲幅。

不同的數(shù)據(jù)來(lái)源顯示出的房?jī)r(jià)漲幅不同，但是不可否認(rèn)的是美國(guó)房市在2018年底確實(shí)放緩了，銷量下降，房?jī)r(jià)也有所回落。(Zillow和Redfin的數(shù)據(jù)來(lái)源不盡相同，相對(duì)比來(lái)說(shuō)Redfin的數(shù)據(jù)全部來(lái)源于MLS公開(kāi)上市市場(chǎng)數(shù)據(jù)，所以更加準(zhǔn)確。許多off market以及relatives的transection等record不具有可參考意義。)

Redfin的具體房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示的全美十五大房產(chǎn)市場(chǎng)如下。

是什么因素導(dǎo)致房市降溫?2008年的金融危機(jī)導(dǎo)致了房屋價(jià)格大跌，現(xiàn)在是否會(huì)再來(lái)一輪暴跌?

可以肯定的是，上述情況并不會(huì)發(fā)生。目前美國(guó)經(jīng)濟(jì)仍表現(xiàn)良好，就業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，工資增速加快，美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)2019年加息4次，所以發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退可能性很小，不過(guò)經(jīng)濟(jì)增速會(huì)放緩。(暫時(shí)不會(huì)加息，且長(zhǎng)短期利率倒置的現(xiàn)象增加了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的擔(dān)憂。普遍認(rèn)為2020年下半年將會(huì)迎來(lái)經(jīng)濟(jì)危機(jī))

那么是什么因素導(dǎo)致了美國(guó)房市降溫呢?除了宏觀經(jīng)濟(jì)國(guó)際貿(mào)易等問(wèn)題，從另一個(gè)角度解釋，價(jià)格的變化受供求關(guān)系影響。美國(guó)房?jī)r(jià)發(fā)生回落是發(fā)生在銷量連續(xù)下降之后，在2018年上半年，房市異常火熱，有能力買(mǎi)房的人都努力買(mǎi)了房，賣(mài)家出售房屋也極容易，溢價(jià)出售是常有的事，所以這也就順利推高了賣(mài)家對(duì)房屋價(jià)值的預(yù)期。

到了2018年下半年，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，隨著利率上升，購(gòu)房成本越來(lái)越高，不少原本在購(gòu)房邊緣的人被擠出市場(chǎng)，導(dǎo)致這部分人被迫選擇放棄購(gòu)房，繼續(xù)租房生活，再加上中國(guó)外匯管制再次收緊，來(lái)自中國(guó)買(mǎi)家也有所減少，因此美國(guó)房屋銷量也隨之下降。原本所有房屋都好賣(mài)，現(xiàn)在，只有好房好賣(mài)，而原先跟著被炒起來(lái)不值其售價(jià)的房屋則不得不降價(jià)才能售出。最明顯的例子就是西雅圖，雖然有36.4%的房源降價(jià)銷售，但仍有21.7%的房屋高于標(biāo)價(jià)售出。

對(duì)于2019年美國(guó)的房市會(huì)如何發(fā)展，各大權(quán)威機(jī)構(gòu)也給出了答案：房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將放緩，增長(zhǎng)在3%左右。這種放緩有積極的一面，那就是它會(huì)冷卻之前過(guò)熱的房產(chǎn)市場(chǎng)，降低房?jī)r(jià)大幅下滑的風(fēng)險(xiǎn)從而使美國(guó)房?jī)r(jià)上升周期更持久。

3，投資美國(guó)房地產(chǎn)的比較優(yōu)勢(shì)

1)美元計(jì)價(jià)

美國(guó)房產(chǎn)的第一個(gè)優(yōu)勢(shì)，是以美元計(jì)價(jià)。美國(guó)是全球各大經(jīng)濟(jì)體中唯一一個(gè)現(xiàn)在實(shí)施緊縮政策，也就是減少印鈔和貨幣流通量的國(guó)家，包括現(xiàn)在的加息和縮表都是在減少美元流動(dòng)性。而中國(guó)是和美國(guó)做反向操作，在2018年底，中國(guó)出了TMLF定向中期借貸便利，之后是定向降準(zhǔn)，一直到2019年初的全面降準(zhǔn)，是和美國(guó)反向的貨幣政策。

中國(guó)2018年上半年還在宣傳降杠桿，因?yàn)榈胤秸畟鶆?wù)過(guò)高、房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)率過(guò)高，會(huì)出現(xiàn)很大泡沫。但是通過(guò)降了半年的杠桿，發(fā)現(xiàn)中國(guó)的消費(fèi)指數(shù)、投資指數(shù)都降到2008年金融危機(jī)以來(lái)最低點(diǎn)，甚至有些指標(biāo)已經(jīng)比金融危機(jī)的時(shí)候還要低。

所以2019年初時(shí)就轉(zhuǎn)變了方向，從去杠桿轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｔ鲩L(zhǎng)。2019年很有可能是中國(guó)還要繼續(xù)擴(kuò)大流動(dòng)性的一年。所以，人民幣今年承受的匯率壓力會(huì)可能越來(lái)越大。短期看人民幣匯率取決于中國(guó)短期貨幣政策和財(cái)政政策，以及美國(guó)的加息節(jié)奏。

但是從中長(zhǎng)期來(lái)看，需要看中國(guó)GDP總量和中國(guó)貨幣流通量M2的比值。中國(guó)GDP總量12.2萬(wàn)億美元，M2的總量已經(jīng)超過(guò)180萬(wàn)億人民幣，大概折合將近27萬(wàn)億美元。也就是說(shuō)，中國(guó)印2元多錢(qián)才能生產(chǎn)1元錢(qián)的東西。而相比較美國(guó)的GDP總量，2018年已經(jīng)突破20萬(wàn)億美元，但美國(guó)的M2總量只有14萬(wàn)億，美國(guó)差不多印0.75元就可以生產(chǎn)1美元東西。

而且美元是全球流通。美元就算印多了，也可以把美元分散到全球各地交易石油、交易黃金、交易各種大宗商品。但人民幣卻不能直接結(jié)算，人民幣只能在國(guó)內(nèi)循環(huán)。國(guó)內(nèi)一般會(huì)找一個(gè)蓄水池，把多印出來(lái)的人民幣存在里面，這個(gè)蓄水池就是中國(guó)的房地產(chǎn)。

有的意思是，中國(guó)的M2貨幣流通量可以買(mǎi)下全世界。2016年的時(shí)候，中國(guó)的M2總量可以買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)加日本的所有的GDP。2018年中國(guó)可以買(mǎi)下美國(guó)加所有歐盟國(guó)家的GDP總量。如果人民幣繼續(xù)保持現(xiàn)有的匯率，然后按照現(xiàn)在每年8%至10%的M2增速印錢(qián)的話，在10年以后，中國(guó)的流通貨幣都可以把全世界的GDP全買(mǎi)下來(lái)。

這樣顯然是不合理的，所以未來(lái)中國(guó)的印鈔速度，一定會(huì)慢下來(lái)。但如果停止下來(lái)，代表中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫就會(huì)被擠破。

潘石屹提及了中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的市值總額大概450萬(wàn)億人民幣，相當(dāng)于美國(guó)加歐洲加日本這3個(gè)地方所有的房子的總市值。

此表是全世界房?jī)r(jià)排名前11位的城市，其中有5個(gè)是中國(guó)城市，香港，北京，上海，深圳，還有廣州。排第1位的委內(nèi)瑞拉的加拉加斯是因?yàn)閻盒酝ㄘ浥蛎洠泿刨H值96%。

正常發(fā)展的城市里前10位就有5個(gè)是中國(guó)城市。還能看到很多不合理的數(shù)據(jù)，比如房?jī)r(jià)收入比，像北京，需要不吃不喝，拿平均收入的人工作44.34年才能在北京買(mǎi)一套均價(jià)房，即便是廣州也需要23年。

再看租金回報(bào)率，房子需要出租多少年才能回本。北京需要70年，上海需要62年，深圳需要73年。

再看房?jī)r(jià)排名，最后這些城市全都是美國(guó)城市，包括一些大城市像達(dá)拉斯，休斯頓，拉斯維加斯。基本上在這些城市，平均家庭收入兩年多就可以買(mǎi)一個(gè)均價(jià)房。休斯頓平均需要2.3年，休斯頓平均家庭收入大概就是不到六萬(wàn)美元，平均房?jī)r(jià)也就十幾萬(wàn)美元。租金回報(bào)用6.97年就可以回本。這是毛租金，這些城市都有房產(chǎn)稅的。

即便美國(guó)的房子如此便宜，美國(guó)房屋持有率只有65%左右，依然是有35%的人選擇去租房而不買(mǎi)房。這個(gè)就是完全供需平衡狀態(tài)，靠市場(chǎng)需求來(lái)引導(dǎo)房子的價(jià)格和買(mǎi)賣(mài)。

但是中國(guó)即便房?jī)r(jià)這么貴，房屋自有率超過(guò)90%，也是因?yàn)樵谶^(guò)去20年中國(guó)GDP和M2增速最快的階段，能夠趕上這些增速的就只有中國(guó)的房?jī)r(jià)。即便中國(guó)物價(jià)漲了很多，但是和M2增速20年翻了31倍這個(gè)速度來(lái)比，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及的。只有在中國(guó)買(mǎi)房子基本上能達(dá)到這個(gè)水平。

中國(guó)面臨最大問(wèn)題是居民杠桿率問(wèn)題。居民杠桿就是貸款總額，基本占居民收入總額的比例是100%，與美國(guó)的狀態(tài)差不多。但美國(guó)很多貸款是短期貸款，信用卡或者車(chē)貸，學(xué)生貸款，但是中國(guó)90%的貸款都來(lái)自中長(zhǎng)期購(gòu)房貸款。

這樣的狀態(tài)對(duì)未來(lái)消費(fèi)能力的透支是非常大的，而且未來(lái)10年是中國(guó)老齡化進(jìn)程最快的10年，到時(shí)候全社會(huì)對(duì)福利的需求將更大。未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)想要靠消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)則非常困難，這也是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)可能受制于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因之一。(所以從去年開(kāi)始講消費(fèi)降級(jí)而不是消費(fèi)升級(jí)了...)

除了美國(guó)房產(chǎn)便宜，投資屬性比較好之外，美元對(duì)人民幣的升勢(shì)依然處在長(zhǎng)期上漲通道。從2014年到2018年底，美元對(duì)人民幣的走勢(shì)，從6上到7。隨后中國(guó)觸動(dòng)逆周期因子又回到了6.2，這期間用3年的時(shí)間。但是在2018年時(shí)，只用了半年的時(shí)間又從6到了7，現(xiàn)在又到了美元加速上漲的時(shí)間點(diǎn)，中國(guó)人民幣承載的壓力也是非常大。

2)透明度高

美國(guó)房地產(chǎn)另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是透明度高。在美國(guó)買(mǎi)房子，不太容易受騙，如果用心去做調(diào)查，即便是在中國(guó)去買(mǎi)美國(guó)的房子，即便不去現(xiàn)場(chǎng)看，也很難受騙。

美國(guó)房子周期性比較強(qiáng)，通過(guò)遵循一些久遠(yuǎn)的歷史數(shù)據(jù)，可能100多年的歷史走勢(shì)來(lái)判斷美國(guó)的房產(chǎn)周期。美國(guó)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)包括標(biāo)普凱西-席勒指數(shù)，美聯(lián)儲(chǔ)也會(huì)提供從1970年至2018年每個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖。

標(biāo)普凱西-席勒指數(shù)，統(tǒng)計(jì)了1890年到2018年，指數(shù)是美國(guó)的平均房?jī)r(jià)按照1890年是100來(lái)計(jì)算。在抵消掉通貨膨脹因素以后，房產(chǎn)價(jià)值從1890年到2018年，美國(guó)的房?jī)r(jià)在算上通貨膨脹因素以后他增值了94.96%。

美國(guó)近100年均通貨膨脹率大概3.5%，也就是說(shuō)，美國(guó)在最近的100年物價(jià)翻了31倍，房?jī)r(jià)比物價(jià)多增值了94%，也就是房?jī)r(jià)翻了60倍。如果這樣倒推回來(lái)，每年的房?jī)r(jià)凈收益率大概是4.2%，可見(jiàn)美國(guó)房子的投資屬性就是這樣。長(zhǎng)期看他就是比通貨膨脹水平高一點(diǎn)，但是絕對(duì)不會(huì)像中國(guó)房地產(chǎn)一樣，最近20年翻了20倍，這是不太可能出現(xiàn)的。(但是別忘了房子的高桿杠屬性，加上杠桿原理和稅務(wù)優(yōu)惠，以及非流動(dòng)資產(chǎn)的價(jià)值波動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，房子的投資價(jià)值遠(yuǎn)超4.2%)

如果要想投資短期內(nèi)就翻幾倍房地產(chǎn)，只能找前沿市場(chǎng)的國(guó)家，例如菲律賓，柬埔寨。但是缺點(diǎn)是想找到好的投資品是比較困難的，他們沒(méi)有很好的歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，收益和虧損的放大效應(yīng)比成熟市場(chǎng)都會(huì)大一些。

資產(chǎn)量比較大的投資者，可以分散投資，包括像美國(guó)、英國(guó)這類成熟市場(chǎng)，像泰國(guó)或者中國(guó)這類新興市場(chǎng)投一些房地產(chǎn)，然后在前沿市場(chǎng)，像菲律賓、柬埔寨、越南，甚至孟加拉這類國(guó)家都可以布局一些。

3)永久產(chǎn)權(quán)和非CRS國(guó)家

美國(guó)房產(chǎn)另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是美國(guó)房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)，再加上美國(guó)是非CRS國(guó)家。美國(guó)是在2010年建立了FATCA系統(tǒng)，但是它只是針對(duì)美國(guó)人在海外收入征稅，而其他國(guó)家人在美國(guó)的投資收益不用報(bào)送。

大部分發(fā)達(dá)國(guó)家和新興市場(chǎng)國(guó)家都已經(jīng)加入CRS體系，沒(méi)有加入到的包括美國(guó)、泰國(guó)、菲律賓、越南，實(shí)際上都是很好的投資機(jī)會(huì)。

4)特朗普紅利

美國(guó)房產(chǎn)還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是特朗普紅利，特朗普上臺(tái)之后有很多的政策，都是讓美國(guó)更強(qiáng)大。這種政策對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)也是比較大的利好，并導(dǎo)致了他上臺(tái)之后房地產(chǎn)持續(xù)火爆。

但2019年因?yàn)槊绹?guó)加息以及全球貿(mào)易摩擦，可能會(huì)對(duì)美國(guó)房產(chǎn)和整個(gè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成一定的威脅。

特朗普上臺(tái)之后，第一件事，就退出了巴黎協(xié)定，2018年，美國(guó)已經(jīng)超過(guò)沙特，成為全球第一大的石油產(chǎn)地。第二就是限制非法移民，包括美國(guó)政府關(guān)門(mén)，也是因?yàn)樘乩势找捱吘硥Α＿@是表明一種態(tài)度，要保護(hù)美國(guó)人的利益。第三是制造業(yè)回流，現(xiàn)在美國(guó)的失業(yè)率已經(jīng)達(dá)到了50年新低。美國(guó)人都能找到工作，收入又能上漲。對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是利好的。第四是減稅，減稅政策是特朗普在2017年時(shí)送給美國(guó)人的圣誕禮物。最后就是貿(mào)易保護(hù)。

比較稅改前和稅改后，個(gè)人免稅額由原來(lái)的6350美元上升到12000美元，家庭免稅額由原來(lái)是12000美元提高到24000美元。最低的設(shè)立門(mén)檻由10%上漲了12%，表面上看是0到19050美元收入的家庭稅率高了2%，但是如果再看免稅額還漲了12000美元。

對(duì)于低收入家庭而言，可支配收入還是增長(zhǎng)了。對(duì)于中等收入家庭而言，它的稅率優(yōu)惠是最大，77400美元到90000美元收入家庭，稅率是從25%下降到了12%。100萬(wàn)美元以上收入的家庭的基本上不變。(Sunnie：反正加州、尤其是灣區(qū)的中產(chǎn)階級(jí)——廣大工程師家庭，絕大多數(shù)是增加了稅負(fù)的)

特朗普稅改大概可以為美國(guó)人節(jié)稅1.5萬(wàn)億美元。企業(yè)所得稅也從35%降到了21%，尤其是鼓勵(lì)美國(guó)企業(yè)把外國(guó)掙的錢(qián)轉(zhuǎn)回美國(guó)、鼓勵(lì)制造業(yè)回流、美元回流。當(dāng)美國(guó)人的可支配收入上漲，再加上美國(guó)的海外收入大量地匯回美國(guó)，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是利好。

4，中國(guó)投資者持續(xù)成為最大買(mǎi)家

2018年，中國(guó)對(duì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的凈購(gòu)買(mǎi)量降至2012年以來(lái)的最低水平。但因人民幣對(duì)美元下跌，即使賣(mài)家以低于買(mǎi)入價(jià)的價(jià)格出售，在將收益轉(zhuǎn)換成人民幣后，仍有可能獲利。

1)中國(guó)投資者依然是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大買(mǎi)家

橫向來(lái)看，中國(guó)投資者連續(xù)第6年成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大買(mǎi)家，在數(shù)量和金額方面都是如此。如今中國(guó)投資者正將觸角擴(kuò)大到新的、更低的價(jià)格層次。

2018年中國(guó)對(duì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的凈購(gòu)買(mǎi)量降至2012年以來(lái)的最低水平，原因是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不斷放緩的時(shí)期，中國(guó)政府繼續(xù)向中國(guó)投資者施壓，要求他們把現(xiàn)金撤回國(guó)內(nèi)。

Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)顯示，2018年第4季度，來(lái)自中國(guó)大陸的保險(xiǎn)公司、企業(yè)集團(tuán)和其他投資者凈賣(mài)出了8.54億美元的美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)。這標(biāo)志著中國(guó)投資者對(duì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的出售量連續(xù)3季度超過(guò)購(gòu)買(mǎi)量，這是中國(guó)投資者首次在這么長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)拋售美國(guó)房地產(chǎn)。(So True，親身感受。從買(mǎi)到賣(mài)的中國(guó)機(jī)構(gòu)，錢(qián)出來(lái)越來(lái)越難了)

2018年的后3個(gè)季度與前5年相比出現(xiàn)了巨大的逆轉(zhuǎn)。在過(guò)去5年里，中國(guó)投資者進(jìn)行了大規(guī)模的收購(gòu)，經(jīng)常輕松地以高于其他投資者的價(jià)格收購(gòu)美國(guó)的豪宅。他們花了數(shù)百億美元在豪華酒店上，比如紐約地標(biāo)性建筑華爾道夫酒店(Waldorf Astoria)，芝加哥耗資近10億美元的摩天大樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及加州比弗利山莊(Beverly Hills)的豪華住宅項(xiàng)目。

中國(guó)最大的海外房地產(chǎn)投資者們正在拋售同樣寶貴的資產(chǎn)，或者至少通過(guò)向新的合作伙伴出售股份，來(lái)減少在美國(guó)的資產(chǎn)。

2018年的轉(zhuǎn)變反映出，中國(guó)政府為穩(wěn)定人民幣匯率、減少企業(yè)債務(wù)，通過(guò)限制某些海外投資來(lái)遏制中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩所做的努力。一些中國(guó)開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)面臨著信貸緊縮的局面，他們通過(guò)出售在美國(guó)的部分房產(chǎn)來(lái)籌集資金。分析人士認(rèn)為，華盛頓和北京之間不斷升溫的貿(mào)易和政治緊張關(guān)系，也讓中國(guó)企業(yè)放緩了美國(guó)投資。

2018年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速降至1990年以來(lái)的最低水平。6.6%的GDP增長(zhǎng)率，部分是由于中國(guó)與美國(guó)的貿(mào)易沖突仍在繼續(xù)，以及中國(guó)解決債務(wù)問(wèn)題的努力。

Real Capital的數(shù)據(jù)顯示，2018年，中國(guó)投資者凈購(gòu)買(mǎi)了26.3億美元的美國(guó)房地產(chǎn)，是6年來(lái)的最低水平。中國(guó)人一直在出售他們?cè)诿绹?guó)的房產(chǎn)，而新購(gòu)房者卻越來(lái)越少。美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(National Association of Realtors)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，從2017年4月到2018年3月，美國(guó)華人購(gòu)房數(shù)量同比下降4%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，這一大幅下滑反映出房?jī)r(jià)上漲、美元走強(qiáng)以及中美關(guān)系緊張。(Sunnie：對(duì)時(shí)間點(diǎn)存疑，2018年3月還是最火的高點(diǎn)月份，中美關(guān)系在之后才更加緊張的。難道是因?yàn)槊餍且獔?bào)稅了不敢買(mǎi)房了?)

中國(guó)政府近期內(nèi)不太可能放松資本管制，分析師預(yù)計(jì)，中國(guó)投資者將在2019年繼續(xù)拋售美國(guó)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)咨詢公司Rosen咨詢(Rosen consulting Group)合伙人Arthur Margon在談到中國(guó)的匯率控制政策時(shí)說(shuō)，“中國(guó)還沒(méi)有穩(wěn)定下來(lái)，所以拋售時(shí)間表將會(huì)延長(zhǎng)。”

幾年前，中國(guó)政府放松了對(duì)外國(guó)投資的限制，此后中國(guó)開(kāi)始大舉投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。一些中國(guó)投資者被美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定回報(bào)所吸引，并將其視為分散投資的一種方式。

然而，分析人士表示，一些中國(guó)買(mǎi)家更感興趣的似乎是，收購(gòu)那些他們認(rèn)為能夠帶來(lái)聲望和政治影響力、并有助于推動(dòng)其品牌在全球擴(kuò)張的豪宅。雖然中國(guó)買(mǎi)家在美國(guó)主要城市的購(gòu)房活動(dòng)中所占比例從未超過(guò)一個(gè)百分點(diǎn)，但他們開(kāi)出的大額支票推高了某些市場(chǎng)領(lǐng)域的房?jī)r(jià)。(這是以前!)

“如果沒(méi)有中國(guó)投資者，市場(chǎng)就不會(huì)有那么強(qiáng)勁的推動(dòng)力，” Margon說(shuō)。

經(jīng)紀(jì)商和銀行家們認(rèn)為，其中大部分都不是廉價(jià)出售。即使賣(mài)家以低于買(mǎi)入價(jià)的價(jià)格出售，在將收益轉(zhuǎn)換成人民幣后，仍有可能獲利。自2014年初以來(lái)，人民幣兌美元已下跌約12%。

2)中國(guó)投資者興趣轉(zhuǎn)向回報(bào)

一些中國(guó)投資者仍對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)感興趣。但他們并沒(méi)有追逐摩天大樓或豪華酒店，而是專注于更為普通的房地產(chǎn)，如倉(cāng)庫(kù)和便利店等回報(bào)更為穩(wěn)定的小型零售建筑。

中國(guó)人壽保險(xiǎn)最近通過(guò)與Site Centers Corp.的合資企業(yè)收購(gòu)了位于喬治亞州瑪麗埃塔和查爾斯頓等地10個(gè)購(gòu)物中心的80%股權(quán)，該公司估值約為6.07億美元。

房地產(chǎn)咨詢公司Cushman&Wakefield中國(guó)直接投資高級(jí)董事總經(jīng)理McKinny表示，雖然超過(guò)10億美元的交易現(xiàn)在看起來(lái)已是過(guò)去式，但仍有中國(guó)投資者對(duì)售價(jià)不到3,000萬(wàn)美元的房地產(chǎn)項(xiàng)目感興趣。

“與以前相比，現(xiàn)在的投資者更看重回報(bào)(而非僅僅是聲譽(yù))，以前他們會(huì)說(shuō)，我想擁有紐約市中心或舊金山市中心最昂貴的建筑”。

3)中國(guó)投資者擴(kuò)大觸角

轉(zhuǎn)移對(duì)摩天大樓的興趣并不意味著放棄或退出。橫向來(lái)看，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)的數(shù)據(jù)表明，中國(guó)投資者連續(xù)第6年成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大買(mǎi)家，在數(shù)量和金額方面都是如此。如今，他們正將觸角擴(kuò)大到新的、更低的價(jià)格層次。

舊金山房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Michi Olson關(guān)注上海的國(guó)際房地產(chǎn)展會(huì)。他表示，今年與往年最大的不同是價(jià)格。最初，富有的中國(guó)買(mǎi)家在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)價(jià)值數(shù)百萬(wàn)美元的房產(chǎn)，全部是現(xiàn)金購(gòu)房。現(xiàn)在，越來(lái)越多的中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)買(mǎi)家正在尋找價(jià)格較低的住房，更頻繁地使用抵押貸款。

Olson表示：“中國(guó)人仍將美國(guó)看作是一個(gè)安全港，在這里他們可以把自己的資產(chǎn)存起來(lái)，不僅為了他們自己，也為了他們孩子的未來(lái)。”

舊金山地區(qū)的幾家銀行專門(mén)為中國(guó)買(mǎi)家提供服務(wù)。(中國(guó)工商銀行，新美銀行，華美銀行，國(guó)泰銀行，匯豐銀行;需要我介紹請(qǐng)私信)根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的數(shù)據(jù)，一套賣(mài)給中國(guó)買(mǎi)家的住宅價(jià)格中值從2017年的53萬(wàn)美元降至2018年的43.9萬(wàn)美元。盡管加州仍然是中國(guó)買(mǎi)家的最愛(ài)，但他們現(xiàn)在正進(jìn)軍德克薩斯、喬治亞和佛羅里達(dá)州的市場(chǎng)。

注：報(bào)告由ViiNet研究院和綠庭研究院聯(lián)合發(fā)布。篇幅有限，想要了解更多歡迎咨詢邦海外專業(yè)美國(guó)房產(chǎn)投資顧問(wèn)。