投資，收益很重要。但是比收益更重要的是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和避免?？仫L(fēng)險(xiǎn)第一，抓收益第二。

國(guó)外投資更加要清楚里面可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。畢竟換了個(gè)環(huán)境，我們可能并不熟悉當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，如果盲目的進(jìn)行投資，很有可能會(huì)栽跟頭。當(dāng)然，這個(gè)世界上不存在只有收益沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的投資，如果一定要零風(fēng)險(xiǎn)，那么這個(gè)事情也幾乎就是零收益。我們要做的是提前去了解和分析這些風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)判最終收益是否能高過(guò)風(fēng)險(xiǎn)。最終風(fēng)險(xiǎn)可控，然后收益達(dá)成，這就是投資的魅力和成就。

那么柬埔寨投資存在怎樣的風(fēng)險(xiǎn)?應(yīng)該如何看待如何規(guī)避?希望小編梳理的這篇干貨能幫到大家!

柬埔寨買(mǎi)房投資風(fēng)險(xiǎn)大嗎

投資柬埔寨存在什么風(fēng)險(xiǎn)?貧窮落后嗎?這不是風(fēng)險(xiǎn)，這是現(xiàn)狀。任何一個(gè)國(guó)家都經(jīng)歷過(guò)貧窮的時(shí)候，都是從貧窮發(fā)展起來(lái)的。像我們中國(guó)，哪怕到現(xiàn)在，也不能說(shuō)是富裕國(guó)家，只能說(shuō)是中等水平國(guó)家。經(jīng)濟(jì)體量雖然是全球第二，但我們的人均GDP離發(fā)達(dá)國(guó)家還很遠(yuǎn)，往前數(shù)20年，我們也是一個(gè)窮國(guó)。

而我們國(guó)家能發(fā)展起來(lái)，最核 心最重要的一點(diǎn)就是政權(quán)穩(wěn)定，國(guó)家一心發(fā)展經(jīng)濟(jì)。所以投資一個(gè)國(guó)家，它貧窮并不可怕，可怕的是它政權(quán)不穩(wěn)定，讓它永遠(yuǎn)貧窮。

所以，第一個(gè)要分析的問(wèn)題：柬埔寨的政權(quán)是否穩(wěn)定?

1、政權(quán)情況

分析當(dāng)前柬埔寨的政權(quán)穩(wěn)定只需要看兩點(diǎn)：當(dāng)前的掌權(quán)人和他的接班規(guī)劃，還有它背后背靠的國(guó)家。

柬埔寨當(dāng)前的掌權(quán)人是洪森。從1985年掌權(quán)一直到了現(xiàn)在，2018年7月份洪森又連任成功。就在2017年11月16日，洪森才剛剛解散掉他的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：救國(guó)黨，洪森在國(guó)內(nèi)已經(jīng)完全沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。而且按照他自己所說(shuō)，他還將會(huì)繼續(xù)執(zhí)政10年。在這個(gè)過(guò)程中，洪森同時(shí)在做兩件事，一邊不斷的解決掉自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，一邊在努力的培養(yǎng)自己兩個(gè)兒子。

他的大兒子叫洪馬內(nèi)，是柬埔寨第一個(gè)畢業(yè)于美國(guó)西點(diǎn)軍校的，回國(guó)后不斷晉升，現(xiàn)在任柬埔寨陸軍兵部隊(duì)副司令，同時(shí)繼續(xù)兼任全國(guó)反恐部隊(duì)指揮官。二兒子叫洪馬尼，很有政治野心，作為洪森的私人秘書(shū)，不斷在父親身邊觀察學(xué)習(xí)，在執(zhí)政黨內(nèi)部的人脈非常豐富。外界的更多傳言，他的二兒子將會(huì)是他的接班人。如果最后走出這種模式，實(shí)際上和新加坡很相似。2015年3月去世的新加坡國(guó)父李光耀自1959年至1990年擔(dān)任了31年總理。之后，將他的兒子李顯龍逐步推上副總理、乃至總理之職，隨后實(shí)現(xiàn)了權(quán)力移交。如果最后走出這種模式，政權(quán)的問(wèn)題就基本沒(méi)有問(wèn)題，新加坡發(fā)展的就很好。

第二個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題是：它背后背靠的國(guó)家是誰(shuí)?

毋庸置疑，像這種還在發(fā)展中的小國(guó)家，要真正發(fā)展起來(lái)并且站穩(wěn)腳跟，它必須得背靠一顆大樹(shù)。

日本的發(fā)展初期，有美國(guó)在大力支持。中國(guó)發(fā)展初期，有蘇聯(lián)老大哥的關(guān)照。而柬埔寨在這一刻，它背靠的國(guó)家就是咱們中國(guó)。

由于和柬埔寨有著過(guò)去的歷史結(jié)緣，加上和中國(guó)沒(méi)有國(guó)土接壤，也不會(huì)存在領(lǐng)土糾紛問(wèn)題，再加上中國(guó)不斷地援助柬埔寨，到現(xiàn)在已經(jīng)成為柬埔寨最大的投資來(lái)源國(guó)。所以有這么一句話：“巴剛柬鐵”，巴就是巴基斯坦，柬就是柬埔寨。

柬埔寨已經(jīng)成為整個(gè)一帶一路東南亞區(qū)域的核 心和橋頭堡，柬埔寨有80%的大型公共設(shè)施都是由中國(guó)援建，包括路橋、水力發(fā)電、城市基建等。在金邊，中文隨處可見(jiàn)，讓人仿佛覺(jué)得只是在國(guó)內(nèi)的某個(gè)省份。

我們可以用這樣的思維去思考，截止去年年底，國(guó)家給柬埔寨累計(jì)投資額為126億美元，而我們是花10萬(wàn)美元去投資一套房子。中國(guó)政府不比我們普通老百姓能看清楚這種政治局勢(shì)嗎?如果它不相信柬埔寨政權(quán)穩(wěn)定，它也絕對(duì)不會(huì)投資那么多錢(qián)在這個(gè)國(guó)家。

2、收益能否達(dá)成

這是我們最關(guān)注的問(wèn)題：柬埔寨買(mǎi)房，收益能不能達(dá)成?的確，我們必須把這個(gè)問(wèn)題搞清楚，至少得分析通了，我們才做這個(gè)投資，不然就是瞎投資。

經(jīng)過(guò)前幾篇文章的分析，我們已經(jīng)知道，柬埔寨買(mǎi)房實(shí)際上有3大收益：房?jī)r(jià)上漲的收益、租金收益和美元升值的收益，所以我們就可以分別來(lái)看這3種收益能不能達(dá)成呢?

A.房?jī)r(jià)上漲的收益

不管在哪兒買(mǎi)房，這個(gè)都是最核 心的收益。也就是房子本身會(huì)不會(huì)漲價(jià)。要分析房子會(huì)不會(huì)漲價(jià)，無(wú)非是從這幾個(gè)方面來(lái)看：

第一、這個(gè)地方過(guò)去的房?jī)r(jià)漲幅是怎樣的?

第二、在這種漲幅下，有沒(méi)有一些客觀條件在變化，導(dǎo)致它不漲或者繼續(xù)漲?

第三、這個(gè)市場(chǎng)的供需是怎么樣?

解決這三個(gè)問(wèn)題，柬埔寨的房?jī)r(jià)是漲還是不漲，就會(huì)有清晰的答案了。

金邊過(guò)去房?jī)r(jià)漲幅情況是怎么樣的?所能查到的資料中相對(duì)專業(yè)和權(quán)威的是來(lái)自美國(guó)的地產(chǎn)中介公司——21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，它已經(jīng)在金邊設(shè)有分支機(jī)構(gòu)。金邊的房子從2015年，以每年平均15%的漲幅在上漲，今年上半年統(tǒng)計(jì)到的金邊核 心區(qū)域房?jī)r(jià)相比2015年上漲了35%左右。

當(dāng)然，相比2015年在中國(guó)一二線城市買(mǎi)房，這個(gè)收益率肯定要差一些。但是目前一二線城市的房子還能在一兩年之內(nèi)再翻一倍嗎?不可能的事情，大家都很清楚，在現(xiàn)有調(diào)控政策下，如何漲?

而柬埔寨的房子，能延續(xù)它之前的漲幅嗎?那就要回歸我們剛才提的第二個(gè)問(wèn)題：有沒(méi)有一些客觀條件在變化，導(dǎo)致它不漲或者繼續(xù)漲?

首先，金邊完全沒(méi)有像中國(guó)這樣的限購(gòu)限貸限售政策，也沒(méi)有政策說(shuō)要抑制外國(guó)人投資或者要加稅之類的，反而它是鼓勵(lì)的態(tài)度。其次，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)還能不能漲：一個(gè)是看經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，還有人口的流入情況。

那么所帶來(lái)的問(wèn)題是：金邊的經(jīng)濟(jì)會(huì)越發(fā)展越好呢，還是越發(fā)展越差?毫無(wú)疑問(wèn)，柬埔寨的GDP已經(jīng)連續(xù)5年都在7%的增長(zhǎng)速度，我相信作為火車(chē)頭的金邊GDP至少是在10%左右的增長(zhǎng)。

而金邊的人口流入狀態(tài)呢?也毫無(wú)疑問(wèn)是凈流入狀態(tài)，僅僅2016年就有7萬(wàn)人流入金邊，而且這種趨勢(shì)還在加強(qiáng)。

最后是市場(chǎng)供需問(wèn)題，當(dāng)前的金邊公寓市場(chǎng)更多是面對(duì)外籍人口，本地人購(gòu)買(mǎi)公寓僅占30%的份額，這批人主要是柬埔寨的富人階層。外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)公寓占了7成。當(dāng)?shù)厝艘蔀橘?gòu)房市場(chǎng)的主力軍需要培訓(xùn)3-5年，所以我們先重點(diǎn)看外籍人口的市場(chǎng)。整個(gè)金邊的公寓截止目前加起來(lái)是2萬(wàn)套左右，而金邊的外籍人口有15萬(wàn)，同時(shí)還在保持較快的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)到2020年達(dá)到20萬(wàn)人不是問(wèn)題。

不要說(shuō)金邊自己國(guó)家的人口流入，只是相比不斷增長(zhǎng)的金邊外籍人口和現(xiàn)有的公寓數(shù)量，實(shí)際上都存在個(gè)很大的缺口，所以，金邊的房?jī)r(jià)上漲是有強(qiáng)烈的助推力的，保持15%的年增長(zhǎng)問(wèn)題不大。

B.租金收益

金邊的公寓租金收益是非常高的。市中心每平方米可以達(dá)到100元/㎡的租金，也就是你買(mǎi)一套50㎡的公寓一個(gè)月租金都可以達(dá)到5000元，絕對(duì)比北京上海的租金都還要貴。

的確，金邊的公寓市場(chǎng)比較畸形，人均收入比北上廣深要低至少6倍，可租金收益卻一點(diǎn)也不示弱，為什么?一方面就像上一部分，我們分析的金邊現(xiàn)存公寓完全不足以滿足公寓市場(chǎng)的需求，供需不平衡嚴(yán)重;另一個(gè)方面，這些對(duì)公寓的需求都是高薪資的外來(lái)人口，對(duì)公寓的支付能力很強(qiáng)。

我們可以計(jì)算一下，一套50㎡的公寓，單價(jià)算2000美元/㎡，也就是總價(jià)10萬(wàn)美元。每個(gè)月租金能收700美元，一年收租8400美元，也就是12年通過(guò)收租就是收到房租全款。

而在中國(guó)呢，不舉北京深圳，拿廣州來(lái)對(duì)比吧，在市中心買(mǎi)套100平方的房子全款500萬(wàn)，每個(gè)月租金6000，一年下來(lái)72000，也就是需要70年才能收回房款。

當(dāng)然租金是會(huì)隨時(shí)變動(dòng)的。剛才是用雙方當(dāng)前的租金恒定不變來(lái)計(jì)算的。所以，這么對(duì)比完，就相當(dāng)于不就算不考慮房?jī)r(jià)漲與不漲，僅僅靠租金12年就回本，12年后的每一個(gè)月的租金就是實(shí)實(shí)在在的利潤(rùn)。

C.美元升值收益

這個(gè)收益是在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房或者在東南亞其他國(guó)家買(mǎi)房所沒(méi)有的。做海外投資，大家一定要重點(diǎn)關(guān)注美元資產(chǎn)，不要最后換了一些更不值錢(qián)的貨幣資產(chǎn)，那就是見(jiàn)了芝麻丟了西瓜。房?jī)r(jià)雖然是漲了，最后那個(gè)國(guó)家的貨幣貶值，兌換成人民幣后結(jié)果還虧了就更糟了。現(xiàn)在全球最有影響力的貨幣還是美元，不管是孩子出國(guó)留學(xué)還是和國(guó)外有商貿(mào)往來(lái)，可能都需要用到美元。美元是全球貨幣中流通最廣和最受認(rèn)可的。哪怕從2017年1月份開(kāi)始，美元兌人民幣在貶值，但是毋庸置疑美元依然是最有價(jià)值的貨幣，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，美元必定是升值。

所以，投資柬埔寨房地產(chǎn)的收益=房?jī)r(jià)上漲+租金收益+美元升值收益，三重收益。它的房產(chǎn)綜合投資收益全球第一，也就不足為奇了。

但是，即便收益再高再穩(wěn)定，那也要你進(jìn)行合適的出租和出售才能獲利，畢竟房?jī)r(jià)再怎么漲，那都只是數(shù)字，要變得了現(xiàn)那才叫賺了錢(qián)。

柬埔寨買(mǎi)房投資建議

在柬埔寨購(gòu)房后，獲得的收益可以分成兩個(gè)階段，一個(gè)是出租階段，一個(gè)是轉(zhuǎn)手階段，我們分別來(lái)看一下。

1、哪種出租方式最有利?

大家特別要注意的是，不要用國(guó)內(nèi)的壞習(xí)慣和理念來(lái)持有柬埔寨的房子。什么壞習(xí)慣呢?那就是房產(chǎn)空置。很多人在國(guó)內(nèi)投資房子，買(mǎi)了之后就等漲價(jià)，也不在乎一點(diǎn)租金。但柬埔寨不一樣，租金回報(bào)率遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)，能收租就絕不要空置。

柬埔寨的出租有兩種方式，其中一種最省心的就是項(xiàng)目代租，另一種是自己去中介公司掛牌出租。

項(xiàng)目代租：其實(shí)就是俗稱的包租服務(wù)。在金邊，很多項(xiàng)目會(huì)提供包租服務(wù)，一般是3年，也就是說(shuō)3年內(nèi)項(xiàng)目會(huì)按照多少回報(bào)率，比如是每年6%，那么開(kāi)發(fā)商就按照6%的租金回報(bào)率每個(gè)月給你租金。

自己掛牌出租：如果大家不想包租，希望自行出租的話，那就要提前了解好一些轉(zhuǎn)租的流程。實(shí)際上，和大家在國(guó)內(nèi)出租房子幾乎是一樣的?？梢哉夷切┐蟮闹薪闄C(jī)構(gòu)，比如21世紀(jì)、realestate等等?？梢赃x擇線下掛租或者線上發(fā)布都可以。甚至可以一次性包租給一些大的中介機(jī)構(gòu)，他們有一些也會(huì)有這些包租服務(wù)，只是收益高低那就要看你如何商談了。

兩種方式有利有弊，包租的收益往往比不上自己出租，但勝在穩(wěn)定和方便。自己出租麻煩了點(diǎn)，還會(huì)有沒(méi)租出去的空置期，但可以租到更高的租金。但是對(duì)于不在柬埔寨的國(guó)人來(lái)說(shuō)，大多數(shù)還是選擇了包租，畢竟省心。

2、什么時(shí)候是最佳的轉(zhuǎn)手時(shí)機(jī)?

第一個(gè)階段：2-3年

如果大家想轉(zhuǎn)手，最大和最容易實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)手群體肯定是中國(guó)人。實(shí)際上，柬埔寨在2010年就開(kāi)始立法允許外國(guó)人投資柬埔寨房產(chǎn)，但是2010年到2014年這3、4年，在柬埔寨投資的更多的是日本、韓國(guó)、新加坡和香港人。由于這兩年一帶一路的政策推動(dòng)，再加上中柬兩國(guó)領(lǐng)導(dǎo) 人頻頻互動(dòng)合作，中國(guó)人不斷涌入，預(yù)計(jì)接下來(lái)3-5年都是中國(guó)人投資柬埔寨的一個(gè)高潮期。當(dāng)然價(jià)格肯定是越往后越貴，投資空間肯定是越往后越小。那么，對(duì)于我們前期投資柬埔寨的朋友，如果不想持有過(guò)久，想短期獲利出手，一個(gè)很大的接手群體就是中國(guó)人，因?yàn)檫@個(gè)投資群體太龐大了，看看這些年的加拿大、澳大利亞市場(chǎng)就知道了。而且在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，有一個(gè)特別有利的條件就是：在你收樓之前，開(kāi)發(fā)商會(huì)允許你有一個(gè)免費(fèi)更名的機(jī)會(huì)，如果你的房產(chǎn)想賣(mài)，你和買(mǎi)家做好協(xié)商直接去開(kāi)發(fā)商辦理更名手續(xù)就可以了。

這對(duì)于想短期出手的朋友是個(gè)非常不錯(cuò)的支持條件。但是畢竟2-3年時(shí)間太短，個(gè)人不建議這個(gè)時(shí)候就轉(zhuǎn)手，因?yàn)檎嬲母呤找嬖诤箢^。

第二階段：3-5年

接受群體：柬埔寨逐步成長(zhǎng)的中產(chǎn)階級(jí) 特征：供不應(yīng)求局面

柬埔寨200多萬(wàn)的當(dāng)?shù)厝丝?，至少?huì)有5%的先頭部隊(duì)成長(zhǎng)起來(lái)成為一匹具有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的剛需購(gòu)房群體。按照柬埔寨過(guò)去7%左右的GDP發(fā)展增速，未來(lái)5年，人均GDP可以翻一倍，而頭部群體翻2-3倍不是問(wèn)題。加上柬埔寨全國(guó)平均27歲的年齡群體，3-5年誕生5%左右的家庭購(gòu)房剛需是一個(gè)必然的事情。且當(dāng)前金邊的住宅土地供應(yīng)量并不大，因?yàn)榧砥艺耐恋匦再|(zhì)，每年能用來(lái)建設(shè)住宅的地塊并不多。所以導(dǎo)致金邊過(guò)去3年內(nèi)平均1年1萬(wàn)套公寓都不到的新貨供應(yīng)，按照這樣的速度，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)短期供不應(yīng)求的局面。

第三階段：5-8年后

接手群體：中產(chǎn)和白領(lǐng) 特征：租金和房?jī)r(jià)共成長(zhǎng)。

最后還有一種選擇是放中長(zhǎng)期，等5-8年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)轉(zhuǎn)手，這也是一種選擇。如果時(shí)間已經(jīng)到了5-8年，首先通過(guò)租金房款就已經(jīng)收回了一大半，同時(shí)到了這個(gè)時(shí)候柬埔寨的第一大波購(gòu)買(mǎi)主力軍已經(jīng)完全成長(zhǎng)起來(lái)，完全有足夠的群體來(lái)承接交易，那么這一刻，柬埔寨的房地產(chǎn)及其交易基本達(dá)到了成熟階段，不管是買(mǎi)賣(mài)還是出租都是一個(gè)非常規(guī)范成熟的市場(chǎng)了。作為永久性的產(chǎn)權(quán)，再加上如果能持續(xù)保持6%的高出租回報(bào)，也就是一個(gè)生金蛋的雞，你選擇繼續(xù)持有也不是問(wèn)題，畢竟是首都的房產(chǎn)，占據(jù)的至少是這個(gè)國(guó)家最好的資源。

風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。