德國(guó)柏林已經(jīng)成為全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的新貴。最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年，德國(guó)柏林的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)20.5%，居全球之首。人口激增、租金上漲和外來(lái)投資者涌入，成為柏林房?jī)r(jià)高企的三大主因。

一、德國(guó)四城市上榜

在萊坊公布的2017年全球十大房?jī)r(jià)漲幅最大城市排行榜中，德國(guó)有四座城市擠進(jìn)榜單。除了首都柏林，漢堡、慕尼黑、法蘭克福等城市也榜上有名。其中，與2016年相比，漢堡的房?jī)r(jià)增幅達(dá)14.1%，位列第七;慕尼黑以13.8%的漲幅排名第八;法蘭克福13.4%，排名第十。

此前，為抑制房?jī)r(jià)大幅上漲，加拿大卑詩(shī)省政府對(duì)省內(nèi)房?jī)r(jià)，尤其是首府溫哥華所在地區(qū)的房?jī)r(jià)出臺(tái)新政。卑詩(shī)省政府宣布，對(duì)外國(guó)買(mǎi)家征收15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。相比之前的稅率整整提高了8倍。

新政出臺(tái)后的效果也非常明顯，狂熱的溫哥華樓市應(yīng)聲降溫。萊坊數(shù)據(jù)顯示，盡管溫哥華地區(qū)房?jī)r(jià)去年漲幅高達(dá)16%，但現(xiàn)在已跌出前三，位列第四。

而受到英國(guó)脫歐影響，英國(guó)首都倫敦的房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，僅為2%，位列第101位。曾經(jīng)被炒得火熱的新西蘭奧克蘭的房?jī)r(jià)，也因政府的房?jī)r(jià)抑制措施，增幅僅為2.2%，位列第99。

二、警惕房?jī)r(jià)泡沫

對(duì)于柏林房?jī)r(jià)的搶眼表現(xiàn)，萊坊在其分析中并不對(duì)此表示意外，認(rèn)為這是德國(guó)房?jī)r(jià)多年來(lái)不斷上漲的結(jié)果。萊坊的數(shù)據(jù)顯示，自2004年以來(lái)，柏林房?jī)r(jià)的平均漲幅已超過(guò)120%。

推動(dòng)柏林等德國(guó)大城市房?jī)r(jià)高漲的背后，是不斷涌入的外來(lái)人口。柏林目前已是德國(guó)人口最多的城市。德國(guó)媒體此前在德國(guó)大城市人口發(fā)展前景中提到，柏林、慕尼黑和法蘭克福將是德國(guó)人口增長(zhǎng)最快的幾個(gè)城市。

過(guò)去5年來(lái)，柏林人口以每年5萬(wàn)的速度增加，目前柏林已發(fā)展成擁有350萬(wàn)人口的大城市。萊坊預(yù)計(jì)，到2035年，柏林人口還將增加14.5%，將是德國(guó)平均增長(zhǎng)率的13倍。

除了人口因素，柏林本就低于歐洲其他主要城市的房?jī)r(jià)成為了外來(lái)投資者眼中的“香餑餑”。即便柏林房?jī)r(jià)以每年10%的速度上漲，依舊趕不上紐約或者倫敦。比如，柏林市中心的一套公寓，與倫敦同等面積、地段相似的公寓相比，售價(jià)能便宜2/3。因此，不難理解外來(lái)投資者對(duì)柏林樓市，無(wú)論是普通住宅市場(chǎng)，還是商用地產(chǎn)，均趨之若鶩。

此外，作為“歐洲的硅谷”，大量互聯(lián)網(wǎng)公司涌入柏林，也拉動(dòng)了資本市場(chǎng)的活躍。另外，歐洲以及全球的頂級(jí)投資公司也在柏林尋找好項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資。可以說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的發(fā)展在吸引世界各地高端人才進(jìn)駐柏林時(shí)，也必然帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

房?jī)r(jià)顯著上漲，德國(guó)央行也早已關(guān)注到。今年2月，德國(guó)央行對(duì)柏林等大城市的樓市可能存在的泡沫發(fā)出警告。德國(guó)央行認(rèn)為，許多德國(guó)城市的房產(chǎn)價(jià)格至少存在15%的虛高，這一比例在柏林尤其高達(dá)35%。

目前，柏林市政府正密切關(guān)注加拿大溫哥華政府采取的對(duì)外國(guó)購(gòu)房者征稅的實(shí)施狀況。不排除柏林政府也在未來(lái)通過(guò)對(duì)外國(guó)購(gòu)房者的稅收機(jī)制，抑制當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)過(guò)熱。