年前，日本出現(xiàn)“1元”購房，房產(chǎn)免費送都沒人要的新聞，折射出日本房產(chǎn)空置率高的事實。近日，一份相關(guān)報告出來了，顯示日本住宅空置率創(chuàng)新高，2成房屋沒人居住，這樣的房產(chǎn)市場你還敢投資嗎?

日本住宅空置率創(chuàng)新高，兩成房屋無人居住

近日，日本內(nèi)政和通信部發(fā)布的《住房和土地統(tǒng)計調(diào)查》顯示，截至2018年10月1日，日本空置房屋數(shù)量達到歷史性高——864萬間，較五年前的調(diào)查數(shù)據(jù)增加約26萬間，占房屋總數(shù)的比例也上升至13.6%，較五年前增加0.1個百分點。

從總體數(shù)據(jù)上來看，雖然日本房屋總數(shù)、空置房屋數(shù)量以及空置房屋增長率均開始下滑，但是上升趨勢仍存。

在2018年的統(tǒng)計中，日本全國總住宅數(shù)為6242萬戶，與2013年相比增加了179萬戶，增幅約為3.0%。

這個數(shù)據(jù)低于2013年統(tǒng)計中5.3%的增速(相比2008年)。自1998年起，日本住宅總量增加率從9.5%一路下滑，分別為7.3%、6.9%、5.3%和3.0%，由此看來，住宅總量的增長出現(xiàn)了減速趨勢。

但從具體城市來看，東京都新增大住宅數(shù)量最高，為31萬間，此外神奈川縣15萬間，千葉縣14萬間，琦玉縣12萬間，大阪府有9萬間等。

東京都、神奈川縣、千葉縣以及琦玉縣這“1都3縣”的新增房屋數(shù)量占據(jù)全國增量的約4成。

總體來看，由于人口下降，在2018年的調(diào)查數(shù)據(jù)中，空置房屋數(shù)量繼續(xù)增加。從1998年至今，空置率增速分別為11.5%、12.2%、13.1%、13.5和13.6%，雖然空置速度變緩但空置量總體仍在上升。

其中空置率較高的多為“三四線及以下”城市或農(nóng)村地區(qū)，而空置率較低的多為“一二線”城市。

具體來看，空置率最高的是山梨縣，為21.3%，其次是和歌山縣，20.3%，長野縣為19.5%，德島縣為19.4%，高知縣和鹿兒島縣為18.9%。

空置率最低的是埼玉縣及沖繩縣，為10.2%，其次是東京都的10.6%，神奈川縣10.7%，愛知縣11.2%。

此外，在空房子中，別墅等“二次住房”之外的房屋空置率最高的是和歌山縣，為18.8%。其次是德島縣，為18.6%，鹿兒島縣為18.4%，高知縣為18.3%，愛媛縣為17.5%。

導致日本空置率惡化的原因在哪?從相關(guān)數(shù)據(jù)看，人口增量的持續(xù)下降以及都市圈的虹吸效應是主要因素。

日本政府數(shù)據(jù)顯示，自1899年有記錄以來，2018年出生的嬰兒數(shù)量最少，只有92.1萬名——這是連續(xù)第三年低于100萬。

與此同時，在東京這樣的大都市圈，在總?cè)丝谪撛鲩L、其他兩個都市圈人口凈流出的情況下，仍保持人口凈流入狀態(tài)。

在此情況下，日本政府也在考慮采取一些政策，比如說向任何從東京遷往其他省份的人支付高達300萬日元(合18.16萬美元)的費用，緩解一些地區(qū)人口稀少的困境。

此外，盡管日本長期對移民持反感態(tài)度，但隨著4月新外國工人簽證的實施，移民工人的數(shù)量或?qū)⒁愿斓乃俣仍鲩L。在未來五年內(nèi)，可能會有超過30萬新工人來到日本。但也有分析者指出，由于教育培訓配套相對欠缺，這個增速可能只會是“曇花一現(xiàn)”。

對于日本而言，人口下降、都市圈的虹吸效應，仍然會在對“三四線”城市造成持續(xù)影響。

日本房產(chǎn)投資真相

在這種情況下，依舊有不少人前往投資日本，甚至出現(xiàn)中國人東京買房震驚日本新聞。

最近，日本NHK電視臺的一起節(jié)目就揭秘了中國人的神級買房：八成購房者一次沒來就買房，有人甚至直接買下一棟樓(約1200萬人民幣)!

為什么中國人突然都來日本買房了?

和北上廣比房價較低

東京，買房都真的比北京上海杭州深圳等等城市要便宜。出了東京，即使大阪、名古屋這樣的城市，房價可以直接再砍三分之一甚至二分之一。

根據(jù)不同房型報報價。首先是日本人最歡迎的“一戶建”，也就是我們在動畫片和電視劇里最常看到的兩層小樓，帶小花園，有的還有停車位。在中國人的概念里，這算是別墅了吧。買東京市區(qū)這樣一棟均價大概四五千萬日元，按照現(xiàn)在的匯率，人民幣(6.1092, -0.0002, -0.00%)兩三百萬。有一次和日本同事路過一戶人家，小松樹和盛開的山茶花掩映著古色古香的房檐，完全就是日式園林的典范。

高回報率也是主因

高回報率是吸引眾多中國人快速入手東京房產(chǎn)的原因。據(jù)資料顯示，目前上海房地產(chǎn)投資回報率為1.9%，香港是2.6%，臺北只有1.7%。相對來說，投資回報率有3.6%的東京，自然就受到了大批中國投資者的青睞。

從這兩方面說，日本房產(chǎn)的確值得投資，加上2020年奧運會的西虹效應，今年兩年去日本投資房產(chǎn)的人只多不少，但是投資房產(chǎn)一定要選對成本。

邦海外建議，除東京和大阪房產(chǎn)外，其他城市房產(chǎn)都盡量不要投資，自己買來可以考慮。

風險提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關(guān)信息，謹慎投資。