房產(chǎn)證是購房者取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件，是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。但是不少購買了美國房產(chǎn)的投資者發(fā)現(xiàn)，在美國買房后，在所有交割文件中，卻找不到所有權(quán)證 Title 文件。那么美國房產(chǎn)證到底長啥樣?

美國房產(chǎn)證是什么樣的

美國是沒有一份文件來證明業(yè)主真正的“擁有”這個(gè)物業(yè)的。這與美國房地產(chǎn)市場長期的私有制度有關(guān)。

美國土地交易的歷史遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于現(xiàn)代規(guī)范交易制度的建立。要證明一塊土地的所有權(quán) , 需要證據(jù)而不是證明。理論上必須追溯該土地交易的所有歷史記錄 , 否則 , 在法律上就會(huì)有漏洞。

01、Title--所有權(quán)證書

當(dāng)今的房地產(chǎn)交易時(shí) , 律師要提請 title 服務(wù)公司做 title search, 查看該物業(yè)的交易記錄。但是 , 往往只能回顧 50 年 , 更早的交易紀(jì)律多半沒有官方保存。民間保存的紀(jì)律或許不全、不準(zhǔn)確、不易獲得。即便是官方的交易記錄 , 也難以保證其準(zhǔn)確性。因此 , 當(dāng)一個(gè)物業(yè)被交易時(shí) , 業(yè)主很難提供無可辯駁的證據(jù)來證明自己當(dāng)今擁有的物業(yè)在該物業(yè)的歷史上一直是合法擁有、合法交易的。

換句話說 , 當(dāng)前的業(yè)主不能 100% 保證 , 當(dāng)這個(gè)物業(yè)交割后 , 某天 , 孫七向法院提起訴訟 , 用文件證明稱他爺爺在 50 年前將該物業(yè) 20% 的權(quán)益贈(zèng)與他爸爸 , 而他爸爸的哥哥在未取得他爸爸同意下 , 將該物業(yè)轉(zhuǎn)買給了劉二麻子。而當(dāng)前的業(yè)主又是無辜的。在這種情況下 , 怎樣的制度安排才能保證交易雙方的權(quán)益和信心呢 ?

02、Deed--契約

既然完全證明合法擁有的 Title 不可行 , 律師們發(fā)明了一種叫Deed的文件。Deed本身是一種單邊保證契約。

當(dāng)物業(yè)交易時(shí) , 賣方 (seller) 簽署這樣一份文件 , 將他在該物業(yè)上的所有權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買方(buyer)，并作出適當(dāng)?shù)谋ＷC。Deed的類別有 4 種，通常在房地產(chǎn)交易時(shí)使用最多的是General Deed和Specific Deed兩種。

General Deed是最好的一種。它不僅保證業(yè)主在持有該物業(yè)期間中是合法持有，所有債權(quán)、債務(wù)以及權(quán)益是清晰的，而且承諾，如果將來該物業(yè)由于產(chǎn)權(quán)糾紛而發(fā)生訴訟，無論該糾紛所涉及到該物業(yè)歷史上的任何時(shí)段，賣方承擔(dān)一切費(fèi)用和損失。

Specific Deed 只是承諾承擔(dān)有限的責(zé)任，如果該糾紛涉及到該物業(yè)的歷史時(shí)段不是在賣方持有該物業(yè)期間，賣方不承擔(dān)責(zé)任。而我們當(dāng)今大多數(shù)的二手房交易，其Deed是Specific Deed。

03、Title Insurance--所有權(quán)保險(xiǎn)

其實(shí)，Deed 上承諾的擔(dān)責(zé)部分是沒有保證的。房地產(chǎn)交易后，賣方要找到買方并成功訴訟很難。那怎么辦呢?

這時(shí)候，Title Insurance出場了。

Title Insurance是一次性支付，在買方持有期間一直有效。有了 Title Insurance 房地產(chǎn)交易就輕松多了，買方不需要擔(dān)心賣方是否合法購得和持有該物業(yè)，也不需要驗(yàn)證賣方是否是真正的合法持有人。

買方買 Title Insurance 時(shí)，Title Insurance公司會(huì)去做這些搜索。即使不幸發(fā)生訴訟，Title Insurance 公司會(huì)賠償買方的一切損失。

當(dāng)前市場上Title Insurance公司很多，價(jià)格差異很大。如果過戶的律師是買方雇傭的，應(yīng)該可以取得較好的價(jià)格。

美國房產(chǎn)所有權(quán)持有方式

在產(chǎn)權(quán)清楚(產(chǎn)權(quán)合法且可進(jìn)行銷售)的前提下，產(chǎn)權(quán)持有方式將決定將來對房地產(chǎn)的處置方式及權(quán)利人各方的權(quán)益，是產(chǎn)權(quán)的重要組成部分。在美國，通常把私人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的持有方式分成以下幾類：

01、獨(dú)立完全產(chǎn)權(quán) (Sole Ownership)

一個(gè)人或一個(gè)單位完全單獨(dú)擁有對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。

適用群體：主要針對于未婚單身男女或按協(xié)議單方擁有產(chǎn)權(quán)的夫妻等情況。

02、共有產(chǎn)權(quán) (Tenancy in Common)

持有者可以根據(jù)需求分配所有權(quán)利益,不一定要均分共同業(yè)主可以各自轉(zhuǎn)讓自己持有的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)可以遺贈(zèng)。

適用群體：多方合作的購買者，可以根據(jù)需求進(jìn)行度假或作投資使用。

03、聯(lián)合產(chǎn)權(quán)(Joint Tenancy)

⑴、聯(lián)合產(chǎn)權(quán)具有 "產(chǎn)權(quán)獲得一致，時(shí)間一致，利益一致和占有一致"四個(gè)一致的特點(diǎn)，其中之一一旦破壞，聯(lián)合產(chǎn)權(quán)的持有方式就不復(fù)存在。

A：產(chǎn)權(quán)獲得一致(Unity of Title)：全體成員通過同一個(gè)讓渡合同獲取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。

B：時(shí)間一致(Unity of Time)：權(quán)益在同一個(gè)時(shí)間段開始或結(jié)束。

C：利益一致 (Unity of Time)：所有者的全體成員擁有同等的權(quán)益。

D：占有一致(Unity of Possession)：所有者的全體成員對房地產(chǎn)擁有同等的占有權(quán)利。

⑵、產(chǎn)權(quán)利益必須均分，不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或出售各自的產(chǎn)權(quán)。一旦單獨(dú)出售或轉(zhuǎn)讓，聯(lián)合持有產(chǎn)權(quán)的方式將自動(dòng)停止，可能變更為共同產(chǎn)權(quán)(Tenancy in Common)。

⑶、當(dāng)某一產(chǎn)權(quán)人去世后，其他在生的產(chǎn)權(quán)人自動(dòng)獲得其產(chǎn)權(quán)并且均分，最后一名存活者持有完整產(chǎn)權(quán)。

適用群體：父母及子女聯(lián)名購買的情況較適合此類產(chǎn)權(quán)持有方式，若父母去世,孩子可以自動(dòng)獲得父母的產(chǎn)權(quán)，某種程度上可以有效規(guī)避遺產(chǎn)稅等稅種的產(chǎn)生。

⑷、整體共有產(chǎn)權(quán)(Tenancy by the Entirety)

A：僅為已婚夫妻可以選擇的特殊聯(lián)合產(chǎn)權(quán)，也擁有"四個(gè)一致"的特性。

B：夫妻必須通過雙方一致同意才可進(jìn)行房屋的轉(zhuǎn)讓或出售。

C：當(dāng)夫妻配偶有一方去世時(shí)，另一方可以自動(dòng)獲得產(chǎn)權(quán)。

D：若夫妻雙方因?yàn)槟撤N原因?qū)е禄橐銎屏?，整體共有產(chǎn)權(quán)就自動(dòng)失效，可能變更成為共有產(chǎn)權(quán)(Tenancy in Common)。

E：若夫妻一方為負(fù)債者且已過世，房屋產(chǎn)權(quán)歸配偶所有，房屋無需扣押抵債。

適用群體：已婚夫妻，某種程度上可以保護(hù)繼承的夫妻一方免受過世一方的債務(wù)糾纏。

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