2019年，雖然各方都在看好泰國房產(chǎn)，但是泰國住房市場仍面臨諸多挑戰(zhàn)，包括經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的連續(xù)性、民間尤其是低收入者群體的購買力疲弱等問題，還有眾多外在因素，如3月底泰國大選、4月貸款管制這些都將對泰國房產(chǎn)產(chǎn)生一定的影響，就目前形勢而言，這兩件大事能否影響泰國房產(chǎn)的投資，或者說在兩件大事的影響下，泰國房產(chǎn)還能否投資呢。

泰國大選對泰國房產(chǎn)有何影響

泰國大選。此前計(jì)劃在2月24日舉行的大選，因?yàn)橹型咎﹪鳛蹉脒返耐顺龆黄妊悠冢瑫簳r定于3月24日舉行。這已經(jīng)是第六次推遲大選時間。

2014年，泰國軍方政變推翻原民選的為泰黨政府以來，今年的大選是泰國8年來第一次民主大選，意在將政權(quán)歸于民眾。

如魚飲水冷暖自知，對于泰國的政變、大選啊，投資者更關(guān)心的是會對自身的置業(yè)投資產(chǎn)生影響?下面我們來分析下近10年內(nèi)發(fā)生的大選和政變對房地產(chǎn)有何影響。

2009-2018年，在這10年時間里，泰國一共發(fā)生了一次大選和一次政變，分別是2011年英拉當(dāng)選泰國總理，2014年泰國陸軍司令巴育發(fā)動政變。

2009年至今泰國的房價就呈現(xiàn)穩(wěn)步的上漲趨勢。2011年英拉當(dāng)政、2014年巴育發(fā)動政變，當(dāng)時的泰國情形只能比現(xiàn)在糟糕，可是從圖中看得出對于房價是有小幅波動的影響，但是整體是穩(wěn)中有升。由此得出，不管泰國發(fā)生政變或是換總理，對房價是沒什么影響的。

從泰國竣工住房來看，2011年泰國竣工住房是明顯的下降，但隨后兩年，泰國的竣工住房是達(dá)到了新高度。而在2014年巴育上臺，竣工住房也是有所下降。前者有政治原因存在，而后者可未必，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各個城市的可開發(fā)土地資源越來越稀缺，即使巴育不上臺，竣工住房同樣會減少。由此得出，在今后，泰國可提供的住房數(shù)量將越來越少。

泰國房屋類型變化沒什么好說的，不論是英拉當(dāng)政或是巴育發(fā)動政變，泰國的別墅、聯(lián)排別墅、公寓等房屋類型，其需求都在逐年增加。

如果在擔(dān)心泰國的大選會影響自己的置業(yè)投資，其實(shí)是完全沒必要的。稍微對泰國房產(chǎn)有所研究的都會發(fā)現(xiàn)，每輪大選或政變后，泰國的房產(chǎn)都會迎來新一輪的漲幅。

事實(shí)上，每次政變后，泰國多會迎來新一輪的經(jīng)濟(jì)增長。如果政治危機(jī)是一場突然暴發(fā)的“疾病”，本應(yīng)“病來如山倒，病去如抽絲”，泰國經(jīng)濟(jì)憑借什么能快速康復(fù)，并在波詭云譎的政局變化中恢復(fù)活力呢?

首先，泰國旅游業(yè)的自然資源稟賦較好，始終保持強(qiáng)勁增長;第二，泰國制造業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí);第三，泰國國王普密蓬提出了“充足經(jīng)濟(jì)”的口號，希望泰國經(jīng)濟(jì)有更多自給自足的色彩，努力構(gòu)筑不依靠外力的供需體系，從而有效抵御外部風(fēng)險。

此外，泰國擁有現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施、完善的輔助產(chǎn)業(yè)以及豐富的原材料，加上靈活而富有吸引力的投資優(yōu)惠政策，整體投資環(huán)境自由寬松。

值得一提的是，泰國經(jīng)濟(jì)政策始終保持了一定的“跨政府”連續(xù)性。新政府上臺后，可能重新命名一些項(xiàng)目或政策，但是交通基礎(chǔ)設(shè)施投資、人口、農(nóng)村金融等基本經(jīng)濟(jì)政策大體上會延續(xù)上一屆政府的，“換湯不換藥”。

泰國4月貸款管制對房價有影響嗎

什么是貸款管制?

貸款管制LTV全稱Loan to Value ratio，也就是抵借比，貸款金額除以抵押物的價值就能得到LTV的比率。在房貸領(lǐng)域，簡單來說就是你買房過程中，有多大比例可以貸款。

根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前中國的個人房貸平均抵借比是59.3%。在美國、澳大利亞、英國等國家，比較常見的LTV在75%-80%左右。

泰國LTV新規(guī)

在泰國，截止2018年第二季度，有超過49%的居民購買房產(chǎn)時LTV超過了90%。如此高的抵借比為泰國的房產(chǎn)市場埋下了隱患。

泰國央行在去年10月份出臺規(guī)定，要求購買價值超過1000萬泰銖和第二套房的購房者，至少需要交付20%的首付。LTV的比率最高不能超過80%。

由于這一政策即將在4月1日起落地執(zhí)行，在過去的幾個月，泰國當(dāng)?shù)刭彿空忒偪竦慕灰祝噲D在這之前完成貸款手續(xù)。

泰國房價將會被如何影響?

可以預(yù)見到，在4月1日政策落地后，提前被釋放的購買力以及政策收緊，會導(dǎo)致曼谷的房屋交易數(shù)據(jù)在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下滑。

2018年第四季度，泰國本土買家的房產(chǎn)交易量就大幅增加了。

最后這一季度的交易量達(dá)到了去年全年最高，大曼谷地區(qū)一個季度就賣出了5.6萬套，成交額比2017年第四季度上升了將近四成。

從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，一個政策的小改變就會拉動泰國本土需求的大轉(zhuǎn)折。

拿2015年泰政府出臺刺激樓市的政策來說，刺激的手段包括將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)和抵押貸款費(fèi)用從2%和1%降至0.01%，并將個人所得稅減少5年。

這個政策實(shí)施從2015年10月底到2016年4月底，為期六個月。這個政策轉(zhuǎn)向，為當(dāng)時帶來了大量入場的買房需求。2015年第四季度，曼谷總共賣出了6.4萬套。

但刺激一結(jié)束，本地購房需求就大幅縮水了。

現(xiàn)在也是這個情況。2019年第一季度，在貸款限制政策出臺之前，泰國的房產(chǎn)交易還會增長。但4月一過，本國的需求將會減少。

目前，開發(fā)商們正絞盡腦汁，加大優(yōu)惠力度推銷自己的產(chǎn)品。之前去曼谷就看到，不管大街小巷，從BTS車站的電視屏幕到路邊的巨幅招牌，都是地產(chǎn)廣告。

優(yōu)惠活動包括高達(dá)30%或1200萬泰銖的房價折扣，長達(dá)3年的零抵押貸款，房屋貸款的每月付款減免或轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的豁免，以及公共區(qū)域費(fèi)用等其他費(fèi)用。但這些優(yōu)惠都截止到3月29日。

所以，現(xiàn)在的銷售熱更像是暴雨前的平靜。而未來，當(dāng)4月1日貸款限制生效后，國內(nèi)的需求料定會縮減。

你可以說這是一個壞消息，但我看到了它好的一面。

壞消息是，它一定會打擊泰國本土房產(chǎn)的活力，已經(jīng)不斷有如CBRE、萊坊這樣的長期追蹤曼谷房產(chǎn)的機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，今年第二季度、第三季度樓市交易將萎靡。

與此同時，曼谷的公寓的庫存量還受到供大于求的煎熬。因?yàn)樽赓U公寓的人群增長速度，還趕不上不斷入市的公寓供應(yīng)速度。

“供應(yīng)過剩”，這將是今年曼谷樓市的關(guān)鍵表現(xiàn)，曼谷正在逐漸轉(zhuǎn)為買家市場。

2大重要事件影響，泰國房產(chǎn)還能否投資

從好的一面看，由于泰國本土房產(chǎn)購買熱情的短期收緊，泰國的開發(fā)商將會更加依賴海外市場的購房者，可能會針對海外購房者出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策。

另外，3月24日即將舉行的泰國大選，也給泰國房價市場增添了很多的不確定性。因?yàn)橐坏┻x舉結(jié)果造成了泰國社會的混亂或者是部分政策的變化，房價可能也會因此產(chǎn)生比較大的波動。

因此，近期有泰國購房需求的客戶，其實(shí)可以押后一兩個月，等待相關(guān)形勢明朗后再決定是否入場。

一旦選舉順利，新舊政府順利交接，沒有產(chǎn)生混亂，下半年泰國的房產(chǎn)市場應(yīng)該會迎來一個整體的上漲。

從長期來看，LTN比率的提高，在一定程度上可能會刺激期房，特別是預(yù)售房市場，因?yàn)橘彿空哔徺I現(xiàn)房的能力減弱，更加傾向于購買首付款較低的期房。同時，開發(fā)商可能會出臺相應(yīng)的優(yōu)惠，清理現(xiàn)房的庫存。

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