澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖，相信很多朋友已經(jīng)開始摩拳擦掌準(zhǔn)備投資了。在投資之前，除了要明確地點(diǎn)、價(jià)格、戶型等基本信息之外，相關(guān)稅費(fèi)知識(shí)大家也不可不知。今天，我們就和大家一起看看澳洲買房的各類稅費(fèi)吧。

澳洲買房要交哪些稅

土地稅

首先，我們要明確的是，澳大利亞的房地產(chǎn)(土地及地上建筑物)是永久產(chǎn)權(quán)(除堪培拉地區(qū)以外)，國(guó)家不對(duì)房產(chǎn)征稅，而僅對(duì)土地征收土地稅。

每個(gè)州對(duì)土地稅的具體征收稅率都不盡相同。以新州為例，從去年起，新州土地稅起征門檻調(diào)整為$629,000，也就是說，凡持有土地價(jià)值超過澳幣62.9萬的業(yè)主，就需要按比例繳納一定的土地稅。新州的土地稅采用的是和個(gè)人所得稅一樣的累進(jìn)稅率，即擁有土地價(jià)值每達(dá)到一個(gè)新的層次，將會(huì)采用更高的稅率。而如果持有者非澳洲居民，即被稅局判斷為外籍人士，那么從2018年開始，這部分人需要額外繳納2%的土地稅附加稅。不過，主要居所可以得到土地稅的豁免。

總體而言，土地稅占整個(gè)房?jī)r(jià)的比值相對(duì)較低，經(jīng)過了50年的地產(chǎn)商業(yè)化的發(fā)展，澳洲成為投資和自住完全分化的市場(chǎng)。

在自由黨執(zhí)政的今天，澳洲繼續(xù)實(shí)行負(fù)扣稅退稅法則(Negative Gearing Systems)，所以對(duì)于投資者而言，可以利用對(duì)土地稅的征收來抵扣個(gè)人收入所得稅，從而有機(jī)會(huì)從稅務(wù)局退回更多現(xiàn)金，并因此產(chǎn)生更多收益。

房屋空置稅

空置稅的稅額相當(dāng)于外國(guó)投資者購(gòu)買住宅時(shí)向FIRB所繳納的申請(qǐng)費(fèi)，于2018年1月1日開始每年征收，每年1月1日的房屋空置稅征收取決于前一年住宅的空置狀況。舉例來說，海外投資者在2020年1月1日需繳納的空置稅將根據(jù)其物業(yè)于2019年1月至2019年12月一整年的空置狀況來做評(píng)估。

空置稅對(duì)購(gòu)置澳大利亞住宅房的以下海外人士征收：

在澳洲東部時(shí)間2017年5月9日 19:30后，申請(qǐng)購(gòu)買澳洲住宅房的海外人士;

在澳洲東部時(shí)間2017年5月9日 19:30后，購(gòu)買開發(fā)商已經(jīng)獲得新房豁免證書的樓盤;

對(duì)于樓花投資者來說，即使開發(fā)商已經(jīng)有了免申請(qǐng)證書，如果海外業(yè)主是在上述時(shí)間之后交換的合同，也會(huì)被列入審查范圍。

其中，在任意一個(gè)申報(bào)年度，如果房屋在至少183天內(nèi)被真實(shí)用于居住，就會(huì)被認(rèn)為沒有空置。根據(jù)FIRB GN48政策解讀，只要在每12個(gè)月周期內(nèi)滿足下列任一條件， 房產(chǎn)就不算空置：

自住超過6個(gè)月;

房屋出租超過6個(gè)月;

親屬、 朋友或者其他人居住超過6個(gè)月(不需要簽署租約);

需要注意的是，凡用于短租(即租期少于30日)的房屋(包括用于Airbnb的房屋)，即使其一年內(nèi)真實(shí)出租時(shí)間超過了183天，也不視為被真實(shí)地用于了居住，因此仍然需要繳納房產(chǎn)空置費(fèi)。

印花稅

除了房?jī)r(jià)以外，澳洲業(yè)主需要繳納的最大一筆費(fèi)用就是印花稅。印花稅和土地稅都是州稅。具體的數(shù)額根據(jù)房產(chǎn)的類別、購(gòu)房人的屬性、各州的不同規(guī)定而異。在過去的15年里，悉尼的房?jī)r(jià)中位數(shù)從大約40萬元攀升至100多萬元。結(jié)果，由房地產(chǎn)價(jià)格上漲引起的印花稅“稅級(jí)攀升”導(dǎo)致平均應(yīng)付稅率從3.37%提高到4.05%。

新州購(gòu)買房產(chǎn)的印花稅需要在購(gòu)房合同交換之后的3個(gè)月之內(nèi)繳付。如果成交在這 3個(gè)月之內(nèi)發(fā)生的話，印花稅須在成交之前支付。如果成交發(fā)生在合同交換三個(gè)月之后，則需要在三個(gè)月之內(nèi)繳付，否則會(huì)計(jì)算滯納金。滯納金一般按照應(yīng)繳稅款大約 12%年利率來計(jì)算。

目前，海外買家(包括在簽訂合同前 12個(gè)月，沒有在澳洲居住滿 200天的澳洲永居簽證持有者)需要在基礎(chǔ)印花稅之上再支付相當(dāng)于房?jī)r(jià) 4% 的額外印花稅。

資本增值稅

如果你在過去的12個(gè)月內(nèi)有購(gòu)買或出售資產(chǎn)，那么你的資本增值就會(huì)被加入到你當(dāng)年的應(yīng)稅收入中去，從而導(dǎo)致該年所需繳納的個(gè)人所得稅增加。

如果你持有房產(chǎn)超過12個(gè)月，那么最終應(yīng)稅收入的計(jì)算就會(huì)更復(fù)雜一些，不再是簡(jiǎn)單地將資產(chǎn)凈收益并入個(gè)人所得收入中。這時(shí)，增值稅就會(huì)有兩種計(jì)算方式：折扣法和指數(shù)法。這兩種方法計(jì)算后的稅費(fèi)會(huì)略有差異，在滿足使用條件的基礎(chǔ)上，個(gè)人可以任意選擇使用得出稅費(fèi)較小的那種計(jì)算方法。

想要減少資本增值稅最好的辦法就是保留一切房屋相關(guān)的收據(jù)。例如，如果你有購(gòu)買或修葺翻新房產(chǎn)的過程中的一切開銷，那么可以都它們都計(jì)算到你的成本中去。你能證明的成本越多，那么相應(yīng)的，你的資產(chǎn)凈收益就越少，因此，你便可以繳納越少的資本增值稅。

澳洲買房其他費(fèi)用

1.律師費(fèi)

根據(jù)澳洲法律規(guī)定，澳洲房屋買賣中，雙方須由澳洲持牌的房地產(chǎn)律師代理。律師會(huì)幫助客戶完成房產(chǎn)交割的整個(gè)程序。收費(fèi)在1500-2500澳元不等。對(duì)于期房而言，支付10%的房款的時(shí)候，先支付50%的律師費(fèi)，等房產(chǎn)交割后再支付另外的50%。

2.物業(yè)管理費(fèi)

澳洲房屋分兩類，一類是早期開發(fā)的獨(dú)棟別墅，沒有社區(qū)統(tǒng)一管理，此類房屋是無須交納物業(yè)管理費(fèi)用。對(duì)于整體開發(fā)的別墅社區(qū)，或公寓而言，則需要繳納社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)。費(fèi)用是根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)施和服務(wù)而定。

在澳洲，物業(yè)管理費(fèi)，分三部分，1 是社區(qū)設(shè)施清潔，維護(hù)費(fèi)用;2 是維修基金;3是保險(xiǎn)。

3.市政費(fèi)

在澳洲，所有擁有物業(yè)的屋主都必須要交納的費(fèi)用。一般是按照季度都要支付。每年的費(fèi)用平均在1000澳元-1500澳元之間。水費(fèi)分為用水費(fèi)用和排污費(fèi)用，也是每季度都要支付的。有的州，水費(fèi)和市政費(fèi)是在同一張賬單上支付。

4.房屋檢查費(fèi)用

(用于二手房中)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)和蟲害等做必要的檢查，不僅使您的交易更加安全，這也是貸款方發(fā)放貸款前必須的流程。根據(jù)房屋大小不等，檢查費(fèi)300澳元-1000澳元不等。

5.房屋及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)

如果您的貸款額度超過房?jī)r(jià)的80%，您必須交按揭保險(xiǎn)金。這將在您不能還款時(shí)給予貸款機(jī)構(gòu)一定的保障，另外一方面為防止您房屋有任何的物品損壞和財(cái)產(chǎn)丟失，必須繳納房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

6.FIRB申請(qǐng)費(fèi)

哪些人需要申請(qǐng)F(tuán)IRB呢?

1.外國(guó)投資者

2.私營(yíng)外國(guó)投資者——企業(yè)收購(gòu)

3.私營(yíng)外國(guó)投資者——房地產(chǎn)

FIRB，全稱ForeignInvestmentReviewBoard，即外國(guó)投資審批委員會(huì)。FIRB負(fù)責(zé)評(píng)估澳洲的所有潛在海外投資，其中包括外籍人士購(gòu)買的澳洲住宅房產(chǎn)。

FIRB申請(qǐng)的流程，只需要在澳大利亞稅務(wù)局(ATO)網(wǎng)站上填寫外國(guó)投資申請(qǐng)表(在申請(qǐng)時(shí)需確保提供正確和必需的信息)，然后支付申請(qǐng)費(fèi)，接著就是等待獲批通知了

FIRB申請(qǐng)費(fèi)如何計(jì)算?

目前，凡是購(gòu)買100萬澳元及以下物業(yè)的海外投資者，必須繳納5600澳元的海外投資申請(qǐng)費(fèi);

100萬到200萬澳元的，繳納11,300澳元; 200萬到300萬澳元的，繳納22,700澳元;300萬以上的物業(yè)，房?jī)r(jià)每增加100萬，申請(qǐng)費(fèi)就增加11,300元左右。

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