行業(yè)專家表示，隨著冠狀病毒帶來的對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響席卷各行各業(yè)，同時(shí)推高失業(yè)率、增加債務(wù)并打擊消費(fèi)者信心，住宅地產(chǎn)類的價(jià)格可能大幅下跌。

對(duì)于業(yè)內(nèi)資深人士來說，這些可怕的警告并不是什么新鮮事。在過去33年里，海外重大事件曾導(dǎo)致住宅市場(chǎng)暴跌了6次。

一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家和經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人士將市場(chǎng)前景描述為“噩夢(mèng)般的”，并警告在悉尼和墨爾本一些泡沫較大的城區(qū)內(nèi)，房?jī)r(jià)將會(huì)減半。

但也有人表示，隨著冠狀病毒感染消退、人們重返工作崗位，以及政府史無前例的用以重振經(jīng)濟(jì)的支出，市場(chǎng)可能很快度過這一段短暫的時(shí)期，問題將得到解決。

通常來說，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)在全球經(jīng)濟(jì)沖擊期間表現(xiàn)相對(duì)良好。

CoreLogic研究主管Eliza Owen的分析顯示，股市的大幅下跌和經(jīng)濟(jì)衰退不一定預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌。

例如1987年的Black Monday事件最終推高了澳大利亞的房地產(chǎn)價(jià)格，而這一股災(zāi)卻導(dǎo)致股市市值縮水23%。

“投資者從股票轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)” AMP首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Oliver表示。在亞洲1998年金融危機(jī)和2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅期間，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)的十分強(qiáng)勁。

但在上世紀(jì)80年代初和90年代初的經(jīng)濟(jì)衰退中，由于失業(yè)率的上升，這兩個(gè)時(shí)期的澳洲首府城市房?jī)r(jià)分別下跌了8.7%和6.2%。

在全球金融危機(jī)期間，相比股市下跌的55%，房地產(chǎn)市場(chǎng)僅下降了7.6%。

AMP的Oliver表示，市場(chǎng)的健康將取決于經(jīng)濟(jì)衰退的程度和失業(yè)率上升的幅度。

“我們的基本預(yù)期是失業(yè)率升至7%左右，這可能導(dǎo)致在今年晚些時(shí)候，隨著經(jīng)濟(jì)反彈，以及在超低利率的幫助下被抑制的需求再次得到釋放使得房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇之前，讓房?jī)r(jià)下跌5%左右。”

目前政府和澳大利亞央行為幫助陷入困境的企業(yè)和家庭所采取的措施，應(yīng)該會(huì)有助于防止失業(yè)率大幅上升。

從過去來看，1987年股市崩盤后的12個(gè)月里，隨著Hawke政府恢復(fù)負(fù)扣稅，失業(yè)率下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)。

銷量的急劇收縮也并不一定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下降。

根據(jù)CoreLogic的Owen表示：“賣家可以將現(xiàn)下的疫情視為暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況。如果貨幣和財(cái)政刺激可以足夠的支持企業(yè)和家庭收入，在未來幾個(gè)月內(nèi)可能會(huì)看見交易的急劇下降，但不一定是住宅銷售的真實(shí)情況。”

AMP的Oliver相信，社交距離“就其本身而言”將可能會(huì)讓房?jī)r(jià)的漲幅趨緩，這是因?yàn)橘?gòu)房者和賣家暫停了房產(chǎn)交易，以避免自己不必要的暴露于病毒之中。

一些代表購(gòu)房者的買家中介聲稱，市場(chǎng)反應(yīng)迄今為止一直不大。買家中介Cate Bakos表示:“我沒有看到房?jī)r(jià)下降。真正想購(gòu)買房產(chǎn)的人正在買房。你不會(huì)猜到我們正處在一個(gè)動(dòng)蕩的時(shí)代。”

房地產(chǎn)中介還表示，他們正在適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境。例如，在政府下令封鎖的情況下，一些公司正在試驗(yàn)數(shù)字拍賣，如Zoom，一種基于線上的視頻會(huì)議服務(wù)，以及允許遠(yuǎn)程簽署合同的技術(shù)。

高水平的債務(wù)也增加了不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)澳大利亞央行的數(shù)據(jù)顯示，家庭債務(wù)與收入之比首次超過190%。住房債務(wù)與收入之比也躍升至逾140%的創(chuàng)紀(jì)錄高位。

澳大利亞在1987年的沖擊中相對(duì)來說未受損傷，但國(guó)內(nèi)高水平的債務(wù)導(dǎo)致了1990年的“經(jīng)濟(jì)衰退”。

“這將是我們有生以來所見過的最大的經(jīng)濟(jì)沖擊，”Grattan Institute的家庭財(cái)務(wù)項(xiàng)目主管Brendan Coates表示。他認(rèn)為，對(duì)流動(dòng)性及收入沖擊的全面影響尚未到來。

“在一周之內(nèi)，經(jīng)濟(jì)就像從60km/h的增長(zhǎng)速度突然撞墻停下。”Coates表示“這從未發(fā)生過，即便是在全球金融危機(jī)的時(shí)候也沒有發(fā)展的這么快。”

當(dāng)銀行企穩(wěn)，信貸緊縮放松時(shí)，市場(chǎng)會(huì)知道全球金融危機(jī)正在消退。“在有現(xiàn)象表明新冠病毒已經(jīng)停止傳播之前，我們這一次不會(huì)看到復(fù)蘇的信號(hào)。”Coates指出。

Emma Bloom是一名專門從事高端地產(chǎn)，尤其是墨爾本Toorak和South Yarra周邊地區(qū)的買家中介。她表示，當(dāng)失業(yè)、追加保證金、收入下降和債務(wù)上升開始產(chǎn)生影響時(shí)，澳大利亞一些最繁華的城區(qū)將會(huì)感受到?jīng)_擊。

“目前有很多不確定性，”她說。“買家和賣家正在擱置他們的活動(dòng)。”

根據(jù)Oliver表示，如果經(jīng)濟(jì)衰退最終被證明是深度和長(zhǎng)期的，推升失業(yè)率至10%甚至更高，那么就存在“澳大利亞住房市場(chǎng)潛在脆弱性被沖擊”的危險(xiǎn)。

高昂的家庭債務(wù)和房?jī)r(jià)可能導(dǎo)致償債問題激增、房產(chǎn)被迫出售和房?jī)r(jià)大幅下跌。

他表示:“由于房?jī)r(jià)下跌將導(dǎo)致支出減少、失業(yè)率進(jìn)一步上升和更多違約情況等等，這將反過來削弱整體經(jīng)濟(jì)，”他警告稱，在這種情況下，房?jī)r(jià)可能下跌20%，甚至更多。

“這并不是我們的基本觀點(diǎn)，但這凸顯出為什么政府和央行真的必須努力避免讓這種病毒造成大量企業(yè)破產(chǎn)和家庭貸款違約。”

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