很多朋友在選購(gòu)泰國(guó)房產(chǎn)時(shí)都會(huì)聽到泰國(guó)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)永久的說(shuō)法，但實(shí)際上，并不是所有的泰國(guó)房產(chǎn)都是永久產(chǎn)權(quán)。如果你分不清這里面的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，也許你會(huì)在買房上吃個(gè)大虧。那么，泰國(guó)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有哪些區(qū)別，如果選擇租賃產(chǎn)權(quán)，租賃產(chǎn)權(quán)能賣嗎?

永久產(chǎn)權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)租賃保有權(quán)的區(qū)別

永久產(chǎn)權(quán)(freehold)

指的是無(wú)限期的擁有對(duì)某一不動(dòng)產(chǎn)及其附屬動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)(ownership),即“完全保有地產(chǎn)權(quán)”。外國(guó)人在泰國(guó)置業(yè)唯一安全穩(wěn)妥獲得永久產(chǎn)權(quán)的方式是通過(guò)購(gòu)買公寓。泰國(guó)《組屋大廈法》規(guī)定，外國(guó)人可以持護(hù)照以個(gè)人名義購(gòu)買泰國(guó)公寓，擁有永久產(chǎn)權(quán)，并受到泰國(guó)法律保護(hù)，一般來(lái)說(shuō)面積不得超過(guò)整個(gè)房屋總面積的 49%。所以一棟公寓里，外國(guó)人在 49%的范圍內(nèi)可以購(gòu)買到永久產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)。比如：一棟總面積 1000 平米，其中 490 平米是可以擁有永久產(chǎn)權(quán)的賣給外國(guó)人的。另外的 510 平米，則是賣給泰國(guó)本地人。

作為共同業(yè)主，你不單會(huì)擁有有公寓房產(chǎn)證，泰國(guó)的土地廳(Land Office)同時(shí)還會(huì)有你所購(gòu)公寓的地契附上私有土地?fù)碛袡?quán)，無(wú)人可強(qiáng)拆。

泰國(guó)地契 Chanote 標(biāo)志是土地所有權(quán)在泰國(guó)的最高形式。Chanote 意味著該地塊已被準(zhǔn)確進(jìn)入國(guó)家土地調(diào)查網(wǎng)中，并且已由國(guó)土部門丈量和認(rèn)定，這一類型的地契意味著你對(duì)地契中所定義的范圍土地?fù)碛?100%的所有權(quán)，不僅如此你還可以對(duì)你的土地進(jìn)行自由的買賣、轉(zhuǎn)讓、或抵押。如果您想在泰國(guó)購(gòu)買帶地房產(chǎn)的話，此類地契是你未來(lái)房產(chǎn)最安全的保障。

泰國(guó)地契Chanote是這樣的：通常泰國(guó)國(guó)籍人士或開發(fā)商的房產(chǎn)證是藍(lán)色的(Blue Book)。當(dāng)公寓的永久產(chǎn)權(quán)擁有人是外籍人士，在過(guò)戶時(shí)符合所有要求，政府則會(huì)頒發(fā)黃色房產(chǎn)證。而如果外國(guó)人要購(gòu)買泰國(guó)人51%這部分的話，則只能擁有租賃產(chǎn)權(quán)(leasehold)了。

需要注意的是，部分實(shí)力較小的開發(fā)商并不按照正規(guī)順序售賣(先完成 51%泰國(guó)本地購(gòu)房者份額，隨后出售49%外國(guó)人永久產(chǎn)權(quán)配額)，那么如果泰國(guó)本地人并不認(rèn)可此項(xiàng)目，開發(fā)商不能如期完成本土份額的情況下，你也隨之拿不到屬于你的永久產(chǎn)權(quán)證書。

這也是為什么開發(fā)商的實(shí)力很重要的原因，委托一個(gè)靠譜的泰國(guó)房產(chǎn)服務(wù)商同樣重要。

不動(dòng)產(chǎn)租賃保有權(quán)(Lease Hold)

不動(dòng)產(chǎn)租賃保有權(quán)(Lease Hold)則是指對(duì)土地?fù)碛幸欢ㄆ谙薜乃袡?quán)，租賃期限終止后則對(duì)其的所有權(quán)自動(dòng)歸還給所有者(freeholder)。簡(jiǎn)單的說(shuō)，產(chǎn)權(quán)人實(shí)際上是個(gè)租客，不是地產(chǎn)的最終所有人。

在泰國(guó)租賃權(quán)并不屬于公寓法的監(jiān)管，而是在民商法的監(jiān)管范疇，具體可參照民商法的第537至574條款。泰國(guó)的相關(guān)法律并不視租賃權(quán)為有形物業(yè)權(quán)而只是一個(gè)物業(yè)租賃合約。租賃權(quán)不被視為一項(xiàng)資產(chǎn)，在租賃期內(nèi)除非得到產(chǎn)權(quán)所有人的同意和背書，租賃人不可以出售或轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)。而最需要關(guān)注的是，如果在租期內(nèi)租賃人過(guò)逝，租賃權(quán)將自動(dòng)失效且不能由租賃人的遺產(chǎn)繼承人繼承。租賃人在租賃合約中的權(quán)利受約于泰國(guó)合約法，如果租賃人違背了租賃合約中的條款，業(yè)主是可以在合約到期前終止合約的。總而言之，租賃權(quán)在泰國(guó)法律下決不等同于產(chǎn)權(quán)。

泰國(guó)法律規(guī)定，一份租約最長(zhǎng)年限為30年，可續(xù)租兩次，總年限為90年。每次續(xù)約須到土地局辦理備案，并交納相應(yīng)稅費(fèi)。續(xù)簽30年的租約時(shí)每次要交1萬(wàn)左右的人民幣，付款方式先付5萬(wàn)塊的定金、簽合同，剩下的房款分10個(gè)月付每個(gè)月付10%。

經(jīng)土地局備案的長(zhǎng)租契約，地契上土地所有者仍為原地主，但租賃人的姓名也會(huì)記錄到地契上，在租期內(nèi)受到完全保護(hù)，不論地產(chǎn)所有權(quán)如何變更(比如原地主過(guò)世，子女繼承)，都不影響租約的法律效力。只要在租約內(nèi)約定清楚，租賃人有權(quán)在租期內(nèi)轉(zhuǎn)租或者出售地產(chǎn)。但30-90年使用權(quán)的房子是“租約”不是產(chǎn)權(quán)，這樣的房子以后也許會(huì)比較難賣。

泰國(guó)租賃產(chǎn)權(quán)的房子有90年期限，比國(guó)內(nèi)的70 年還長(zhǎng)，所以某些時(shí)候購(gòu)買租賃產(chǎn)權(quán)房不失為一個(gè)好的選擇，但在做購(gòu)買房產(chǎn)決定之前，權(quán)衡一下利弊是很有必要的。

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