據(jù)柬埔寨國(guó)土規(guī)劃和建設(shè)部的報(bào)告，2000年到2017年，柬埔寨由外資公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目共有287個(gè)，總投資額42.97億美元。其中中資公司擁有110個(gè)項(xiàng)目，總投資額為16.56億美元，占比均接近四成，中資也成為了柬埔寨房地產(chǎn)的最大投資方。

柬埔寨成中國(guó)房企新的投資熱土

從2016年開始，大量中資的到來(lái)，徹底改變了柬埔寨的房地產(chǎn)市場(chǎng)。也是從那一年開始，柬埔寨首相洪森不斷會(huì)見(jiàn)來(lái)自中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商。

2016年5月26日，碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)在柬埔寨和平大廈見(jiàn)到了洪森，這是他第一次去柬埔寨考察。楊國(guó)強(qiáng)當(dāng)時(shí)對(duì)洪森說(shuō)，碧桂園正在新加坡旁的馬來(lái)西亞依斯干達(dá)特區(qū)建設(shè)一座生態(tài)智慧城市，是中國(guó)民企最大海外投資項(xiàng)目，碧桂園有意在柬埔寨投資開發(fā)類似的項(xiàng)目。

2017年1月4日，還是在和平大廈，第四次考察柬埔寨的富力地產(chǎn)行政總裁張力對(duì)洪森說(shuō)，在未來(lái)3到5年里，富力將在柬埔寨投資30億美元，還計(jì)劃在金邊市和西哈努克省投資建設(shè)六星級(jí)大酒店。

洪森會(huì)見(jiàn)完張力的16天后，他又會(huì)見(jiàn)了綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良，會(huì)談中張玉良說(shuō)，綠地下屬酒店集團(tuán)在兩個(gè)多月前已進(jìn)入金邊發(fā)展，目前已初步確立了教育產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、金融合作、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及旅游度假產(chǎn)業(yè)等意向投資項(xiàng)目。

這三家拜會(huì)洪森的開發(fā)商代表，恰好也是在2012年至2016年間在馬來(lái)西亞新山市投資項(xiàng)目最早的一批中國(guó)房企。他們?cè)鴰?dòng)國(guó)內(nèi)房企在馬來(lái)西亞掘金的熱潮，吸引了一大批國(guó)內(nèi)投資客去馬來(lái)西亞買房。

與當(dāng)初大手筆投資馬來(lái)西亞相似，這些開發(fā)商看重的也是金邊的投資前景。而被中國(guó)一線城市置業(yè)的高門檻攔下的一大批人，他們的投資意愿和需求在東南亞洶涌噴薄。

除了總價(jià)低，開發(fā)商和投資客們還堅(jiān)信其他各種各樣的理由，支撐他們不遠(yuǎn)萬(wàn)里來(lái)開發(fā)和購(gòu)置一套房產(chǎn)。比如在金邊項(xiàng)目最多的中國(guó)開發(fā)商富力打出的廣告語(yǔ)：金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。五年前，在馬來(lái)西亞開發(fā)時(shí)，他們喊出的口號(hào)也是投資下一個(gè)深圳。

2017年，柬埔寨全國(guó)GDP為209億美元，僅和廣東省韶關(guān)市2017年的GDP總量相當(dāng)。根據(jù)IMF數(shù)據(jù)，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以這個(gè)增速看，金邊能否被稱為“30年前的深圳”，還要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

未來(lái)需要等待，現(xiàn)實(shí)已經(jīng)能吸引一部分人。金邊項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的銷售負(fù)責(zé)人最常用的一句話是，“柬埔寨是美元資產(chǎn)國(guó)，無(wú)外匯管制，非CRS征稅國(guó)，博 彩業(yè)合法，它的整個(gè)開放的政策，比香港和澳門加起來(lái)還要好。”

這不僅是吸引投資者遠(yuǎn)道而來(lái)買房的原因，也是中資房企看重這個(gè)市場(chǎng)的重要因素，投資環(huán)境寬松，美元資產(chǎn)還能保證他們海外投資的價(jià)值。

金邊也確實(shí)存在巨大的住房需求。2014年，柬埔寨政府就感知到了住房短缺危機(jī)，因此包括中資在內(nèi)的外資開發(fā)商受到了當(dāng)?shù)卣臍g迎。

在近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，很多中低收入的金邊市民被迫遷去市郊，預(yù)計(jì)到2030年金邊的人口將再增長(zhǎng)50%。當(dāng)?shù)卣浪悖磥?lái)13年當(dāng)?shù)貙⒂?0萬(wàn)套房屋的需求，這也將是中資開發(fā)商大展身手的好機(jī)會(huì)。

中國(guó)房企投資柬埔寨的風(fēng)險(xiǎn)與顧慮

與海外置業(yè)的購(gòu)房者在希望收獲高回報(bào)的同時(shí)又有著種種擔(dān)憂一樣，這些把資金砸到異國(guó)他鄉(xiāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的中國(guó)開發(fā)商們，也有著種種焦慮，即政治環(huán)境、政策、法律、規(guī)則的變化。

之前在馬來(lái)西亞，碧桂園、富力等開發(fā)商已經(jīng)體會(huì)過(guò)這些變動(dòng)帶來(lái)的壓力。自2017年初國(guó)內(nèi)加強(qiáng)外匯管制后，中國(guó)人海外大筆投資買房已經(jīng)受到限制，不會(huì)在像以前那般便捷。同時(shí)2018年初馬來(lái)西亞新首相上臺(tái)后，一些政策調(diào)整和言論，也讓中國(guó)開發(fā)商的生意變得更加艱難。

為了盡量規(guī)避這類風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)開發(fā)商在柬埔寨簽約、投資、開業(yè)的種種場(chǎng)合，少不了一類人的身影，他們或作為中間人，或成為合作方，或者僅僅是去站臺(tái)。

這個(gè)群體是柬籍華商，他們?cè)诩砥艺纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)各領(lǐng)域舉足輕重，領(lǐng)軍人物都擁有“勛爵”的頭銜。比如洪森會(huì)見(jiàn)張力時(shí)，旁邊就有柬埔寨王家集團(tuán)的老板陳豐明陪同，陳豐明就有“勛爵”頭銜，有著華人和高棉人血統(tǒng)，他是柬埔寨首富，與政府保持密切關(guān)系。

張力在見(jiàn)到洪森之前，就已經(jīng)先與陳豐明的王家集團(tuán)達(dá)成了合作伙伴關(guān)系。當(dāng)?shù)毓賳T與華商勛爵蒞臨項(xiàng)目以示支持，幾乎成了業(yè)內(nèi)的一項(xiàng)規(guī)則。

盡管中資地產(chǎn)項(xiàng)目的到來(lái)，極大地帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及消費(fèi)、就業(yè)，但爭(zhēng)議也同時(shí)存在。

來(lái)自北上廣深以及香港的航班，不斷帶來(lái)中國(guó)游客考察團(tuán)，經(jīng)過(guò)樓盤項(xiàng)目營(yíng)銷方的統(tǒng)一帶領(lǐng)，這些拿著落地簽，剛剛在柬埔寨待了一兩天的游客，買下了大部分金邊本地人可能一輩子也無(wú)法企及的新房子。

自2015年起，金邊的商品房房?jī)r(jià)以每年15%的增幅大幅上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了當(dāng)?shù)仄胀ㄈ说馁?gòu)買力，目前金邊市區(qū)樓盤價(jià)格已達(dá)2000美元—3500美元/平方米，但普通工薪階層的月薪僅在300-600美元區(qū)間。對(duì)于房?jī)r(jià)快速上漲，金邊普通老百姓也是有苦難言。

一名當(dāng)?shù)刂蟹綐I(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞?dòng)浾撸袊?guó)開發(fā)商的樓盤，80%以上的房源都賣給了中國(guó)投資客，少部分賣給了柬埔寨上層階級(jí)人士。

房子是給誰(shuí)造的，應(yīng)該賣給誰(shuí)?這種爭(zhēng)議似曾相識(shí)，在中國(guó)投資客炒火了馬來(lái)西亞樓市后，類似話題也曾發(fā)酵。

由于有前車之鑒，在柬埔寨這個(gè)看似日益升溫的市場(chǎng)，來(lái)自中國(guó)的開發(fā)商們，或許和中國(guó)投資客一樣，在爭(zhēng)取高收益的同時(shí)，也正面臨著諸多的未知。

風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。