日本法制健全，房地產(chǎn)波動(dòng)幅度小、收益穩(wěn)定、永久產(chǎn)權(quán)，放眼全球都是不可多得的避險(xiǎn)資產(chǎn)。但是一場(chǎng)疫情讓廣大投資者心生嘀咕，后疫情時(shí)代日本民宿還能做嗎?今天我們就帶大家一起來(lái)細(xì)說(shuō)下日本民宿簡(jiǎn)史，相信各位投資者自有評(píng)判!

01

“黑民宿時(shí)代”

如果有這樣一門生意，投資5-10萬(wàn)人民幣，年化收益率過(guò)80%，15個(gè)月內(nèi)回本，之后全是純賺，你會(huì)心動(dòng)嗎?這就是日本黑民宿時(shí)代的背景，一個(gè)暴富機(jī)遇與踩雷風(fēng)險(xiǎn)并存的混亂時(shí)代。

這門生意看起來(lái)并不復(fù)雜，找到一個(gè)交通便捷的位置，租下一套房子，掛到網(wǎng)上等待房客入住即可。唯一需要房東費(fèi)心的是，由于日本的租房市場(chǎng)按行規(guī)都是空房交付，開業(yè)需要添置家電，把房子變成房客能拎包入住的狀態(tài)。

上班族，留學(xué)生，家庭主婦，紛紛下場(chǎng)兼職做些民宿生意。因?yàn)殚T檻很低，大多數(shù)房東都沒(méi)有相關(guān)行業(yè)背景，市面上大半民宿的審美水平催人淚下，管理水平一言難盡。神奇的是，民宿水平縱然參差不齊，但入住率仍居高不下。背后根源在于日本酒店的供需失衡以及價(jià)格高昂。

2011年到2017年，外國(guó)訪日游客(年)從622萬(wàn)人增長(zhǎng)到了2869萬(wàn)人，近乎五倍，幾乎是個(gè)世界級(jí)的旅游奇跡。

與之相對(duì)的，在這六年間，日本酒店共增長(zhǎng)539家，平均每年90家。有趣的是，外國(guó)游客不常光顧的傳統(tǒng)和式旅館在這六年里反而還減少了7574家，逐漸被時(shí)代淘汰。

酒店從選址到開始營(yíng)業(yè)一般要兩年起步，而黑民宿從選址到營(yíng)業(yè)只需要兩個(gè)月。

日本酒店業(yè)不止供應(yīng)跟不上市場(chǎng)需求，住宿價(jià)格也常年穩(wěn)居全球第一梯隊(duì)。由于按人頭計(jì)費(fèi)的方式以及本身的高定價(jià)，快捷酒店一晚的房費(fèi)基本600人民幣起步，至于檔次較高的酒店，更是上不封頂，絕對(duì)會(huì)貴到你懷疑人生。

日本民宿的價(jià)格往往只需要酒店的一半甚至三分之一，居住面積反而還大了一倍有余。在這樣巨大的誘惑下，預(yù)算不足的游客自然而然就投向了民宿。嗯，真香。

2014年，全球最大的民宿預(yù)定平臺(tái)Airbnb登陸日本，正式拉開了“瘋狂的民宿“大幕。僅僅三年后《民宿新法》實(shí)施前夜的2018年2月，Airbnb在日本的民宿數(shù)量已經(jīng)突破了62000家。

Airbnb登陸日本不久，大約在2015年左右，已有最早一批嗅覺(jué)敏銳的國(guó)內(nèi)投資者賣房賣車來(lái)到日本買房做民宿，甚至在當(dāng)?shù)匦纬闪巳A人社區(qū)。

龐大的市場(chǎng)需求，既助長(zhǎng)了旅游從業(yè)人數(shù)的飆升，也催生了專為中國(guó)投資者服務(wù)的中文交易市場(chǎng)，大批地產(chǎn)從業(yè)者涌入。因?yàn)橹袊?guó)投資者的“爆買”，一些民宿熱門地區(qū)的地價(jià)步步高升，嚇得沒(méi)見(jiàn)過(guò)世面的日本人趕緊坐地起價(jià)。

但民宿的高歌猛進(jìn)，也暗藏危機(jī)。

02

“新法時(shí)代”

黑民宿時(shí)代的民宿，通常做法是租一套房子下來(lái)做民宿。由于成本問(wèn)題，一般房東并不會(huì)選擇一戶建，而是在市中心找居民樓中的某戶小公寓，總之怎么省錢怎么來(lái)。

民宿質(zhì)量不高暫且拋開不談，主要矛盾是，由于在居民樓里營(yíng)業(yè)，每天都有不同面孔的外國(guó)游客提著行李箱進(jìn)進(jìn)出出，難免會(huì)打擾到左鄰右舍的普通住戶。輕則讓鄰居感到不安，重則因?yàn)樵胍舻葐?wèn)題產(chǎn)生沖突。你要知道日本人平常就注重隱私安全和個(gè)人空間，這方面是很難讓步的。

當(dāng)時(shí)并沒(méi)有法律參考，民宿既不合法，也不能定義非法，處于一個(gè)難以界定的灰色地帶。

長(zhǎng)期的負(fù)面形象，讓普通民眾對(duì)民宿產(chǎn)生了抵觸心理，爆發(fā)了多起呼吁禁止民宿的游行。

社會(huì)矛盾的激化甚至驚動(dòng)了日本政府。2015年6月，民宿改革被確定為政府新方針。2017年6月，《住宅宿泊事業(yè)法案》成立，俗稱“民宿新法”，法案規(guī)定民宿必須取得政府許可才能經(jīng)營(yíng)。法案最終在2018年6月15日正式實(shí)施，所有平臺(tái)未取得許可的“黑民宿”全部強(qiáng)制下架。

在新法實(shí)施前的2018年2月，Airbnb的日本民宿間數(shù)達(dá)到了鼎盛的6萬(wàn)2千間，而新法實(shí)施前夜，一夜之間消失了8成，僅剩下1萬(wàn)3千間。

黑民宿消失了，但旅游需求仍在。巨大的市場(chǎng)空白，散發(fā)出誘人的味道。嗯，真香，但這杯羹卻沒(méi)那么好分了。

按照民宿新法規(guī)定，要求最低的自主申報(bào)型民宿，也就是俗稱的“新法民宿”，國(guó)家上限一年只能累計(jì)營(yíng)業(yè)180天。而在國(guó)家基礎(chǔ)上，各地還進(jìn)一步強(qiáng)化了限制，比如東京新宿區(qū)，周一至周五都禁止?fàn)I業(yè)，只有周末兩天才允許開放，一年加起來(lái)只能經(jīng)營(yíng)50天左右。說(shuō)是合法了，實(shí)際只是讓你死的明明白白。

03

“高速成長(zhǎng)期”

2017年到2019年的市場(chǎng)，出現(xiàn)了一個(gè)明顯的分化。一邊是得知“民宿新法”的大批投機(jī)者的大撤退。另一邊是有實(shí)力的大房東，以及投資集團(tuán)的逆勢(shì)大舉進(jìn)入。

吸引大佬們?nèi)雸?chǎng)的原因有三

第一、“民宿新法”在政策法規(guī)上為民宿設(shè)計(jì)了一套高準(zhǔn)入門檻，換句話說(shuō)，高門檻等于對(duì)手減少。

第二、“民宿新法”制定后，也就意味著獲得經(jīng)營(yíng)許可的日本民宿從灰色地帶進(jìn)入了“正規(guī)軍”的行列，脫離了巨大的不確定性。

第三、多年來(lái)日本的旅游市場(chǎng)始終維持逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，并有長(zhǎng)期的增長(zhǎng)預(yù)期。

因此，不夠門檻的投機(jī)者跑了，反過(guò)來(lái)卻吸引了大批高門檻的投資者。

以“民宿新法”為分界線，日本民宿的業(yè)態(tài)發(fā)生了天翻地覆的變化。從此租賃式的輕資產(chǎn)模式逐漸沒(méi)落，自持式的重資產(chǎn)模式占據(jù)主流。一兩戶公寓的小規(guī)模投資，逐漸被整棟公寓樓投資和獨(dú)棟一戶建取代。自持一兩套民宿獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的小房東們雖然仍然占據(jù)市場(chǎng)主體，但中大型的專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司已經(jīng)開始嶄露頭角，成為市場(chǎng)上舉足輕重的力量。這個(gè)時(shí)期日本民宿業(yè)迎來(lái)了又一波的高速發(fā)展，而相比上一波的無(wú)序混亂，市場(chǎng)雖然火熱，但很多投資者都有備而來(lái)，愈發(fā)趨于理性。

這一時(shí)期的民宿市場(chǎng)出現(xiàn)了兩個(gè)現(xiàn)象

一是全國(guó)的“新法民宿”登記數(shù)量，從2018年6月15日的2210家，迅速攀升到2020年1月9日(疫情前)的20525家，足足10倍增長(zhǎng)。“特區(qū)民宿”的登記數(shù)量，從2618家躍升到疫情前的11698家。在疫情前兩者合計(jì)達(dá)32223家，而即使已經(jīng)發(fā)展這么迅速，算上寥寥增長(zhǎng)了兩千家不到的“簡(jiǎn)易宿泊”，仍然只有當(dāng)初被刪除的5萬(wàn)間民宿的70%。市場(chǎng)空白仍在，投資依然火熱。

二來(lái)更多的民宿經(jīng)營(yíng)者開始專業(yè)化運(yùn)作，著重質(zhì)量提升以期長(zhǎng)遠(yuǎn)的穩(wěn)定。市面上逐漸多出了一些精心設(shè)計(jì)，擁有良好審美感，又投入大氣力搞高端設(shè)施的民宿。一些優(yōu)秀的民宿品牌開始涌現(xiàn)，許多玩家開始著手打造自身IP，以期進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。

在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，經(jīng)過(guò)了幾年的優(yōu)勝劣汰，一些粗制濫造的民宿在競(jìng)爭(zhēng)中逐漸敗下陣來(lái)，開業(yè)的民宿仍然很多，但仔細(xì)觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，每年也同時(shí)有很多民宿終止?fàn)I業(yè)。

無(wú)論如何，17年到19年這三年，入境游客數(shù)進(jìn)入了史無(wú)前例的3000萬(wàn)人級(jí)別，可以說(shuō)是日本旅游業(yè)在疫情前鼎盛的三年。

在這幾年中，包車行業(yè)，餐飲行業(yè)，旅行社，免稅店，基本是集體飛升，市場(chǎng)規(guī)模越擴(kuò)越大。許多人一夜暴富，甚至有專做團(tuán)購(gòu)的導(dǎo)游，帶完一個(gè)團(tuán)就能賺上百萬(wàn)日元。

04

“疫情開端”

由于民宿的高速發(fā)展，游客對(duì)民宿的認(rèn)知度從一無(wú)所知過(guò)渡到了逐漸了解。很多人已經(jīng)知道了去日本游玩，比起酒店，民宿在經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、貼近當(dāng)?shù)厣睢⒕幼∶娣e、個(gè)性化等方面的優(yōu)勢(shì)。

而在此過(guò)程中，客人的口味也越來(lái)越刁鉆，對(duì)民宿的要求從能住就行，慢慢開始過(guò)渡到要好的設(shè)計(jì)，要好的居住體驗(yàn)，要好的服務(wù)。一些處于市場(chǎng)末尾的民宿運(yùn)營(yíng)不善，入住率雖然由于整體的游客紅利仍然可觀，但收益卻不如以往。

本來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，應(yīng)該是經(jīng)過(guò)幾年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)后，自然淘汰掉一批不合格的民宿。但誰(shuí)也沒(méi)想到，2020年1月的一場(chǎng)疫情，直接掀桌干掉了整個(gè)市場(chǎng)。

疫情之初，有些后知后覺(jué)的民宿房東還在僥幸疫情不是爆發(fā)在日本。但現(xiàn)實(shí)很快就給了殘酷的一擊，1月23日，武漢封城后引發(fā)的一系列出入境限制讓國(guó)內(nèi)游客很難進(jìn)入日本。

由于中國(guó)大陸游客占到日本入境游客的25.98%，算上中國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)合計(jì)為51.56%，因此2月份起日本民宿的訂單開始斷崖式暴跌。

相對(duì)較好的民宿還能達(dá)到50%入住率，差一點(diǎn)的直接歸零。

雪上加霜的是，疫情很快在海外各地，當(dāng)然也包括日本擴(kuò)散開來(lái)。不止是中國(guó)游客，全世界游客從3月起，幾乎斷絕99%。

05

“大洗牌”

4月15日，日本發(fā)布“緊急事態(tài)宣言”，進(jìn)入了實(shí)質(zhì)上的封國(guó)狀態(tài)。原本期待疫情能短期內(nèi)完結(jié)的幻想完全破滅，哪怕是最樂(lè)觀的人，也只能指望2021年能有所改觀，而部分專家已經(jīng)預(yù)言起碼要到2022年疫情才有望結(jié)束。

面對(duì)起碼一年以上的赤字運(yùn)營(yíng)，悲觀預(yù)期在旅游界引爆。

大型免稅店LAOX關(guān)閉24家店鋪中的一半，WBF酒店集團(tuán)破產(chǎn)，ANA和JAL兩大日本航司出現(xiàn)數(shù)千億日元的赤字預(yù)期。

時(shí)代的一粒沙，落到個(gè)人頭上就是一座山。散戶房東有的轉(zhuǎn)讓，有的無(wú)奈將民宿轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租，還有一些則默默等待轉(zhuǎn)機(jī)。小型民宿運(yùn)營(yíng)公司散伙無(wú)數(shù)，甚至一些從前的龍頭企業(yè)，都悄無(wú)聲息地消失了，留下了大片無(wú)人管理的民宿，門前雜草越長(zhǎng)越高。僅2020年2月到8月，曾經(jīng)萬(wàn)眾矚目的大阪民宿特區(qū)就注銷了3059戶。

2020年4月是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由于項(xiàng)目開工的慣性使然，雖然倒閉的民宿很多，但新開業(yè)的民宿仍然不少。這一個(gè)月，“新法民宿”和“特區(qū)民宿”總和為33390家，達(dá)到了歷史巔峰，而從此就是不斷的下坡路。

一直到2021年4月，一年時(shí)間，民宿的整體數(shù)量已經(jīng)跌回了2019年10月的水平。

在這場(chǎng)波及全球的災(zāi)難面前，本就該被慢性淘汰的，自然是早早地走了。而一些被時(shí)代錯(cuò)殺的優(yōu)質(zhì)民宿，也只能說(shuō)實(shí)屬可惜。只要是護(hù)城河不夠長(zhǎng)的玩家，基本都被請(qǐng)離了這場(chǎng)游戲。

與之相對(duì)的，真正的頂級(jí)玩家卻在逆勢(shì)收割。

根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，2020年1至9月期間，東京的商業(yè)用不動(dòng)產(chǎn)投資額達(dá)到193億美元，居世界首位，從上一年同期的第四位大幅度躍進(jìn)。就連不少大型投資機(jī)構(gòu)也頗為看好日本市場(chǎng)的投資潛力，紛紛入場(chǎng)。

3月25日，美國(guó)投資巨鱷黑石集團(tuán)宣布：目前已經(jīng)與日本近鐵集團(tuán)控股公司(GHD)簽訂了合資事業(yè)的基本協(xié)議書，將在今年10月1日正式收購(gòu)該集團(tuán)旗下?lián)碛械?家酒店。這8家酒店分別坐落在大阪、兵庫(kù)、京都等地。

星野這一代的掌門人星野佳路先生在2020年4月便提出了18個(gè)月生存戰(zhàn)略，“在與病毒共存的過(guò)程中，旅游業(yè)會(huì)隨著防控過(guò)程起落，但旅游需求并不會(huì)消失，反而會(huì)隨著疫情的壓迫而積累。從4月算起，大約18個(gè)月后，旅游市場(chǎng)最終一定會(huì)V字回復(fù)。”

話音剛落的5月29日，星野酒店聯(lián)手投行Risa Partners成立200億日元的“酒店旅館基金”，專門用來(lái)收購(gòu)瀕臨倒閉的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。之前提到的WBF酒店，以及福岡君悅酒店，ANA旗下的皇冠廣場(chǎng)酒店等紛紛被星野收入囊中。

除了星野這面旗幟，跟著星野下注“后疫情時(shí)代”旅游市場(chǎng)的玩家也并不在少數(shù)。大阪地鐵集團(tuán)斥資數(shù)十億建造的民宿式公寓宣布出讓后不久就被中國(guó)買家接手，美國(guó)著名奢侈品牌W酒店于2021年3月16日在大阪心齋橋開業(yè)，法國(guó)著名奢侈品牌FAUCHON酒店也于同日在京都開業(yè)。

06

“后疫情時(shí)代”

日本經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，中國(guó)投資者正在對(duì)因新冠疫情陷入困境的日本旅館和酒店表現(xiàn)出極大的興趣。

據(jù)日本的酒店旅館經(jīng)營(yíng)研究所介紹，來(lái)自中國(guó)的咨詢量在1月達(dá)到260件，創(chuàng)下疫情前2018年12月以來(lái)的新高。2021年2月，來(lái)自中國(guó)香港投資者的咨詢量為110件，達(dá)到上年同月的5倍以上。從2020年5月開始咨詢量趨于增加。相對(duì)于日本本地的投資者，中國(guó)投資者的豐富資金對(duì)酒店旅館方更有吸引力。

中國(guó)投資者投資額增加的原因有三個(gè)：

第一，隨著世界范圍內(nèi)的低利率政策的持續(xù)，投資者的資金正流入收益率相對(duì)較高的房地產(chǎn)投資。

第二，新冠感染的擴(kuò)大對(duì)日本房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的影響迄今為止比歐美小，政治局勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，這讓人感到安心。

第三，日元的匯率比較穩(wěn)定。

受上述因素影響，海外投資者的大型交易有所增加，截至2020年Q3所有資產(chǎn)類型的累計(jì)投資額均高于去年同期。

因?yàn)樾鹿谝咔椋鈬?guó)游客不能到訪日本，日本的旅游業(yè)首當(dāng)其沖，酒店、旅館、餐飲等受到嚴(yán)重的沖擊，甚至不少百年旅館也被迫關(guān)閉。

東京商工調(diào)查公司的數(shù)據(jù)顯示，2020年日本住宿業(yè)的破產(chǎn)數(shù)比上年增加57%，為7年來(lái)最高，投資者對(duì)日本酒店的投資額也減少了62%。

而隨著日本也開始接種疫苗，不少投資者認(rèn)為日本長(zhǎng)期的物業(yè)價(jià)值會(huì)保持穩(wěn)定，因此覺(jué)得正是抄底日本優(yōu)質(zhì)酒店旅館業(yè)的好時(shí)機(jī)。

有專家認(rèn)為日本酒店行業(yè)不僅有睥睨全球的高租金回報(bào)率，且正常時(shí)期的高入住率，并且可以享受到低息的日元便利。通過(guò)基金方式進(jìn)入可大量節(jié)省稅費(fèi)，并且日本的酒店物業(yè)流動(dòng)性要好于住宅。

受疫情影響，日本作為亞洲財(cái)富避風(fēng)港的地位被進(jìn)一步凸顯。“移居”日本的人愈發(fā)多了，尤其是臨近日本的中國(guó)高凈值人群，一直以熱衷于日本移民及日本房產(chǎn)投資而聞名。為什么中國(guó)人會(huì)偏愛(ài)日本移民&置業(yè)?疫情對(duì)日本房?jī)r(jià)影響，置業(yè)“錢景”解析!盡在【左手身份，右手房產(chǎn) !2021日本移民&置業(yè)政策解析會(huì)】，7月31日(周六)10:30，上海市靜安區(qū)恒豐路399號(hào)達(dá)邦協(xié)作廣場(chǎng)32樓，邦海外與您不見(jiàn)不散