大多數(shù)想在日本買房的中國(guó)買家而言，日本并不是一個(gè)十分熟悉的國(guó)度，而在這里完成買房投資這樣一件極其重要的事情，自然要事先做好萬(wàn)全的準(zhǔn)備，因此一些在中國(guó)買房的思維一定要拋開(kāi)，今天，邦海外就為大家介紹一下日本買房要避免哪些國(guó)內(nèi)慣性思維，希望能夠?yàn)榇蠹姨峁┯杏玫膸椭?/p>

一、對(duì)比口徑

金融產(chǎn)品和房產(chǎn)的區(qū)別：

第一，房產(chǎn)的投資魅力在于其唯一性、不可分割性或排他性。投資人買下某一套房或某一幢樓的時(shí)候，就排他性地獨(dú)占了房產(chǎn)，這一點(diǎn)明顯區(qū)別于金融類產(chǎn)品。如果其他的投資人還想在這幢樓購(gòu)買房產(chǎn)，只能從前一位投資家手上購(gòu)買，沒(méi)別的辦法。這不像金融有份額、虛擬的劃分這種同質(zhì)性，房產(chǎn)是有排他性、獨(dú)特性。

第二，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)不一樣。房產(chǎn)是實(shí)實(shí)在在的實(shí)體，金融產(chǎn)品從某種意義上來(lái)說(shuō)，它是虛擬的，就算是保本保息的金融產(chǎn)品，以目前國(guó)內(nèi)的回報(bào)率來(lái)看，也低于東京房產(chǎn)的租金回報(bào)率?；貓?bào)率稍高的金融產(chǎn)品會(huì)面臨較大的本金風(fēng)險(xiǎn)，它不是保本保息的。

反觀日本房產(chǎn)經(jīng)過(guò)20多年的去泡沫化，擠壓價(jià)格水分，目前不僅跟中國(guó)國(guó)內(nèi)相比而言具有非常高的性價(jià)比，而且跟其他主流國(guó)家的大型城市相比，同樣具有非常明顯的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

第三，如果涉及貸款，不動(dòng)產(chǎn)絕對(duì)是銀行最喜歡的抵押品。因?yàn)殂y行知道不動(dòng)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)而言是最小的、最可靠的。銀行也會(huì)售賣金融類的理財(cái)產(chǎn)品，我們想象一下，如果我們能跟銀行商量，我們首付50%，銀行貸款給我們50%，湊成百分之百買一個(gè)金融產(chǎn)品，這樣可以嗎?實(shí)際上，大家都想象得到，銀行是絕對(duì)不會(huì)同意的。但是，如果我們要購(gòu)買的是不動(dòng)產(chǎn)，銀行反而會(huì)追著我們?cè)儐?wèn)，是否需要抵押貸款呢?

二、租售同權(quán)

租售同權(quán)是最近廣州政府拋出來(lái)的重磅消息，在國(guó)內(nèi)掀起了驚濤怪浪。在我看來(lái)，這是我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)走向文明非常重要的一步。對(duì)市場(chǎng)的影響，我們后面再來(lái)分析。我認(rèn)為，比市場(chǎng)影響更重要的是文明。

日本在這方面提早我們很多，二戰(zhàn)之后，日本就實(shí)行了租售同權(quán)的政策。租售同權(quán)對(duì)日本不動(dòng)產(chǎn)最大的影響，就是大大降低了房產(chǎn)的空置率，給日本租賃市場(chǎng)帶來(lái)了持續(xù)繁榮和健康發(fā)展。經(jīng)過(guò)這么多年的不斷完善，日本的租售同權(quán)政策已經(jīng)演化成租賃權(quán)大于所有權(quán)。

三、土地制度

日本房地產(chǎn)與中國(guó)房地產(chǎn)最大的區(qū)別在于日本的土地實(shí)行私有制，即一旦購(gòu)置日本的土地和房產(chǎn)，將享有永久擁有土地及建筑物的所有權(quán)。而在中國(guó)購(gòu)買的僅僅是使用權(quán)。中國(guó)法律中不存在土地私有，而在日本，法律是承認(rèn)土地所有者的權(quán)利的。所以，在中國(guó)，土地使用權(quán)的有效期，一般居住用公寓為70年以下，商業(yè)用為40年以下。

此外，關(guān)于建筑物用途，在中國(guó)必須取得國(guó)家政府的相應(yīng)許可才可以進(jìn)行相應(yīng)建筑物的建造，用途單一。而日本關(guān)于這項(xiàng)內(nèi)容的規(guī)定較為寬松，基本上都不會(huì)硬性規(guī)定為單一的用途。也就是說(shuō)現(xiàn)在沒(méi)有進(jìn)行建設(shè)的土地，將來(lái)可以改建為辦公樓或者其他商業(yè)設(shè)施。

在日本，土地和建筑物是分別估價(jià)的。建筑物在日本是有很大的折舊率的，也就是說(shuō)隨著建筑物建造時(shí)間越長(zhǎng)，建筑物的留存價(jià)值就越低。所以，日本不動(dòng)產(chǎn)的很大價(jià)值是在土地上。而近年來(lái)，日本房?jī)r(jià)的上漲，也主要是指日本土地價(jià)格的上漲。

日本買房子沒(méi)有公攤面積，也不提建筑面積，所出售的僅僅是房屋內(nèi)使用面積，陽(yáng)臺(tái)面積都不算在銷售面積內(nèi)。并且在日本購(gòu)房和中國(guó)相比，XX學(xué)區(qū)和XX商圈的概念對(duì)于房?jī)r(jià)影響更小。在日本影響房?jī)r(jià)的地段因素更多的是，房子離地鐵站的距離。

四、建筑和道路的關(guān)系

根據(jù)日本建筑基準(zhǔn)法規(guī)定，房屋建筑表面與道路的距離小于2m的話，此房屋將來(lái)不可以重建。房屋建筑表面與道路的距離小于4m的話，此房屋將來(lái)重建時(shí)，必須縮小建筑面積，保證道路寬度。道路寬度是6m以上的話，完全可以自由重建，沒(méi)有任何影響。

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