匯率貶值、物價上漲、購買力下降...如何才能防止財富縮水呢?

近年來，為了應(yīng)對當(dāng)下危機，很多投資者開始配置美元資產(chǎn)以求保值和升值。那么美國樓市2019年走勢如何呢?

美國樓市最新數(shù)據(jù)情況

過去五年，美國西海岸房價瘋狂上漲。西雅圖一年前同期房價漲幅曾高達13%，舊金山房價增速也達到兩位數(shù)。但目前這兩個城市房價漲幅僅在1%左右，明顯降溫。美國大部分城市房價環(huán)比也出現(xiàn)增長，但紐約房價環(huán)比下降，原因是該城市房價已經(jīng)很高，而且新稅率限制了居民可以抵消的州和地方稅的金額。

4月美國全國房價中位數(shù)較3月下降0.1%，這是七年來的首次。分析人士認為，月度下降釋放出一個信號：經(jīng)過幾年的高速增長，美國樓市將繼續(xù)放緩。

此外，4月美國成屋銷售連續(xù)第14個月下降，較去年同期下降4.4%。據(jù)金融博客Zerohedge統(tǒng)計，這已經(jīng)創(chuàng)下10年前美國樓市危機以來的最長連跌周期。截至4月，成屋銷售在六個月來第五次環(huán)比下降。

美國房屋銷售和房價增長已經(jīng)放緩約一年之久。過去六個月，美國住房抵押貸款利率下降近一個百分點，但未能推動美國的住房需求增加。市場分析認為，多重因素導(dǎo)致美國房價增長持續(xù)下滑，如潛在購房者經(jīng)濟負擔(dān)加重、房屋價格較高、學(xué)生貸款債務(wù)較高等，這些阻礙了25歲至40歲未購房者的購房步伐。

目前，美國的房價水平仍被投資者認為比較高。據(jù)報道，2019年第一季度，美國房價和2011年相比上漲了70%。在一些城市，如產(chǎn)業(yè)集群匯集、就業(yè)增長強勁的城市，房屋價格甚至被認為已不可持續(xù)。

CNBC的報道稱，3月全美最大的50個房產(chǎn)市場中，有40%定價過高，當(dāng)然情況已經(jīng)比數(shù)年前的超過50%有所改善。聯(lián)邦住房金融局的一項指標(biāo)顯示，3月美國房價較去年同期上漲4.2%，較2月環(huán)比增長0.1%。根據(jù)美國在線房產(chǎn)平臺Zillow的數(shù)據(jù)顯示，目前房價中位數(shù)為226800美元，高于去年同期的213700美元。

標(biāo)普指數(shù)委員會主席大衛(wèi)認為，住房市場應(yīng)該表現(xiàn)更好。目前，30年期固定住房抵押貸款利率為4%，失業(yè)率接近50年低點，加上低通脹和實際收入的適度增長，這些因素都利好強勁的住房市場。家庭償債措施沒有問題，消費者情緒也很樂觀。住房市場面臨的困難可能是房價過高，繼續(xù)超過通脹水平。

此外，全美租金中位數(shù)經(jīng)過長達六個月的連續(xù)增長后，4月仍繼續(xù)增長。年租金中位數(shù)率上漲了2.6%，達到了1477美元。其中，拉斯維加斯上漲了7.8%，鳳凰城上漲了6.7%，奧蘭多上漲了6.4%。房價和租金的上漲使得不少入市者拉長了等待時間。

美國樓市2019年走勢預(yù)測

川普在任還有兩年時間，這兩年時間應(yīng)該是川普政策實施以來，政治紅利體現(xiàn)的兩年，因此經(jīng)濟將會持續(xù)向好。強大的政治因素將是房價增長的重要原因。2019年美國房地產(chǎn)將仍然保持強勢勁頭，預(yù)測房地產(chǎn)平均漲幅不會低于6%。

基于上述近期及中長期數(shù)據(jù)，美國樓市2019年將呈現(xiàn)如下趨勢：

1、庫存增加，但是依然低位，說明供需矛盾依然存在，當(dāng)然存在明顯的結(jié)構(gòu)性問題：低端房產(chǎn)供需矛盾突出，意味著2019年低端房產(chǎn)的市場依然會活躍，價格依然有抬升空間;高端房產(chǎn)供應(yīng)量較大，甚至是低端房產(chǎn)的兩倍，說明高端房產(chǎn)無論是自住還是投資，都有明顯的高位套現(xiàn)跡象，2019年需要謹慎看待;

2、從當(dāng)前利率水平看，短期看處在高位，但是中長期看，依然處在相對合理的區(qū)間，如果2019年美聯(lián)儲減少加息次數(shù)甚至逐步停止加息，將為美國樓市營造不同于歷史任何時期的高位盤整運行特征，當(dāng)然之前上漲幅度較大的城市出現(xiàn)一定下跌很正常，之前上漲幅度較小的城市出現(xiàn)一定上漲也不過分;利率還將進一步上漲，實行銀根緊縮的政策，這會是一把雙刃劍，一方面房價不會降，另一方面房價也不會大幅增值。

3、如果美國國內(nèi)政治環(huán)境不發(fā)生大波動、大動蕩，美國股市和樓市都會在高位盤整，甚至還會有所上升。在當(dāng)前復(fù)雜的國際環(huán)境下，勝負手每天都在演繹，美國無疑是亂局中的主導(dǎo)者，依托美國自身實力，穩(wěn)定甚至上升的股市和樓市是美國的戰(zhàn)略需要;如果美國國內(nèi)政治環(huán)境發(fā)生大波動、大動蕩，在國際博弈中出現(xiàn)偶然因素，美國股市和樓市都會下挫。

4、預(yù)計來自中國的美元資產(chǎn)配置將進一步增加，民間資本或?qū)⑦M一步外流，這將是美國房地產(chǎn)持續(xù)走高的最強大的推手。

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