過去三年，愛買房的中國(guó)人集體涌向了泰國(guó)。

有國(guó)際房產(chǎn)資訊平臺(tái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年，泰國(guó)成為最受中國(guó)買家喜愛的買房目的地。2018年第四季度，泰國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商Risland發(fā)布數(shù)據(jù)稱，2015年至2018年間，中國(guó)人在泰國(guó)房產(chǎn)上的花費(fèi)超過100億美元，相當(dāng)于日本和新加坡買家花費(fèi)的總和。據(jù)泰國(guó)房產(chǎn)開發(fā)商介紹，中國(guó)買家最喜歡總價(jià)在人民幣100萬(wàn)元左右的公寓，因?yàn)椋霸谥袊?guó)人看來(lái)，這只是一筆小錢”。

拿著“小錢”奔向泰國(guó)的中國(guó)人，大多都在期待中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上逆天改命的神話也能在這里上演，只是，現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)比理想骨感得多。

接棒

在中國(guó)人涌入泰國(guó)之前，泰國(guó)房產(chǎn)的最大國(guó)際買主是俄羅斯人。芭提雅公寓地產(chǎn)的外國(guó)投資者中，超過一半是俄羅斯人。

2015年，盧布大幅貶值，俄羅斯人開始拋售手中的房產(chǎn)。但這并不是一個(gè)悲催的故事——華人中介L(zhǎng)ewis算了一筆賬，盧布的貶值和泰國(guó)房產(chǎn)本身的漲幅，即便五折出售，早入局的俄羅斯人還是大賺了一筆。

在俄羅斯人離場(chǎng)的一年前，泰國(guó)開放了對(duì)中國(guó)人的落地簽，嗅覺敏銳的Lewis辭職創(chuàng)業(yè)，在芭提雅街頭開起了專門針對(duì)華人的房產(chǎn)中介門店。最初，生意慘淡，4個(gè)月間他只賣出了兩套房，勉強(qiáng)維持生計(jì)。2015年下半年開始，中國(guó)人來(lái)“接棒”了。

由于泰國(guó)法律規(guī)定外國(guó)人不能持有土地，因此，包括中國(guó)人在內(nèi)的外國(guó)購(gòu)房者無(wú)法直接購(gòu)買別墅，只能以公司的名義購(gòu)買，公司中泰國(guó)人的股份還要至少達(dá)到51%。公寓成了中國(guó)人的首選甚至唯一目標(biāo)。

Lewis接待的客戶中，絕大部分來(lái)自北上廣深。在他們的眼中，泰國(guó)的公寓吸引力十足——沒有公攤面積，房子精裝修到包含家電的程度，小區(qū)都配備健身房、游泳池、公共辦公空間，而且永久產(chǎn)權(quán)，沒有遺產(chǎn)稅。更重要的是，便宜。當(dāng)時(shí)，曼谷最市中心湄南河岸的公寓房?jī)r(jià)也不過每平方米兩萬(wàn)人民幣左右，而在芭提雅，國(guó)內(nèi)大城市買一個(gè)廁所的價(jià)格，就可以買到精致的海景房。

Lewis遇到過一個(gè)客戶，起初買了1套，一邊開賬戶一邊繼續(xù)和中介閑聊，聊著聊著又追加了10套，整個(gè)過程輕松隨意。這還不是最大手筆的客戶，Lewis說，一次買50套、70套甚至100套的也大有人在。

伴隨著中國(guó)人闊綽地出手，泰國(guó)的房?jī)r(jià)眼看著便漲了起來(lái)。全職媽媽司司2016年在清邁看房，起初，中介推來(lái)的房子價(jià)位在每平方米1萬(wàn)人民幣以內(nèi)，僅僅過了一周，均價(jià)就在1.3萬(wàn)元上下了。

泰國(guó)Colliers數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，位于核 心地段的曼谷公寓每平方米均價(jià)從2014年的60，000泰銖(按現(xiàn)行匯率，約合人民幣1.2萬(wàn)元)，一路波動(dòng)到2018年的2.5萬(wàn)元，價(jià)格最高的2016年，在每平方米3萬(wàn)元左右。

有房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)中國(guó)人去泰國(guó)買房的動(dòng)機(jī)，有七成以上的中國(guó)人都是為了投資獲益，這比全球平均水平高出20個(gè)百分點(diǎn)。

一個(gè)退休的東北大媽在網(wǎng)上分享了自己一路的買房經(jīng)歷：早年間，東拼西湊在北京為孩子購(gòu)置了住房，翻番的房?jī)r(jià)讓她震驚，“如果僅憑工資，幾輩子也掙不來(lái)這么多錢呀。”此后，她去了海南，一邊養(yǎng)老，一邊加杠桿買了三套房，海南限購(gòu)后，她又第一時(shí)間賣了東北老家的房子去了泰國(guó)。在泰國(guó)，她不僅買了房子，還干起了房產(chǎn)中介。

如今，據(jù)Lewis觀察，他的公司所在的短短一條路上，已經(jīng)聚集了不下20家華人房產(chǎn)中介，還不包括躲在巷子里、沒有辦公地點(diǎn)的“野中介”。他們將“海南和山東的海景房的售樓玩法帶到了泰國(guó)”，用同一套方法賣全世界的房子，有人稱之為“微商式”賣房——朋友圈上放幾張海景房照片，加上一套直擊國(guó)人痛點(diǎn)的話術(shù)，比如“十年前你看不懂馬云，現(xiàn)在你看不懂去泰國(guó)買房”，又比如“投資現(xiàn)在的泰國(guó)，就相當(dāng)于投資十年前的北京”。

攀升的房?jī)r(jià)和誘人的廣告撩撥著中國(guó)人的神經(jīng)，越來(lái)越多的人來(lái)到泰國(guó)，期待此前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上逆天改命的神話也能在這里上演。

隱藏的坑

前媒體人蔣天萌生在泰國(guó)買房的想法就是在3年前。他花了半年時(shí)間做功課，先后在芭提雅買了三套房，通過出租獲利。同一年，他的一個(gè)朋友賣掉了自己在上海的老破小，作為第一桶金在泰國(guó)買了10套房，自己住一套，另外9套用來(lái)出租，瞬間過上了夢(mèng)想中的生活。

如今，蔣天正和朋友一起眾籌一塊地種榴蓮，每年至少有半個(gè)月，他都會(huì)帶著家人在泰國(guó)的家里度假。他把在泰國(guó)買房稱為“那一年做的最正確的事情”。

蔣天的生活也是無(wú)數(shù)中國(guó)買房者奔向泰國(guó)時(shí)內(nèi)心的憧憬，但現(xiàn)實(shí)中，這一切并非順理成章。

買房之前，蔣天提前在一些主要的房源網(wǎng)站看盤，又在谷歌地圖上把位置和周邊的路線“走”了幾遍，等到真正來(lái)到泰國(guó)實(shí)地看房，他已經(jīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐臉潜P和路況十分熟悉了。現(xiàn)在的他已經(jīng)成了泰國(guó)買房領(lǐng)域的半個(gè)專家，還在試圖自己組織小型看房團(tuán)。

但大多數(shù)中國(guó)人并不愿意提前做功課。蔣天說，“針對(duì)不愿費(fèi)心的中國(guó)人，銷售話術(shù)中隱藏了很多坑。”

比如所謂的“規(guī)劃中”，習(xí)慣了飛速基礎(chǔ)建設(shè)的中國(guó)人往往容易被規(guī)劃中的美好未來(lái)吸引，但在以節(jié)奏慢著稱的泰國(guó)，情況完全不同。“規(guī)劃中就可能永遠(yuǎn)是規(guī)劃中。”

還有地理位置。有的房子號(hào)稱離地鐵很近，但說的是直線距離，實(shí)際上都是平行的斷頭路，走起來(lái)十分費(fèi)勁;有的水系盤看起來(lái)很美，整個(gè)小區(qū)就是一個(gè)大游泳池，從一樓窗子可以直接跳水。但這種樓盤往往位置很偏，離海和交通點(diǎn)都很遠(yuǎn)。

還有很多中介推出了“一條龍”式的貼心服務(wù)，從國(guó)內(nèi)組織看房團(tuán)，下了飛機(jī)包吃住，直接用大巴把滿懷期待的投資客拉到芭提雅遠(yuǎn)郊的海灘，告訴游客，這就是芭提雅富人區(qū)的一線海景房，“就像到廊坊，說這是北京，到昆山，說這是上海一樣。”

與國(guó)內(nèi)房產(chǎn)主要依靠房屋升值轉(zhuǎn)手獲利不同，泰國(guó)房產(chǎn)的收入主要來(lái)自于租金。而影響租金最核 心的要素就是地段和人流。

蔣天的三套房子都在芭提雅的核 心區(qū)域，其中，一套公寓交給中介打理出租，每月有1.8萬(wàn)泰銖收入(按現(xiàn)行匯率，約合人民幣3600元)，一套二手房，自己裝修成了三層的loft，委托一個(gè)臺(tái)灣小哥幫忙打理短租;第三套小房子完全作為投資品選購(gòu)，租給了一戶加拿大人。三套房子加在一起，年租金回報(bào)率在6%左右。

但如今，這樣的收益率并不容易達(dá)到。由于房?jī)r(jià)的攀升，泰國(guó)房產(chǎn)的租金回報(bào)率正在下降。2018年8月，泰國(guó)房地產(chǎn)信息和研究評(píng)估中心主席索蓬曾告訴媒體，泰國(guó)的租金回報(bào)率大約在4.5%，相比兩年前的5.8%有不小的下滑。

此外，很多去泰國(guó)買房的中國(guó)人并沒有在當(dāng)?shù)厣睿鲎夥课莸仁乱硕夹枰恐薪榇蚶恚谔﹪?guó)，找到靠譜的中介并不容易。

有人在網(wǎng)上發(fā)帖，說買房時(shí)中介承諾包租，但是一直都租不出去，后來(lái)，他找朋友當(dāng)“托兒”假裝去找中介租房子，中介的回答是，自己只賣房不租房。

生意人老刀在曼谷買了一套公寓，準(zhǔn)備退休以后養(yǎng)老用，平時(shí)用來(lái)出租。他所在的樓盤，有個(gè)業(yè)主已經(jīng)過去長(zhǎng)居，一些不方便去泰國(guó)的鄰居便委托他作為代理幫忙出租房子。有一次，一位房主沒打招呼直接去了泰國(guó)，打開自己的房門發(fā)現(xiàn)這位“代理”竟然住在自己家里。原來(lái)，遇到出租的機(jī)會(huì)時(shí)，“代理”先把自己的房子租了出去，他自己手握很多家的鑰匙，從來(lái)不愁住處。

老刀沒讓這位鄰居幫忙，他自己把曼谷的公寓掛在airbnb上運(yùn)營(yíng)短租，找了個(gè)留學(xué)生幫忙打掃衛(wèi)生，行情好時(shí)，每月有1萬(wàn)元左右的收入。但泰國(guó)政府不允許公寓用于短租，很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，老刀都是偷偷出租，最近物業(yè)查得嚴(yán)格，他只好把短租改成長(zhǎng)租，每月房租收入驟降一半。

在泰國(guó)，有一些樓盤的開發(fā)商售樓時(shí)會(huì)承諾包租，但實(shí)際上是把售價(jià)提上去，“羊毛出在羊身上。”蔣天說，用業(yè)主的錢給業(yè)主返租，租約到期以后，業(yè)主自己根本無(wú)法再租出去。

美妝博主書瑤曾連續(xù)五年去泰國(guó)跨年，也動(dòng)了在泰國(guó)買房的心，但考察了一圈之后，她打消了這個(gè)念頭——她在自己看中樓盤的airbnb體驗(yàn)了一周，發(fā)現(xiàn)出租房的入住率并不高， 能到到6%的出租回報(bào)率已是最高，這對(duì)她來(lái)說也沒有多大吸引力，“在國(guó)內(nèi)讓私募打理也可以拿到這個(gè)收益。”

觸頂

和蔣天不同，金融白領(lǐng)郭茂決定在泰國(guó)買房時(shí)看中的是一路上漲的泰國(guó)房?jī)r(jià)。

去年5月，郭茂在朋友的介紹下買了號(hào)稱是芭提雅“樓王”的房產(chǎn)，均價(jià)每平方米人民幣4萬(wàn)元。購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)由不得她猶豫，“朋友”聯(lián)合開發(fā)商在高端酒店包了一個(gè)廳，朋友的朋友坐了滿滿一屋子，郭茂被熱烈的氣氛感染，現(xiàn)場(chǎng)交了定金。

她買的方式叫“樓花”，就是炒期房，在房子剛開始建的時(shí)候付一部分頭款，房子建設(shè)過程中，購(gòu)房的資格可以轉(zhuǎn)讓，也就是說，如果在這個(gè)過程中找到買主，加之房?jī)r(jià)和匯率變化有利的話，就能用最小的成本炒房賺錢。如果沒能如期轉(zhuǎn)手，炒房者就要自己交齊尾款，否則首付款也拿不回來(lái)。

今年年初，郭茂需要用錢，委托中介幫忙出手。結(jié)果，中介態(tài)度冷淡，除了偶爾發(fā)來(lái)的節(jié)日祝福短信，基本不聯(lián)系她。她只好自己把房源掛在網(wǎng)站上，起初標(biāo)價(jià)比原價(jià)上浮10%，后來(lái)降到5%，再降到原價(jià)，始終都無(wú)人問津。

郭茂分析原因，自己買樓花的時(shí)候，正是國(guó)內(nèi)股市行情不好的時(shí)候，投資泰國(guó)房產(chǎn)成了看起來(lái)很美的選擇。但泰國(guó)的房?jī)r(jià)沒有像她想象的一樣繼續(xù)攀升，加上國(guó)內(nèi)股市向好，吸收了很大一部分投資，她的樓花吸引力大大降低了。

事實(shí)上，泰國(guó)的房?jī)r(jià)不僅沒有繼續(xù)飆升，還很有可能已經(jīng)見頂。去年8月，泰國(guó)房地產(chǎn)信息和研究評(píng)估中心主席索蓬曾告訴媒體，目前泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)進(jìn)度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了消化能力，如果繼續(xù)維持現(xiàn)行的開發(fā)進(jìn)度，相信泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫將在2019年觸頂破裂。

而在泰國(guó)，二手房市場(chǎng)流通很差，因?yàn)椋﹪?guó)本地人幾乎不買二手房，他們更喜歡獨(dú)門獨(dú)院的別墅。即便要買公寓，他們也擁有天然的優(yōu)勢(shì)——根據(jù)泰國(guó)法律，外國(guó)人不僅不能以個(gè)人名義購(gòu)買別墅，在一棟公寓樓中，外國(guó)人的持有比例也不能超過49%，也就是說，一棟公寓要想順利售出，泰國(guó)人至少要占51%的份額。

為了讓泰國(guó)人名額達(dá)標(biāo)，開發(fā)商時(shí)常針對(duì)泰國(guó)人降價(jià)銷售，即便如此，銷量也理想。由此一來(lái)，外國(guó)購(gòu)房者高價(jià)購(gòu)買的房產(chǎn)幾乎只能賣給外國(guó)人，這就像一場(chǎng)擊鼓傳花的游戲，俄羅斯人將房子賣給了中國(guó)人，而中國(guó)人又能將房子賣給誰(shuí)?答案還猶未可知。

此外，泰國(guó)的中介也更愿意銷售新房而非二手房。原本做二手房買賣起家的Lewis,而今公司業(yè)務(wù)也轉(zhuǎn)向了售賣新房。因?yàn)闊o(wú)論流程還是勾兌的程序上，新房都比二手房簡(jiǎn)單得多，利潤(rùn)也是買賣二手房的幾倍，Lewis描述泰國(guó)二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀，“二手房市場(chǎng)不是不好，只是現(xiàn)階段大家都不太愿意做。”

看著自己就要砸在手里的“樓花”，郭茂發(fā)現(xiàn)，在一些泰國(guó)買房的論壇中，已經(jīng)有越來(lái)越多的帖子發(fā)出理性的聲音，提醒后來(lái)者謹(jǐn)慎入局，“很可能投資之后你會(huì)發(fā)現(xiàn)，你的錢就變成徹底的不動(dòng)產(chǎn)了。”

現(xiàn)在，郭茂最大的愿望就是期待自己購(gòu)買的樓盤快點(diǎn)建起來(lái)，高到遮住后面樓盤的視線，這樣，人們就可能會(huì)為了海景來(lái)買她的樓花。不幸的是，據(jù)她所知，現(xiàn)在樓盤的建筑進(jìn)度是2%，“也就是說，這個(gè)房子到現(xiàn)在連磚頭都沒有，就只挖了一個(gè)坑。”

與此同時(shí)，她還發(fā)現(xiàn)了一個(gè)更令人尷尬的事實(shí)——那些和自己一起在泰國(guó)買了“樓花”的朋友，似乎并不著急出手，因?yàn)椋脱荷狭藥缀跞可砑业墓煌切┡笥褌兇蠖嗍窃趪?guó)內(nèi)投資房產(chǎn)賺了錢、遭遇各種限購(gòu)之后選擇了泰國(guó)，“相當(dāng)于房子生了房子。”郭茂認(rèn)清了現(xiàn)實(shí)，“在別人手上是長(zhǎng)期投資的一筆，在我這，就是壓垮駱駝的最后一根稻草。”

真相

盡管現(xiàn)實(shí)中問題多多，但是，去泰國(guó)買房也并非一無(wú)是處，如果不以投資為目的，你或許可以過上自己想過的那種生活。

2016年，北京霧霾最嚴(yán)重的年份，司司兩歲半的女兒經(jīng)常咳到吐奶，夫妻倆開始到處找地方躲霾。去普吉島時(shí)，他們萌生了在當(dāng)?shù)刭I房的想法，看了普吉島芭東海灘的幾個(gè)樓盤，他們發(fā)現(xiàn)“現(xiàn)房幾乎都賣光了，期房均價(jià)一萬(wàn)八，還沒有開始蓋。”

司司夫婦并沒有下手。但一回國(guó)就趕上了第二波強(qiáng)霧霾，飛機(jī)落地打開艙門那一刻，旁邊的外國(guó)人說：“I’ll go back tomorrow.”司司夫婦也開始認(rèn)真地考察在泰國(guó)買房了。

如今，司司一家已經(jīng)在清邁生活了近四年，她和丈夫在泰國(guó)買了兩套房，一家三口住一套，另一套用來(lái)短租。她讓孩子上了離家步行1分鐘的幼兒園，之后又轉(zhuǎn)去了國(guó)際學(xué)校。司司每天的任務(wù)是，打理房子、接送孩子上國(guó)際學(xué)校，每周至少有一兩天，她的時(shí)間完全是屬于自己的。

在這個(gè)出現(xiàn)在鄧麗君《小城故事》中的城市，她說自己終于找到了生活的感覺：“不用忙忙叨叨的，可以安安生生地坐下吃頓早飯。”因?yàn)椤斑@樣待著也會(huì)膩”，她最近租了一棟別墅，開始做小型游學(xué)項(xiàng)目，帶國(guó)內(nèi)的家長(zhǎng)和孩子體驗(yàn)在泰國(guó)讀書的生活。

國(guó)際教育也是司司選擇泰國(guó)的重要原因。同等條件下的國(guó)際學(xué)校，比起國(guó)內(nèi)的高門檻和復(fù)雜的人際關(guān)系，泰國(guó)花費(fèi)更低、環(huán)境和氛圍也更西式。

司司認(rèn)可這種國(guó)際化的教學(xué)方式，女兒4歲時(shí)，還不會(huì)算10以內(nèi)的加減法，26個(gè)英文字母也寫不全，但是每次出門旅行前，她會(huì)想到要去查航班行李額和當(dāng)?shù)氐臏囟龋型婢咭矔?huì)主動(dòng)和別人分享，司司認(rèn)為這是她想給女兒的童年：“以后很長(zhǎng)時(shí)間都要學(xué)習(xí)，先讓她享受一陣子吧。”

但并不是所有的中國(guó)家長(zhǎng)都像司司一樣坦然。開始做游學(xué)項(xiàng)目以后，司司最常被問的一個(gè)問題是，“在泰國(guó)，英語(yǔ)幾年能學(xué)成?”她能夠感受到這些家長(zhǎng)的焦慮，把泰國(guó)當(dāng)做學(xué)英語(yǔ)的地方，或者指望孩子通過在泰國(guó)讀書步入世界名校，在她看來(lái)，泰國(guó)提供的教育充其量是一個(gè)過渡，煩惱依然存在，“在哪都一樣，想考出來(lái)都要苦學(xué)。”因此，她也在帖子里提醒其他家長(zhǎng)，帶孩子來(lái)泰國(guó)需要謹(jǐn)慎，因?yàn)橐坏﹣?lái)了，再想回到國(guó)內(nèi)去，就很難適應(yīng)了。

常有文章描述在泰國(guó)買房后的生活——早上睡到自然醒，起床吃東西、游泳、打高爾夫，晚上逛街、吃海鮮，喝一杯之后進(jìn)入深度睡眠。工作和生存被有意無(wú)意地忽略，泰國(guó)的房產(chǎn)常被等同于度假本身。但事實(shí)上，這一切也是需要門檻的。

司司坦率地證實(shí)了這一點(diǎn)。她和丈夫都是北京土著，在北京靠收房租就足夠生活。面對(duì)“到泰國(guó)怎么找工作”這樣的問題，她有些意外，“到這兒生活的人，有誰(shuí)是靠那點(diǎn)兒死工資啊?”

事實(shí)也是如此，靠工資過活的郭茂還在默默消化在泰國(guó)買房帶來(lái)的后果。她到現(xiàn)在都沒有去過泰國(guó)，平時(shí)起早貪黑地工作，睡眠和大海都遙不可及，她希望等忙完這陣子，能自己去泰國(guó)處理一下房子的后續(xù)事宜。

去年年中，財(cái)經(jīng)媒體人“石榴叔”曾發(fā)文探討泰國(guó)買房，文章的標(biāo)題為：《喊你去泰國(guó)買房的，不是壞而是很壞》。在講述了泰國(guó)買房的一些現(xiàn)實(shí)問題后，“石榴叔”也列出了適合在泰國(guó)買房的人群——

“如果你資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到一定程度，通過海外置業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)，沒問題的(優(yōu)先考慮發(fā)達(dá)國(guó)家)。

如果你選擇曼谷輕軌沿線，增值那是OK的。如果你準(zhǔn)備日后去泰國(guó)養(yǎng)老，純消費(fèi)行為，順帶投資，那也是可以的。

如果你的錢不夠多，什么都不懂，什么都不研究，對(duì)于泰國(guó)所有的認(rèn)知僅憑那么幾天跟團(tuán)旅行，僅僅聽大V和中介向你描述美好未來(lái)，一心想投資賺錢，聽我一句，真不如在國(guó)內(nèi)踏踏實(shí)實(shí)買買理財(cái)。”

其實(shí)，早就有人看破了泰國(guó)買房的真相——有網(wǎng)友在知乎提問“在泰國(guó)生活是怎樣體驗(yàn)”?一位名為宅言言的網(wǎng)友回答：“泰國(guó)就像一個(gè)什么人都愛的女人。你除非特別有錢，她才會(huì)很愛你。”

只是，現(xiàn)實(shí)中，愛買房的中國(guó)人并沒有停止進(jìn)擊的步伐，看破了泰國(guó)買房的真相后，他們似乎已經(jīng)找到了新的目的地——據(jù)一位在柬埔寨首都金邊生活多年的中國(guó)人透露，如今，金邊的大街上，四處可見中國(guó)人的身影，而他們的目標(biāo)也很一致——買房。