2019年，雖然各方都在看好泰國(guó)房產(chǎn)，但是泰國(guó)住房市場(chǎng)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，包括經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的連續(xù)性、民間尤其是低收入者群體的購(gòu)買力疲弱等問題，還有眾多外在因素，如3月底泰國(guó)大選、4月貸款管制這些都將對(duì)泰國(guó)房產(chǎn)產(chǎn)生一定的影響，就目前形勢(shì)而言，這兩件大事能否影響泰國(guó)房產(chǎn)的投資，或者說在兩件大事的影響下，泰國(guó)房產(chǎn)還能否投資呢。

泰國(guó)大選對(duì)泰國(guó)房產(chǎn)有何影響

泰國(guó)大選。此前計(jì)劃在2月24日舉行的大選，因?yàn)橹型咎﹪?guó)公主烏汶叻的退出而被迫延期，暫時(shí)定于3月24日舉行。這已經(jīng)是第六次推遲大選時(shí)間。

2014年，泰國(guó)軍方政變推翻原民選的為泰黨政府以來，今年的大選是泰國(guó)8年來第一次民主大選，意在將政權(quán)歸于民眾。

如魚飲水冷暖自知，對(duì)于泰國(guó)的政變、大選啊，投資者更關(guān)心的是會(huì)對(duì)自身的置業(yè)投資產(chǎn)生影響?下面我們來分析下近10年內(nèi)發(fā)生的大選和政變對(duì)房地產(chǎn)有何影響。

2009-2018年，在這10年時(shí)間里，泰國(guó)一共發(fā)生了一次大選和一次政變，分別是2011年英拉當(dāng)選泰國(guó)總理，2014年泰國(guó)陸軍司令巴育發(fā)動(dòng)政變。

2009年至今泰國(guó)的房?jī)r(jià)就呈現(xiàn)穩(wěn)步的上漲趨勢(shì)。2011年英拉當(dāng)政、2014年巴育發(fā)動(dòng)政變，當(dāng)時(shí)的泰國(guó)情形只能比現(xiàn)在糟糕，可是從圖中看得出對(duì)于房?jī)r(jià)是有小幅波動(dòng)的影響，但是整體是穩(wěn)中有升。由此得出，不管泰國(guó)發(fā)生政變或是換總理，對(duì)房?jī)r(jià)是沒什么影響的。

從泰國(guó)竣工住房來看，2011年泰國(guó)竣工住房是明顯的下降，但隨后兩年，泰國(guó)的竣工住房是達(dá)到了新高度。而在2014年巴育上臺(tái)，竣工住房也是有所下降。前者有政治原因存在，而后者可未必，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各個(gè)城市的可開發(fā)土地資源越來越稀缺，即使巴育不上臺(tái)，竣工住房同樣會(huì)減少。由此得出，在今后，泰國(guó)可提供的住房數(shù)量將越來越少。

泰國(guó)房屋類型變化沒什么好說的，不論是英拉當(dāng)政或是巴育發(fā)動(dòng)政變，泰國(guó)的別墅、聯(lián)排別墅、公寓等房屋類型，其需求都在逐年增加。

如果在擔(dān)心泰國(guó)的大選會(huì)影響自己的置業(yè)投資，其實(shí)是完全沒必要的。稍微對(duì)泰國(guó)房產(chǎn)有所研究的都會(huì)發(fā)現(xiàn)，每輪大選或政變后，泰國(guó)的房產(chǎn)都會(huì)迎來新一輪的漲幅。

事實(shí)上，每次政變后，泰國(guó)多會(huì)迎來新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。如果政治危機(jī)是一場(chǎng)突然暴發(fā)的“疾病”，本應(yīng)“病來如山倒，病去如抽絲”，泰國(guó)經(jīng)濟(jì)憑借什么能快速康復(fù)，并在波詭云譎的政局變化中恢復(fù)活力呢?

首先，泰國(guó)旅游業(yè)的自然資源稟賦較好，始終保持強(qiáng)勁增長(zhǎng);第二，泰國(guó)制造業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí);第三，泰國(guó)國(guó)王普密蓬提出了“充足經(jīng)濟(jì)”的口號(hào)，希望泰國(guó)經(jīng)濟(jì)有更多自給自足的色彩，努力構(gòu)筑不依靠外力的供需體系，從而有效抵御外部風(fēng)險(xiǎn)。

此外，泰國(guó)擁有現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施、完善的輔助產(chǎn)業(yè)以及豐富的原材料，加上靈活而富有吸引力的投資優(yōu)惠政策，整體投資環(huán)境自由寬松。

值得一提的是，泰國(guó)經(jīng)濟(jì)政策始終保持了一定的“跨政府”連續(xù)性。新政府上臺(tái)后，可能重新命名一些項(xiàng)目或政策，但是交通基礎(chǔ)設(shè)施投資、人口、農(nóng)村金融等基本經(jīng)濟(jì)政策大體上會(huì)延續(xù)上一屆政府的，“換湯不換藥”。

泰國(guó)4月貸款管制對(duì)房?jī)r(jià)有影響嗎

什么是貸款管制?

貸款管制LTV全稱Loan to Value ratio，也就是抵借比，貸款金額除以抵押物的價(jià)值就能得到LTV的比率。在房貸領(lǐng)域，簡(jiǎn)單來說就是你買房過程中，有多大比例可以貸款。

根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前中國(guó)的個(gè)人房貸平均抵借比是59.3%。在美國(guó)、澳大利亞、英國(guó)等國(guó)家，比較常見的LTV在75%-80%左右。

泰國(guó)LTV新規(guī)

在泰國(guó)，截止2018年第二季度，有超過49%的居民購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)LTV超過了90%。如此高的抵借比為泰國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)埋下了隱患。

泰國(guó)央行在去年10月份出臺(tái)規(guī)定，要求購(gòu)買價(jià)值超過1000萬泰銖和第二套房的購(gòu)房者，至少需要交付20%的首付。LTV的比率最高不能超過80%。

由于這一政策即將在4月1日起落地執(zhí)行，在過去的幾個(gè)月，泰國(guó)當(dāng)?shù)刭?gòu)房者瘋狂的交易，試圖在這之前完成貸款手續(xù)。

泰國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)被如何影響?

可以預(yù)見到，在4月1日政策落地后，提前被釋放的購(gòu)買力以及政策收緊，會(huì)導(dǎo)致曼谷的房屋交易數(shù)據(jù)在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下滑。

2018年第四季度，泰國(guó)本土買家的房產(chǎn)交易量就大幅增加了。

最后這一季度的交易量達(dá)到了去年全年最高，大曼谷地區(qū)一個(gè)季度就賣出了5.6萬套，成交額比2017年第四季度上升了將近四成。

從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)政策的小改變就會(huì)拉動(dòng)泰國(guó)本土需求的大轉(zhuǎn)折。

拿2015年泰政府出臺(tái)刺激樓市的政策來說，刺激的手段包括將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)和抵押貸款費(fèi)用從2%和1%降至0.01%，并將個(gè)人所得稅減少5年。

這個(gè)政策實(shí)施從2015年10月底到2016年4月底，為期六個(gè)月。這個(gè)政策轉(zhuǎn)向，為當(dāng)時(shí)帶來了大量入場(chǎng)的買房需求。2015年第四季度，曼谷總共賣出了6.4萬套。

但刺激一結(jié)束，本地購(gòu)房需求就大幅縮水了。

現(xiàn)在也是這個(gè)情況。2019年第一季度，在貸款限制政策出臺(tái)之前，泰國(guó)的房產(chǎn)交易還會(huì)增長(zhǎng)。但4月一過，本國(guó)的需求將會(huì)減少。

目前，開發(fā)商們正絞盡腦汁，加大優(yōu)惠力度推銷自己的產(chǎn)品。之前去曼谷就看到，不管大街小巷，從BTS車站的電視屏幕到路邊的巨幅招牌，都是地產(chǎn)廣告。

優(yōu)惠活動(dòng)包括高達(dá)30%或1200萬泰銖的房?jī)r(jià)折扣，長(zhǎng)達(dá)3年的零抵押貸款，房屋貸款的每月付款減免或轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的豁免，以及公共區(qū)域費(fèi)用等其他費(fèi)用。但這些優(yōu)惠都截止到3月29日。

所以，現(xiàn)在的銷售熱更像是暴雨前的平靜。而未來，當(dāng)4月1日貸款限制生效后，國(guó)內(nèi)的需求料定會(huì)縮減。

你可以說這是一個(gè)壞消息，但我看到了它好的一面。

壞消息是，它一定會(huì)打擊泰國(guó)本土房產(chǎn)的活力，已經(jīng)不斷有如CBRE、萊坊這樣的長(zhǎng)期追蹤曼谷房產(chǎn)的機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，今年第二季度、第三季度樓市交易將萎靡。

與此同時(shí)，曼谷的公寓的庫存量還受到供大于求的煎熬。因?yàn)樽赓U公寓的人群增長(zhǎng)速度，還趕不上不斷入市的公寓供應(yīng)速度。

“供應(yīng)過剩”，這將是今年曼谷樓市的關(guān)鍵表現(xiàn)，曼谷正在逐漸轉(zhuǎn)為買家市場(chǎng)。

2大重要事件影響，泰國(guó)房產(chǎn)還能否投資

從好的一面看，由于泰國(guó)本土房產(chǎn)購(gòu)買熱情的短期收緊，泰國(guó)的開發(fā)商將會(huì)更加依賴海外市場(chǎng)的購(gòu)房者，可能會(huì)針對(duì)海外購(gòu)房者出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策。

另外，3月24日即將舉行的泰國(guó)大選，也給泰國(guó)房?jī)r(jià)市場(chǎng)增添了很多的不確定性。因?yàn)橐坏┻x舉結(jié)果造成了泰國(guó)社會(huì)的混亂或者是部分政策的變化，房?jī)r(jià)可能也會(huì)因此產(chǎn)生比較大的波動(dòng)。

因此，近期有泰國(guó)購(gòu)房需求的客戶，其實(shí)可以押后一兩個(gè)月，等待相關(guān)形勢(shì)明朗后再?zèng)Q定是否入場(chǎng)。

一旦選舉順利，新舊政府順利交接，沒有產(chǎn)生混亂，下半年泰國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)迎來一個(gè)整體的上漲。

從長(zhǎng)期來看，LTN比率的提高，在一定程度上可能會(huì)刺激期房，特別是預(yù)售房市場(chǎng)，因?yàn)橘?gòu)房者購(gòu)買現(xiàn)房的能力減弱，更加傾向于購(gòu)買首付款較低的期房。同時(shí)，開發(fā)商可能會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠，清理現(xiàn)房的庫存。

以上就是邦海外為大家整理的關(guān)于《泰國(guó)即將大選+貸款管制，其房產(chǎn)還能否投資》方面的知識(shí)了，如果還有不理解的地方，可以聯(lián)系我們的在線客服，邦海外的專業(yè)顧問一定會(huì)竭力滿足您的需求。

風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。