近幾年，日本已經(jīng)成為中國人海外地產(chǎn)投資的熱點區(qū)域，與此同時，良好的投資環(huán)境、2020年東京奧運會等等，也是日本房產(chǎn)的一針強心劑，吸引了不少中國人來日購置房產(chǎn)進行投資。今天，讓我們從幾大方面為大家解讀，2019年投資日本房產(chǎn)面臨哪些機遇和風(fēng)險?

2019年為何選擇投資日本房產(chǎn)?

為何選擇投資日本房產(chǎn)

每年日本都吸引了全球大量的投資人赴日本進行房產(chǎn)投資，為什么呢?

因為安倍政府上臺后提出了兩條新政，就是安倍經(jīng)濟學(xué)的核 心。第一條是金融緩和，指投資人可在日本購買金融產(chǎn)品，例如股票、債券、虛擬貨幣等，都是合法的但是稅收極高，最高可達(dá)50%，換言之投資人收益的50%需交給政府，因此很多在日本的投資人放棄了金融產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而投向更加穩(wěn)定的不動產(chǎn)市場。

安倍政府的第二條是觀光立國，這四個字非常重要，帶來了大量的海外游客，部分游客旅游觀光后喜歡上了日本，因此也會對日本房地產(chǎn)進行投資。例如以粉雪聞名的北海道，從2016年到現(xiàn)在，土地和不動產(chǎn)的價值每年超40%上升幅度，最高達(dá)到70%。

日本房產(chǎn)投資的機遇

2019年投資日本房產(chǎn)的機遇與上文提到的觀光立國有很大的關(guān)系。安倍政府提出，到2020年日本要接受全球4000萬的游客。截止到2018年，日本接收的外來游客已經(jīng)超3200萬人次，加上東京奧運會的帶動，到2020年安倍政府4000萬游客的目標(biāo)是可以實現(xiàn)的。

日本政府也做了明確的規(guī)劃，2018年通過賭場合法的條約，2024年大阪的賭場即可建成，目前就已經(jīng)吸引了來自全球各大賭場的開發(fā)商。2025年，世博會將在大阪舉行。

有了這些國際大型峰會賽事的帶動，日本的觀光旅游業(yè)呈現(xiàn)出不斷向上、蓬勃發(fā)展的趨勢。觀光旅游業(yè)的發(fā)展，必將會帶動觀光不動產(chǎn)的發(fā)展。觀光不動產(chǎn)中很多項目與個人投資人沒有關(guān)聯(lián)，例如大型酒店、莊園等，那么更適合投資人的項目就是民宿。

日本房產(chǎn)投資需注意

日本房產(chǎn)投資除了機遇，同時也面臨著風(fēng)險。

首先是自然災(zāi)害。想必大家都知道，日本處于地震帶，是一個地震頻發(fā)的國家，偶爾也會伴隨著海嘯。

因此在選購日本房產(chǎn)的時候，首要考慮的便是房齡。選擇1981年之前建成的房產(chǎn)比較危險，日本在1981年推出新耐震基準(zhǔn)，根據(jù)這個基準(zhǔn)建造的房產(chǎn)可防御七級地震，但是在1981年之前建造的房產(chǎn)并不是按照此標(biāo)準(zhǔn)建造，遭遇地震就比較危險。

另外保險也是規(guī)避地震風(fēng)險的有效方法。在日本，地震險包含在火災(zāi)保險之內(nèi)，保費便宜，一年1000-2000人民幣左右即可。

相對地震而言，海嘯帶來的傷害要大得多。因此喜歡海景房的投資者購買海邊房產(chǎn)，一定要注意房產(chǎn)的防汛措施，以及離海平面的高度是否能夠達(dá)到要求。盡量避免潛在風(fēng)險。

除了自然災(zāi)害，日本當(dāng)?shù)氐牡胤叫哉咭约巴恋匦再|(zhì)也是一大風(fēng)險。

第一風(fēng)險是借地權(quán)，主要是針對于公寓類型的房產(chǎn)。例如在網(wǎng)上看到的東京40萬、京都30萬等便宜房產(chǎn)均屬于借地權(quán)的范圍。借地權(quán)，顧名思義就是借用土地，每年需要付給土地所有者一定的租金，這就產(chǎn)生了另外的支出。所以購買日本房產(chǎn)，一定要選擇永久所有權(quán)的房產(chǎn)。

日本大部分房產(chǎn)都屬于永久所有權(quán)的，購買之后，房產(chǎn)和土地即歸個人所有，這也是購買日本房產(chǎn)的優(yōu)勢之一。

第二風(fēng)險是建筑不可土地，主要是針對京都及奈良的古屋。日本的大部分古屋價格便宜，20-30萬就可買到戶型很大的房產(chǎn)。根據(jù)上文提到，1981年日本政府出臺的新耐震基準(zhǔn)法規(guī)定，大量不沿道路的土地不能建造房產(chǎn)，只能用做公園、停車場以及后花園等，這些地區(qū)就屬于建筑不可土地。

假如購買了這些土地上的古屋(古屋建筑年代久，在法律出臺前就已建成)，若要用于民宿出租，需進行改造裝修等，但古屋位于建筑不可土地，政府不允許對其進行改造，只能對室內(nèi)進行簡單的粉刷等措施。

所以，各位投資者在選購古屋的時候，一定要注意房產(chǎn)是否位于建筑不可土地上，以及古屋的新舊程度。

有人說，到日本購買一整棟樓或者別墅，沒有業(yè)主委員會，去申請酒店或旅館牌照，對房子簡單翻新之后就可用作民宿。其實，有的房產(chǎn)是不能申請酒店或旅館牌照來全年用作民宿出租的。因為日本的土地用途法規(guī)定，在住居專用土地、工業(yè)土地不能建造酒店或者旅館。

因此，如果投資人購買了上述兩類土地上的房產(chǎn)，是不能申請酒店業(yè)的相關(guān)資質(zhì)，換言之房產(chǎn)不能全年出租，只能做180天的民宿。所以投資人在選購房產(chǎn)的時候，一定要注意其土地性質(zhì)以及地方性政策。

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風(fēng)險提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認(rèn)識投資風(fēng)險，自行核實相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。