近日，李嘉誠高價(jià)買入英國百年酒吧，給低迷的英國房產(chǎn)市場(chǎng)帶來一記驚雷。而這一記驚雷，也讓眾多的投資者嗅到了一絲商機(jī)。眾所周知，李嘉誠是地產(chǎn)界的傳奇人物，此次布局英國是信手為之還是深思熟慮后的結(jié)果，我們不得而知。但如果我們準(zhǔn)備投資英國房產(chǎn)，可以從哪些渠道入手呢?

英國房產(chǎn)投資渠道

直接投資

直接投資的概念想必大家都知道，那么，如何才能從投資中獲利呢?從盈利渠道來看，一般是租金收益和資本增值兩種方式。

出租收益

租金收入類別中的第一個(gè)小類別對(duì)每個(gè)人來說都是最簡單和最熟悉的。買房子并租給一個(gè)人或一個(gè)家庭來賺取租金是最簡單的方法。業(yè)主的法律規(guī)范也相對(duì)健全合理。由于倫敦以外地區(qū)房價(jià)相對(duì)來說比較低，租金收益率仍然相當(dāng)可觀。高于7%的正常回報(bào)率是正常的。它甚至可以接近兩位數(shù)。由于倫敦的物價(jià)很高，收益率一般不到5%。

第二種方式在國內(nèi)也已經(jīng)有了,就是所謂的群租房HMO(house in multiple occupation)。

好處是顯而易見的，而且總的租金收入肯定比單一的租金大。然而，管理上的麻煩，貸款利息高，通常包括水電等各種賬單，煤炭寬帶稅，而且房屋的損失也相對(duì)較大。如果房子有三層以上的樓層，并且房客有五個(gè)以上的家庭成員，他們必須申請(qǐng)?jiān)S可證。在許多領(lǐng)域，不再頒發(fā)HMO許可證。在英國也有很多關(guān)于HMO的規(guī)定，比如每個(gè)房間至少需要6.5平方米。

第三種對(duì)大家相對(duì)陌生的方式，叫做holiday let。大家也許知道Airbnb，這就是一種holiday let的方式。

另一種最近得到更多推廣的房地產(chǎn)是學(xué)生公寓或酒店房間的產(chǎn)權(quán)購買。這類投資通常由眾議院管理，并承諾在幾年內(nèi)獲得一定比例的回報(bào)。

作為個(gè)人投資者，重要的是要判斷房子的價(jià)格是否虛假，承諾的承諾實(shí)際上是你支付的購買價(jià)格。另一個(gè)必須知道的是，退出這樣一個(gè)項(xiàng)目是否困難。如果你承諾的回報(bào)率太高，幾年后賣方將不再被包租，投資者將無法將其扔掉。那是雞肉。

資本增值法

實(shí)際上，它的操作方法基本上與單出租的租金收入類別相同。區(qū)別在于，好地區(qū)房價(jià)高，租金收益相對(duì)較低。租金收入不足以吸引人們投資，但作為現(xiàn)金流的保證，支持投資者從中長期資本增值中獲利。

第二種方法與第一種稍有不同。它沒有購買一個(gè)好的區(qū)域，而是在追逐一些開發(fā)熱點(diǎn)，開發(fā)項(xiàng)目往往位于所謂的壞區(qū)域。開發(fā)改造項(xiàng)目建成后，壞區(qū)變?yōu)楹脜^(qū)，房價(jià)自然上漲。

第三種方法，也就是租金收入法和資本增值法，不屬于BTL的唯一投資方法是房地產(chǎn)的改造和開發(fā)。

它可以簡單到把車庫/閣樓換成一個(gè)房間，或者把一個(gè)大房子拆分成一個(gè)公寓，或者把一個(gè)商業(yè)建筑改造成一個(gè)住宅建筑。這種方法無疑技術(shù)含量高，需要一個(gè)相對(duì)專業(yè)的人來操作。

間接投資

關(guān)于間接投資，實(shí)際投資對(duì)象并不是房地產(chǎn)，而是和房地產(chǎn)相關(guān)的投資產(chǎn)品。關(guān)于這方面，投資者能想到的第一個(gè)間接投資可能是購買房地產(chǎn)公司股票。

間接投資法的共同特點(diǎn)是它放棄了房地產(chǎn)的基本特征，即房地產(chǎn)/房地產(chǎn)投資。證券化使它既不真實(shí)也不移動(dòng)。它的流動(dòng)性相當(dāng)強(qiáng)。另一方面，當(dāng)市場(chǎng)疲軟時(shí)，投資者甚至可以利用賣空方法獲得相同的投資收益。在利用間接投資時(shí)，一般來說，證券的借貸杠桿相對(duì)較少，特別是當(dāng)借貸杠桿較長時(shí)，可以簡單地稱之為非杠桿式房地產(chǎn)投資方法。

風(fēng)險(xiǎn)投資

風(fēng)險(xiǎn)投資法主要風(fēng)險(xiǎn)是這些類型的投資方法產(chǎn)生的高杠桿率。一旦投資/投機(jī)失敗，很容易賠錢甚至過賬。最常見的莫過于炒樓花。由于樓花要求的首付經(jīng)常非常低,一般從10%起步,在樓花交房前逐步追加投資。在資本增值較快的地區(qū)，在房屋交接時(shí)，房價(jià)很容易大幅上漲。由于杠桿的作用，直接收益可以實(shí)現(xiàn)較高的回報(bào)率，而且不需要繳納房產(chǎn)印花稅。

英國房地產(chǎn)投資的方式很多，有些和國內(nèi)類似比較容易理解，有些則全然不同。想介入的話，最好找專家出主意，甚至是去合作減小風(fēng)險(xiǎn)。

英國投資哪些房產(chǎn)收益高

第一類是倫敦的資產(chǎn)。倫敦作為世界上最大的金融城市之一，它的資產(chǎn)也是世界上最好的資產(chǎn)之一。倫敦的資產(chǎn)增長率高，為5%。但是租金回報(bào)率比較低，為3.5%---5%。

第二類是曼城和利物浦的普通住宅。因?yàn)樗哪曜饨鸹貓?bào)率在6.02%左右，具有較好的資本增長。利物浦為6-7%。

第三類就是高租金收益的學(xué)生公寓。學(xué)生公寓投資最大的的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)是其8%的強(qiáng)勁凈租售比以及99%的入住率(非倫敦地區(qū))。其次，學(xué)生公寓的現(xiàn)金流表現(xiàn)非常好，可以達(dá)到7%到10%的年租金回報(bào)率。

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風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。