去英國留學(xué)、工作的中國人越來越多，租房買房的需求也不斷擴(kuò)大，而對于有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家長來說，與其讓房租“吃掉”成年子女月薪的一半，幫助他們購置自己的住房或許是一種合適的選擇。那么，如何選擇購房方式才能最大化發(fā)揮“父母銀行”的效果呢?

英國律所Payne Hicks Beach合伙人Rosamond McDowell分析了這一情形下的四種購房手段：

(1)父母向子女提供購房現(xiàn)金;

(2)子女向父母貸款購房;

(3)由父母直接購買，或通過聯(lián)合按揭貸款購買;

(4)通過信托基金購買;

其中牽涉到三種稅：

土地印花稅(SDLT)

印花稅(SDLT)是對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中設(shè)立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。2016年4月，英國印花稅新政實(shí)施，在英國購買房產(chǎn)，成交時(shí)必須向稅務(wù)局繳納印花稅，買賣交易才能最終獲政府認(rèn)可。

英國目前土地印花稅的起征點(diǎn)是12.5萬鎊，而首套房購買者(全球首次購買)則以50萬鎊為界：對于價(jià)格低于50萬鎊的房產(chǎn)，其中1-30萬鎊部分免稅，30萬鎊以上的部分按5%繳納印花稅;對于價(jià)格高于50萬鎊的房產(chǎn)，則按一般情況繳稅，不享受減免。

因而如果以子女的名字直接購買房產(chǎn)，可以享受首次購房者的印花稅優(yōu)惠，而采用第三種方式，不僅無法享受優(yōu)惠，由于父母一般擁有一套自住房，為子女購買的房產(chǎn)還有可能被認(rèn)定為二套房，被征收3%的額外印花稅。

資本利得稅(CGT)

資本利得稅是對出售資產(chǎn)所得收益征收的稅金。只要房產(chǎn)在英國，無論是個(gè)人還是公司都會(huì)涉及到這項(xiàng)稅費(fèi)。子女以個(gè)人名義購房，只要這套房是他們的自住房，在轉(zhuǎn)手出售時(shí)便可以免除資本利得稅。如果是父母代子女購房，房產(chǎn)轉(zhuǎn)手時(shí)房價(jià)增值部分需要被征收資本利得稅。

綜合以上因素，父母幫助子女買房時(shí)最有效的避稅方式當(dāng)屬“現(xiàn)金紅包”。不僅可以躲開了額外印花稅，還可以有效規(guī)避遺產(chǎn)稅，或者降低遺產(chǎn)稅的比例。

如果父母希望對購房資金有更大的掌控度，可以以子女的名義設(shè)立信托基金，委托托管人為子女購房或讓子女向信托基金貸款購房。只要父母不在信托設(shè)立的七年內(nèi)去世，這筆基金便不會(huì)進(jìn)入遺產(chǎn)稅征收范圍。

信托基金在設(shè)立之時(shí)及之后每隔十年需要經(jīng)過遺產(chǎn)稅審核，數(shù)額低于起征點(diǎn)即無需繳納遺產(chǎn)稅。在印花稅和資本利得稅方面，通過信托購買與子女直接購買所面對的情況是相同的。

遺產(chǎn)稅(IHT)

遺產(chǎn)稅是以被繼承人去世后所遺留的財(cái)產(chǎn)為征稅對象，向遺產(chǎn)的繼承人和受遺贈(zèng)人征收的稅。第一種父母向子女提供“現(xiàn)金贈(zèng)予”的方式可以有效降低父母留給子女不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，規(guī)避遺產(chǎn)稅。

如果父母贈(zèng)予子女現(xiàn)金后的七年之后仍然健在，那么贈(zèng)予的財(cái)產(chǎn)將不用繳納任何遺產(chǎn)稅。不過，若父母在贈(zèng)予現(xiàn)金后的七年之內(nèi)去世，這筆資金仍然將被納入遺產(chǎn)的計(jì)算范圍內(nèi)。將根據(jù)年數(shù)不同征收一定比例的遺產(chǎn)稅。

父母向子女提供購房貸款，或直接代子女購房，那么貸款資金或房產(chǎn)都將算作父母名下的不動(dòng)產(chǎn)。如果算上其它類型的遺產(chǎn)，總額超過英國遺產(chǎn)稅起征點(diǎn)(目前為32萬5千鎊)，那么子女需要按照40%的稅率對超出部分繳納遺產(chǎn)稅。

英國購房流程解析

1、買家支付購房預(yù)定金，一般2000—5000英鎊不等，并填寫房源預(yù)定表。

2、買家提供相關(guān)資料給律師用于AML(Anti-Money Laundering 反洗錢)審核，資料包括：1護(hù)照;2住址證明(近三個(gè)月的水、電、煤氣、網(wǎng)絡(luò)寬帶的任何一個(gè)賬單(發(fā)票)，上面有購房人的姓名和住址);3近三個(gè)月的銀行流水賬單，賬戶余額足夠交納首付款，需解釋資金來源。

注：如果夫妻二人聯(lián)名購買，均需分別提供上述三個(gè)資料。

3、律師見證或委托認(rèn)證所提供的資料，買家簽署律師委托協(xié)議。

4、律師解釋購房合同，買家簽署購房合同。

5、買家支付首付款到律師監(jiān)管賬戶，律師完成合同交換工作。

買賣雙方合同交換后，購房前期工作結(jié)束，買家等待房屋交付，房屋正式交付前律師會(huì)通知您結(jié)清購房尾款，交納購房印花稅以及辦理房屋登記的雜費(fèi)。整個(gè)購房過程中，律師會(huì)代表您全權(quán)辦理所有相關(guān)手續(xù)，直至您拿到房屋登記證明。

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