很多國(guó)人在購(gòu)置日本房產(chǎn)的時(shí)候，都會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，日本人基本都是租房而不是買(mǎi)房。聯(lián)系到此前日本曾發(fā)生的房產(chǎn)泡沫，很多國(guó)人都會(huì)在心里犯怵，考慮應(yīng)不應(yīng)該購(gòu)置日本房產(chǎn)，購(gòu)置日本房產(chǎn)最后會(huì)不會(huì)虧本?實(shí)際上，這種擔(dān)憂(yōu)是多慮的，日本房產(chǎn)目前走勢(shì)良好，房產(chǎn)泡沫基本沒(méi)有，處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的階段。而且日本的房產(chǎn)泡沫也是有歷史原因，并不是很容易就會(huì)發(fā)生的事情。接下來(lái)，我們就來(lái)看一看當(dāng)初日本房產(chǎn)為什么會(huì)泡沫?

日本房產(chǎn)泡沫原理

比如你是一個(gè)手里有點(diǎn)閑錢(qián)的年輕人，有天突然來(lái)了一場(chǎng)思想上的文藝復(fù)興，有人告訴你，“通貨膨脹會(huì)吞噬你的財(cái)富”、“法幣被發(fā)明出來(lái)就是為了無(wú)限增發(fā)”，等等，你覺(jué)得人生觀(guān)受到了洗禮，世界觀(guān)變得有了新高度，認(rèn)識(shí)到“持有現(xiàn)金不理智”、“要通過(guò)資產(chǎn)和債務(wù)來(lái)對(duì)抗通脹”。

這樣第二個(gè)問(wèn)題就出現(xiàn)了，怎么操作?

不難解決，大家應(yīng)該知道，貴金屬貨幣有天生的通縮趨勢(shì)，怎么理解呢?黃金產(chǎn)量有限對(duì)吧，持有成本低對(duì)吧，流動(dòng)性好對(duì)吧，只要符合這三個(gè)元素，這類(lèi)東西都是越持有，越值錢(qián)，除非外界天量注入才能打破這個(gè)循環(huán)。

上世紀(jì)七八十年代，日本人的思維革命了，發(fā)現(xiàn)日元越來(lái)越不值錢(qián)，都開(kāi)始尋找有升值趨勢(shì)的“硬通貨”。我們假設(shè)一個(gè)小伙伴，小林桑，發(fā)現(xiàn)人口聚集區(qū)的房子就有這個(gè)氣質(zhì)。拿著手里的一百萬(wàn)去買(mǎi)房。

然后發(fā)現(xiàn)不大能買(mǎi)的到，因?yàn)榉績(jī)r(jià)不低，所以小林從銀行借了兩百萬(wàn)，湊成了三百萬(wàn)去買(mǎi)了一套。

小林隔壁老王看到小林出的錢(qián)比自己房子原價(jià)高的多，把房子賣(mài)給了小林，手里有三百萬(wàn)，這個(gè)時(shí)候他就成了剛才的小林，手里持有大量的現(xiàn)金。如果回到上世紀(jì)五六十年代的日本，那時(shí)候的日本老百姓都沒(méi)有“思想革命”，隔壁老王賣(mài)房賺了300萬(wàn)可能去旅游，買(mǎi)路虎，買(mǎi)股票，買(mǎi)吉娃娃等等。

但是到了七八十年代，日本絕大部分老百姓都“思想革命”了，都已經(jīng)達(dá)成共識(shí)房子會(huì)持續(xù)漲，而且銀行估值高，這個(gè)時(shí)候老王可能用300萬(wàn)做首付從銀行借了600萬(wàn)去買(mǎi)了一套900萬(wàn)的大豪宅。

賣(mài)了房得到900萬(wàn)的老李決定投機(jī)未來(lái)，在大城市周邊不咋貴的地方一口氣買(mǎi)了幾十套小房子，共花了2700萬(wàn)，等著慢慢升值，城市周邊農(nóng)民們也蠢蠢欲動(dòng)，拿著到手的錢(qián)去銀行貸款投資，因?yàn)檗r(nóng)民們手里現(xiàn)在有2700萬(wàn)現(xiàn)金，加了杠桿會(huì)變成將近一個(gè)億!

到這個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)已經(jīng)普遍升了一輪，貨幣供應(yīng)量翻了幾十倍，風(fēng)險(xiǎn)也開(kāi)始變大，各個(gè)環(huán)節(jié)的人都承擔(dān)著巨大的房貸壓力，而且環(huán)節(jié)越往后，壓力越大。

這個(gè)過(guò)程中，因?yàn)榉績(jī)r(jià)持續(xù)上漲嘛，大家會(huì)變得越來(lái)越惜售，市場(chǎng)上流通的房子越來(lái)越少，標(biāo)價(jià)越來(lái)越貴。

到后來(lái)，東京的房子都賣(mài)了可以買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)，日本的房子都賣(mài)了可以買(mǎi)下四個(gè)美國(guó)。不過(guò)說(shuō)是這么說(shuō)，如果真的大規(guī)模拋售，很快就會(huì)因?yàn)檎也坏劫I(mǎi)家而變得一文不值，也談不上值幾個(gè)美國(guó)了。

日本房產(chǎn)為什么會(huì)泡沫

從1979年底到1984年底，為了治理通脹，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始大幅加息，美元匯率上漲了近60%，美元過(guò)強(qiáng)導(dǎo)致美國(guó)對(duì)外貿(mào)易逆差大幅增長(zhǎng)。

為了改變這種處境，1985年，美國(guó)老大哥開(kāi)始把自己的小弟叫到一起，美、日、德、法、英簽訂了 “廣場(chǎng)協(xié)議”，小弟們一致同意幫助美國(guó)老大哥讓美元進(jìn)行貶值，以緩解美國(guó)大幅逆差以及美元的升值壓力。然而站在歷史的角度看，日本應(yīng)該感到細(xì)思極恐，美國(guó)當(dāng)時(shí)的目的還是為了打擊自己最大的債權(quán)國(guó)—日本，而當(dāng)時(shí)日本仿佛并沒(méi)有意識(shí)到已經(jīng)陷入美國(guó)老大哥的圈套。

于是，果然如美國(guó)所愿，廣場(chǎng)協(xié)議之后，日元的升值幅度最大，三年間升值達(dá)到了86.1%。日元的國(guó)際地位提升，日本對(duì)外投資，進(jìn)行擴(kuò)張。但與此同時(shí)，日本經(jīng)濟(jì)也已經(jīng)埋下了泡沫破滅的炸 彈。

日本房地產(chǎn)泡沫開(kāi)啟

日元升值，外需開(kāi)始變?nèi)酰毡菊_(kāi)始將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到國(guó)內(nèi)，想要通過(guò)提高內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)。于是乎，從1986年到1987年，日本連續(xù)5次降息，大量的錢(qián)開(kāi)始涌入到經(jīng)濟(jì)中，在低利率以及流動(dòng)性過(guò)剩的背景下，大量資金流向了股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)，資金的逐利性以及人性的貪婪就此展開(kāi)，居民以及個(gè)人開(kāi)始紛紛買(mǎi)股以及買(mǎi)房。于是，股價(jià)扶搖直上，地價(jià)暴漲，但是當(dāng)時(shí)，日本國(guó)內(nèi)的城鎮(zhèn)化率超過(guò)90%，房地產(chǎn)發(fā)展的空間有限，于是，一個(gè)巨大的泡沫正在誕生。

日本房地產(chǎn)泡沫的狂熱

日本房?jī)r(jià)從泡沫開(kāi)始、泡沫形成、泡沫變大，這中間有著多股勢(shì)力在推波助瀾，似乎都想著能從這個(gè)巨大的蛋糕上，分得一杯羹。

第一股勢(shì)力，也是最強(qiáng)大的推手，那就是銀行。在泡沫面前，銀行也開(kāi)始慢慢失去理智，放任風(fēng)險(xiǎn)的變大，甚至于忽視、無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)的存在，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲階段，銀行業(yè)低估房地產(chǎn)作抵押的貸款所含的風(fēng)險(xiǎn)，甚至發(fā)放無(wú)抵押的信用貸款(是不是感覺(jué)和美國(guó)08年的次貸危機(jī)很像)。

1984—1989年，銀行的房貸年均增長(zhǎng)率為19.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了同一時(shí)期9.2%的貸款增速。而當(dāng)時(shí)，日本企業(yè)購(gòu)入土地所需資金大部分來(lái)自銀行貸款。于是惡性循環(huán)開(kāi)始，房產(chǎn)、股票不斷增值，借款人抵押物也不斷增值，籌集到的資金也不斷增加，籌集的資金又不斷投入到房產(chǎn)和股票，循環(huán)往復(fù)，房?jī)r(jià)不斷推高，股市不斷上漲。于此對(duì)應(yīng)的是地價(jià)高，股價(jià)高，企業(yè)完全脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，泡沫日益膨脹。

第二股勢(shì)力，國(guó)際熱錢(qián)。這些錢(qián)的嗅覺(jué)是非常靈敏的，在世界各個(gè)國(guó)家尋找最優(yōu)收益的可能性，在當(dāng)時(shí)的日本，簽訂廣場(chǎng)協(xié)議之后，日元每年保持5%的升值水平，這意味著國(guó)際資本只要持有日元資產(chǎn)，可以通過(guò)匯率變動(dòng)獲得5%以上的匯兌收益。敏銳的國(guó)際資本迅速進(jìn)來(lái)，在日本的股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)上呼風(fēng)喚雨。國(guó)際廉價(jià)資本的流入加劇了日元升值壓力，導(dǎo)致股價(jià)和房?jī)r(jià)快速上漲，從而吸引了更多的國(guó)際資本進(jìn)入日本投機(jī)，泡沫越吹越大。

第三股勢(shì)力，國(guó)內(nèi)的投機(jī)資本。隨著大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，日本的地價(jià)開(kāi)始瘋狂飆升。1985年到1988年，東京地價(jià)增長(zhǎng)了近2倍。當(dāng)時(shí)，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)格，制造了世界上空前的房地產(chǎn)泡沫。然而同一時(shí)期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由于地價(jià)快速上漲，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了實(shí)體工業(yè)的發(fā)展。建筑用地價(jià)格過(guò)高，使得許多工廠(chǎng)企業(yè)難以擴(kuò)大規(guī)模，過(guò)高的地價(jià)也給政府的建設(shè)帶來(lái)了嚴(yán)重的阻礙，高昂的房?jī)r(jià)更是使普通日本人買(mǎi)不起屬于自己的住房……日本泡沫經(jīng)濟(jì)離實(shí)體經(jīng)濟(jì)越走越遠(yuǎn)。

日本房地產(chǎn)泡沫破裂

神話(huà)終究是神話(huà)，當(dāng)雪崩發(fā)生的時(shí)候，沒(méi)有一片雪花會(huì)認(rèn)為是自己的責(zé)任。在房地產(chǎn)最后瘋狂的時(shí)刻，日本的地價(jià)總額增量是其GDP的1.19倍，意味著日本地價(jià)一年的增幅就超過(guò)了日本全國(guó)所有行業(yè)制造的財(cái)富!然而很多日本人民還沉浸在夢(mèng)中不愿意醒來(lái)。

在股市和房市雙重的泡沫壓力下，日本政府選擇主動(dòng)擠泡沫，最終股市、房市先后破裂。

1990年，日本股市率先崩盤(pán)，造成了大量的企業(yè)裁員。為了生存，企業(yè)開(kāi)始售賣(mài)資產(chǎn)，拋售房產(chǎn)。被裁掉的員工因無(wú)力還貸，開(kāi)始棄供，銀行大量壞賬，大量房產(chǎn)棄給了銀行，銀行開(kāi)始拍賣(mài)房產(chǎn)。1991年，房地產(chǎn)泡沫破裂，大城市房?jī)r(jià)直接腰斬，小城市房?jī)r(jià)下跌20%~30%。

那日本政府是否做了挽救措施呢?做了，但這些措施不但沒(méi)能挽救房地產(chǎn)，反而成了房地產(chǎn)泡沫破裂的催化劑。當(dāng)時(shí)，日本嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款，基本上就停止了房地產(chǎn)貸款;提高房地產(chǎn)稅收，兩年之內(nèi)的房地產(chǎn)交易被苛以重稅;收緊貨幣，銀行連續(xù)加息。一開(kāi)始，日本政府沒(méi)有意識(shí)到擠泡沫會(huì)產(chǎn)生如此大危害，如果提前知道，可能政策會(huì)有所變化。

為什么日本人不愛(ài)買(mǎi)房

工作原因

日本的富人或中產(chǎn)階級(jí)，一般是通過(guò)自己的努力，慢慢積累起來(lái)的財(cái)富，所以現(xiàn)金會(huì)很重。此外，日本國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，經(jīng)濟(jì)早已經(jīng)過(guò)了快速發(fā)展期，日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展很大程度上依賴(lài)于日本對(duì)海外企業(yè)的投資培育。因此，日本白領(lǐng)的工作往往經(jīng)常變動(dòng)，一些大型企業(yè)“職位3年一個(gè)變化”，自己都不知道明年會(huì)在哪工作，所以在哪安家也需要謹(jǐn)慎。

日本人的習(xí)慣

在日本人看來(lái)，這些房子只是富人的奢侈品和投資產(chǎn)品。此外，日本的交通系統(tǒng)非常發(fā)達(dá)，這導(dǎo)致日本人要么在郊區(qū)買(mǎi)房，要么在郊區(qū)租房。在他們看來(lái)，最重要的是過(guò)好生活。日本人沒(méi)有買(mǎi)房的意識(shí)，或者說(shuō)買(mǎi)房的愿望不夠強(qiáng)烈。

另外，日本的租賃制度相對(duì)成熟，租賃權(quán)類(lèi)似于買(mǎi)房權(quán)。在日本的許多地區(qū)，即使是租房子住，家庭中的孩子也享有同樣的受教育權(quán)利。即使只是租房，只要按時(shí)交房租，剩下的錢(qián)就可以用來(lái)做其他的事情來(lái)豐富生活。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，雖然日本人不愛(ài)買(mǎi)房，但實(shí)際上愛(ài)租房的日本人給國(guó)外的眾多買(mǎi)房們帶來(lái)了不菲的收益。這也是為什么這么多人愿意投資日本房產(chǎn)的原因之一。因?yàn)椴怀罘孔幼獠怀鋈ィ蛻?hù)群體非常龐大，而且還有豐厚的收益，何樂(lè)而不為呢。

以上就是小編今天為大家?guī)?lái)的關(guān)于日本房產(chǎn)：賣(mài)掉皇宮下的那塊地，可以買(mǎi)下整個(gè)加拿大的相關(guān)內(nèi)容，希望能對(duì)大家有所幫助。如您還需更多的了解，可以直接咨詢(xún)我們的在線(xiàn)客服，我們將會(huì)以最專(zhuān)業(yè)的態(tài)度和顧問(wèn)為您提供服務(wù)。