在2017年，媒體報(bào)道泰國(guó)房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入黃金十年，接下來(lái)是投資泰國(guó)房產(chǎn)的大好時(shí)機(jī)，事實(shí)上也正如此，從最新的數(shù)據(jù)展現(xiàn)的房?jī)r(jià)看，有不少部分的城市房?jī)r(jià)整體均價(jià)已然邁入兩萬(wàn)時(shí)代!沿著房?jī)r(jià)攀升的軌跡，今日邦海外給大家分享白皮書(shū)報(bào)告，一起回顧今年泰國(guó)的樓市。

經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)

在其2018年的財(cái)政政策報(bào)告中顯示，由于國(guó)內(nèi)需求增長(zhǎng)而出口保持穩(wěn)定且外國(guó)游客數(shù)量增加，第三季度泰國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為3.3%，截止2019年初泰國(guó)增長(zhǎng)率為4.3%。但根據(jù)銀行報(bào)告顯示預(yù)計(jì)在今年將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩速度至4.0%，將低于之前政策報(bào)告中的預(yù)測(cè)。這其中由于商品和服務(wù)出口增長(zhǎng)降低于預(yù)期，外部需求帶來(lái)的增長(zhǎng)動(dòng)力預(yù)計(jì)將放緩。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)需求仍將是一個(gè)關(guān)鍵的增長(zhǎng)動(dòng)力，尤其是在私人消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，預(yù)計(jì)商品出口將隨著全球需求而放緩。

其次，泰國(guó)的低利率目前為1.5%，對(duì)該國(guó)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用。然而，這導(dǎo)致近年來(lái)借貸水平提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著抵 押貸款的長(zhǎng)期累積脆弱性和市場(chǎng)供過(guò)于求的問(wèn)題。整個(gè)泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)根據(jù)銀行在今年4月份時(shí)候執(zhí)行對(duì)抵押貸款實(shí)施更嚴(yán)格的政策來(lái)抑制貸款，直接會(huì)影響到購(gòu)房的變動(dòng)。

由于第二套或擁有多套住房的抵押貸款借款人的購(gòu)買(mǎi)速度加快，家庭債務(wù)緩慢下降，一些家庭和公司的償債能力繼續(xù)惡化。住房貸款和抵押貸款將直接受到利率上升的影響。隨著借貸成本的增加，可能會(huì)看到潛在的本地購(gòu)房者急于在新房購(gòu)買(mǎi)固定貸款利率，通過(guò)浮動(dòng)利率為抵押貸款進(jìn)行融資。

在2019年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)中，泰國(guó)將投資超過(guò)2萬(wàn)億泰銖在大型項(xiàng)目來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，如城市高速鐵路，輕軌(BTS)與地鐵(MRT)以及東部經(jīng)濟(jì)走廊EEC建設(shè)來(lái)進(jìn)一步拉動(dòng)個(gè)人投資增長(zhǎng)。

利率貨幣政策

泰國(guó)銀行發(fā)布了2018年12月的貨幣政策報(bào)告顯示，泰國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭且未來(lái)潛力漲勢(shì)強(qiáng)勁。預(yù)計(jì)總體經(jīng)濟(jì)和核 心通脹與之前的評(píng)估基本一致。整體而言，貨幣目前依然保持穩(wěn)定性，為了確保貨幣政策穩(wěn)定各項(xiàng)因素，在2018年底將貨幣政策利率維持在1.50%，并在2019年將貨幣政策利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.75%，這是在12月加息以來(lái)，1.75%的政策利率將保持繼續(xù)寬松，有利于泰國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。泰國(guó)銀行認(rèn)為經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的增強(qiáng)趨勢(shì)。目前對(duì)更加寬松的貨幣政策的需求減少，是應(yīng)該提高貨幣政策利率以遏制金融穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。

在2018年10月份出的最新“世界經(jīng)濟(jì)展望”中顯示，國(guó)際貨幣基金組織將其全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)下調(diào)。在2018年和2019年全球GDP增長(zhǎng)率均為3.7%，低于最新7月報(bào)告中的3.9%。國(guó)際貨幣基金組織表示，降低反映了新興市場(chǎng)的外部和金融壓力上升以及貿(mào)易緊張局勢(shì)的明顯加劇。更值得注意的是，受制于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的市場(chǎng)均為發(fā)達(dá)市場(chǎng)。且預(yù)計(jì)，今年全球國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值放緩，再加上大多數(shù)央行收緊貨幣政策，將導(dǎo)致2019年投資也將下降。

由于外國(guó)投資者的需求增加，泰國(guó)2018年的經(jīng)濟(jì)低于預(yù)期，投資者擔(dān)心外部方面的不確定因素，泰銖兌美元匯率從上一季度末(2018三季度)開(kāi)始貶值至2%。與其他貨幣相比，泰銖在很大的程度上貶值。 這部分是由于之前泰銖與其它貨幣相比對(duì)時(shí)升值過(guò)快直接導(dǎo)致。

租金回報(bào)率

對(duì)于泰國(guó)房屋租金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，政府執(zhí)行加息租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是件好事。房屋貸款利率過(guò)高而無(wú)法融資，很多人會(huì)轉(zhuǎn)向房屋出租賺取租金回報(bào)以用于避免支付高額抵押貸款利率。利率的上升將推高泰國(guó)對(duì)租賃市場(chǎng)的需求。

在大多數(shù)國(guó)家的主要城市，相對(duì)較小戶(hù)型的公寓比大戶(hù)型的租金收益率更高。根據(jù)CBRE整體的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，曼谷過(guò)去幾年來(lái)的租金回報(bào)能平均穩(wěn)定在5%-8%之間，而在芭提雅市場(chǎng)中，也有的地方租金回報(bào)率高達(dá)10%。這一點(diǎn)與其它國(guó)家相比，豐厚的租金回報(bào)率是吸引很多海外買(mǎi)家來(lái)泰國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)的原因之一。

根據(jù)白皮書(shū)報(bào)告，由于2018年的新公寓市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)大，今年開(kāi)發(fā)商為了緩解市場(chǎng)的銷(xiāo)售過(guò)剩，將放緩新項(xiàng)目的供應(yīng)速度。加上利率上升將對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)的需求產(chǎn)生影響。本地市場(chǎng)作為投資或出租的購(gòu)買(mǎi)者將承擔(dān)更高的貸款負(fù)擔(dān)，這些都可能放慢房屋購(gòu)買(mǎi)速度。

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前曼谷公寓單位的平均租金收益率僅為每年3.5-6%穩(wěn)定之間。加上今年舉行的大選以及將于2020年1月生效的土地和建筑稅也將對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。如果在今年的利率上升，購(gòu)買(mǎi)公寓看中投資回報(bào)率將不會(huì)對(duì)許多投資客有強(qiáng)有力的吸引力，特別是在傳統(tǒng)上使用抵押貸款購(gòu)買(mǎi)單位的中低價(jià)位市場(chǎng)。但總體數(shù)據(jù)顯示，在2018年的泰國(guó)房地產(chǎn)非常火爆，新公寓供應(yīng)創(chuàng)幾年來(lái)的新高，海外銷(xiāo)售份額中，中國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)量占據(jù)了市場(chǎng)首位。

按照根據(jù)CBRE市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以28平的中端公寓計(jì)算，市場(chǎng)中平均約為500銖(約100人民幣)一平的租金，那么一套總價(jià)為70萬(wàn)人民幣左右的中端公寓，一年的租金回報(bào)率約為5.0%回報(bào)率，對(duì)于曼谷的租金回報(bào)率計(jì)算，該回報(bào)率算是穩(wěn)定收益!

泰國(guó)政府嚴(yán)格的房屋抵押貸款樓市政策，已經(jīng)成為對(duì)本國(guó)炒房者和投機(jī)者最大的阻礙，為此，如果在2019年泰國(guó)政府執(zhí)行新策前購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，公寓貸款將可能更容易得到銀行獲批。如今開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)變新的銷(xiāo)售策略，今年以后將大力往海外市場(chǎng)方向作為銷(xiāo)售主力!而今年海外人士在泰買(mǎi)房已越來(lái)越多，其中，在泰國(guó)買(mǎi)房的外國(guó)人士中，中國(guó)人購(gòu)買(mǎi)的比例占到海外市場(chǎng)的最大份額，且這一數(shù)字越來(lái)越高。

泰國(guó)的2018年旅游市場(chǎng)的助推，帶動(dòng)的不僅是泰國(guó)經(jīng)濟(jì)的提高，同時(shí)也是直接刺激泰國(guó)樓市的看好，且泰國(guó)與中國(guó)各大的商業(yè)巨頭簽署戰(zhàn)略的合作部署，這些都將為泰國(guó)房地產(chǎn)在海外市場(chǎng)的地位中增加競(jìng)爭(zhēng)力，也是在未來(lái)幾年里繼馬來(lái)西亞、新加坡之后的海外房產(chǎn)投資中最具投資價(jià)值的國(guó)家。

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