2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。

在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

2019取消公攤面積是真的嗎

1、事實(shí)上，《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》只是個技術(shù)規(guī)范

我們首先要了解一點(diǎn)：這個征求意見稿，征求的是對一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見，因?yàn)檫@個《規(guī)范》是開展工程建設(shè)活動的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。

也就是說，這個規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為，約束對象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計(jì)算，并無直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒直接關(guān)系。

畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》都各有負(fù)責(zé)，這其中明確該管的內(nèi)容，怎么可能被本不該管的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》就給說了算呢?

所以，指望一個技術(shù)規(guī)范，就能解決我們大家都關(guān)心的一個話題，你說怎么解答?

2、公攤面積是什么

公攤即謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積

(套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積)

“公攤”的內(nèi)容，包括以下兩大部分：

第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等;

第二部分包括：樓宇(套)與公共空間之間的分隔，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

公攤面積問題不是一個新鮮話題，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭議由來已久。

房產(chǎn)稅是否應(yīng)計(jì)公攤面積存兩難。調(diào)研中，不少專家都提到，未來房產(chǎn)稅的收繳標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)該考慮公攤面積面臨兩難：一方面，由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極，從0%至55%不等，一刀切地以建筑面積為單位收取有失公平;另一方面，如以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)收取房產(chǎn)稅，開發(fā)商可能故意“紙面做高”公攤面積，幫助購房者“合理”避稅。

3、“套內(nèi)面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現(xiàn)實(shí)

在這個《規(guī)范》當(dāng)中，熱議的另一個原因是“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這句表述帶來的后續(xù)影響。

“套內(nèi)計(jì)價”這種交易方式，意味著“公攤面積”必須會取消嗎?

我們暫且先不說，《規(guī)范》中的這句話是不是只針對建筑企業(yè)竣工驗(yàn)收等情況而言，我們只說在現(xiàn)實(shí)銷售環(huán)節(jié)當(dāng)中，“套內(nèi)計(jì)價”真的與“公攤面積”“勢不兩立”嗎?

我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規(guī)定的：商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價。

對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

而在目前大多數(shù)的購房合同中，開發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來計(jì)價，而與我們最終簽訂的合同當(dāng)中，卻基本上都是按照套內(nèi)面積來計(jì)價。也就是說，開發(fā)商前期宣傳，只會告訴你房子1萬/㎡，但在實(shí)際成交過程中，會明確標(biāo)明以套內(nèi)面積計(jì)算，1.5萬/㎡。

所以，對于購房人而言，這套房子的總價實(shí)際上是不變的。只是從交易過程來說，開發(fā)商和你是按照套內(nèi)面積來交易的。這和《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的這條要求其實(shí)也并沒有沖突。

所以，不管是以什么來計(jì)算，只不過是計(jì)算方式的改變，對多交少交多少物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，并沒有關(guān)系。

全世界只有中國有公攤面積!

放眼全球主要經(jīng)濟(jì)體，只有我國大陸和臺灣還在用這種奇葩的計(jì)價方式進(jìn)行房產(chǎn)交易。目前，全國唯一一個以套內(nèi)面積計(jì)價的城市是——重慶，重慶的房價主城區(qū)均以套內(nèi)面積計(jì)價，郊區(qū)才是以建筑面積計(jì)價。

雖然目前這份住宅項(xiàng)目規(guī)范還只是征求意見稿，具體怎么實(shí)施還得等很久才能見分曉，但是至少讓廣大民眾看到了中國房地產(chǎn)進(jìn)步的希望!

有些人看到這里覺得中國房地產(chǎn)終于要公平公正起來了。然而，比起鄰國日本，我們可能還是“虧”了!

日本房產(chǎn)公攤面積怎么算

1.沒有公攤面積

在日本購買房產(chǎn)，樓梯，走廊，電梯等公用設(shè)施的面積，是不算在房屋面積之內(nèi)的。

2.陽臺和陰臺不計(jì)算在房產(chǎn)面積之內(nèi)

日本房產(chǎn)面積按照套內(nèi)面積計(jì)算(也叫“專有面積”)，是不包括陽臺面積的。也就是陽臺面積即為贈送面積，再加上設(shè)計(jì)好，70平米實(shí)際體驗(yàn)跟國內(nèi)90-100平米差不多。

3.房屋土地產(chǎn)權(quán)歸個人所有

中國的“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”其實(shí)是分離的。土地為國家所有，住戶只有土地使用權(quán)，普通住宅產(chǎn)權(quán)為70年。而在日本，房屋使用權(quán)是永久的，房屋所占用的土地也歸個人所有。

準(zhǔn)確解釋來看，專有面積是指單元所有者單獨(dú)擁有的專有部分的地面面積,更具體是指各住戶的內(nèi)部空間的地面面積，例如，從門到玄關(guān)部分的一小塊空間及陽臺都不屬于專有面積。

這樣一來，在國內(nèi)買100㎡的房子，到手發(fā)現(xiàn)可能只有70㎡，而日本的情況卻是，買面積100㎡的房子，到手加上陽臺，可能有110㎡了。

這樣一比較，日本房產(chǎn)市場的透明性和規(guī)范性就顯而易見了。

不過，按照套內(nèi)面積計(jì)價能夠進(jìn)一步規(guī)范市場，這肯定是件好事，起碼透明公正，每一分錢都花在了自己的家里。這是市場進(jìn)步的表現(xiàn)。如果“按套內(nèi)面積”計(jì)價更有利于規(guī)范市場，那么以后成為一種強(qiáng)制規(guī)范或者標(biāo)準(zhǔn)是有可能的。