這次暑假回國，考慮把自己國內(nèi)手頭的房子變現(xiàn)，爭取回到德國進入德國房產(chǎn)熱海。和周邊的朋友們一說，大家紛紛表示有興趣，認為雞蛋不能放在一個籃子里。考慮到中美關(guān)系的復(fù)雜性和德國經(jīng)濟龍頭老大的房地產(chǎn)性價比，我考察了一下德國房產(chǎn)。

首先，德國在歐洲房屋自有率墊底，全德國55%的人口租房住，柏林、慕尼黑等大城市更高達80%。和我們中國人樂于投資房產(chǎn)不同，德國人習(xí)慣租房住。因為，德國有完善的租房制度，如果在德國炒房，會有高額的稅賦等。

所以，在完善的房產(chǎn)制度下，從1970年往后的近40年時間里，德國人均收入增長了3倍左右，德國名義房價指數(shù)僅上漲2.3倍、年均增速只有1.8%。德國的房價和房租，目前在整個歐美發(fā)達國家范圍內(nèi)屬于價格洼地。

其次，伴隨著德國銀行的低利率和英國脫歐事件愈演愈烈，德國的房價從2010年開始入快速上漲通道。即使是在全球經(jīng)濟動蕩不安的2018年，全球大多數(shù)資產(chǎn)類別普遍出現(xiàn)負收益的背景下，德國房價，尤其是大城市房價仍保持了10%以上強勁增長。

歸根結(jié)底，任何一種資產(chǎn)上漲的最核心原因都是供不應(yīng)求，德國房價也不例外。英國宣布脫歐之后，一些企業(yè)出于擔(dān)憂，把歐洲總部搬到了德國的一線城市慕尼黑和杜塞爾多夫。一些金融企業(yè)挪到了歐洲的另一個金融中心法蘭克福。人越來越多了，房子也越來越不夠住了，原本德國房屋市場的供求平衡關(guān)系也逐漸被打破了。

同時，脫歐的不確定性讓部分投資者把目光從英國轉(zhuǎn)向了經(jīng)濟局勢更加穩(wěn)定的德國，這也推動了外來資金的流入。

2018年12月中旬，德國內(nèi)閣通過了德國首部移民法草案，鼓勵專業(yè)人才來赴德就業(yè)，并對獲得長期工作簽證的條件給予了放寬。這加強了德國對全球人才市場的吸引力，對于德國的未來的房價也是一個長期的利好因素。

發(fā)達的德國西部，房屋空置率只有2%，慕尼黑的空置率僅只有0.2%。德國在房屋自有率低，供不應(yīng)求的狀態(tài)下，有買房需求的人也越來越多。2018年11月初全球知名會計師事務(wù)所普華永道(PwC)發(fā)布的《2019年歐洲房地產(chǎn)新趨勢》報告中，2019年歐洲房地產(chǎn)投資前景最佳的十大城市，德國占了四個。

從個人角度看，德國經(jīng)濟和政治環(huán)境穩(wěn)定，推動德國房價上漲的驅(qū)動因素完好無損，持續(xù)的低利率讓融資成本維持在低位。德國大城市幾乎為零的空置率以及持續(xù)不斷的的住房缺口，可能仍將繼續(xù)推動德國地產(chǎn)價格上漲。

不過，德國許多地區(qū)的房價已經(jīng)到了很高的水平，這意味著投資選擇變得更加困難。另外，德國政府對于炒房還是有很嚴格的限制的。所以，最好的選擇是投資一兩套優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，以租養(yǎng)貸，坐收德國房地產(chǎn)紅利。