海外購(gòu)房人生地不熟，最怕就是踩坑。

去日本買(mǎi)房，即使法律如此完備的國(guó)家，也得防。你跟買(mǎi)過(guò)日本的朋友問(wèn)在日本購(gòu)房要注意什么，回答都是五花八門(mén)，比如看它收益率那么高，最后扣一扣也都沒(méi)了;又或者買(mǎi)了房才發(fā)現(xiàn)，水管壞了、馬桶堵了、空調(diào)老化，一系列需要人工解決的房屋問(wèn)題，維修費(fèi)一下來(lái)，分分鐘讓你一個(gè)月的房租搭進(jìn)去。

邦海外結(jié)合自己客戶(hù)的經(jīng)歷，和在各個(gè)平臺(tái)上讀到的赴日買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)，跟咱們的房東們?cè)俣壬?jí)防坑手冊(cè)，以下這8個(gè)鐵坑，你去買(mǎi)房時(shí)，一定要擦亮火眼金睛，小心一晃神踩進(jìn)去。

“表面收益率”不是真實(shí)收益!

這句話要重復(fù)三遍：“表面收益率”不是真實(shí)收益!“表面收益率”不是真實(shí)收益!

我們買(mǎi)日本房產(chǎn)投資，除了因?yàn)樗侨赵Y產(chǎn)，就是看中它穩(wěn)定、租金回報(bào)率高這兩個(gè)特點(diǎn)。所以，會(huì)看收益率，你的投資就成功了一半。

在一些日本房產(chǎn)的信息發(fā)布平臺(tái)上，時(shí)常會(huì)看到“表面收益率”這個(gè)詞，邦海外要在這提醒各位，雖然有“收益率”三個(gè)字，但這并不是你真實(shí)拿到手上的年化收益率啊!注意這個(gè)詞前面還有個(gè)定語(yǔ)——“表面”。

何為表面?就是我們國(guó)內(nèi)說(shuō)的“毛”、沒(méi)有扣除成本的粗算收益。這個(gè)收益的計(jì)算方法是直接把一年的租金所得，除以房屋的價(jià)格得到的。而要參考真實(shí)拿到手上的錢(qián)有多少，就要去找對(duì)應(yīng)的“真實(shí)收益率”。

所以，如果一個(gè)中介指著一個(gè)“表面收益率”在那邊大做文章，說(shuō)什么這個(gè)房子收益率達(dá)到了10%!千萬(wàn)別相信。日本的持房成本還包括房產(chǎn)稅(固都稅)、托管房產(chǎn)的費(fèi)用，以及每個(gè)月要交的修繕金和物業(yè)費(fèi)(這與托管費(fèi)不同)，雜七雜八的費(fèi)用減下來(lái)大概會(huì)砍掉1%-2.5%的收益。

即使標(biāo)榜“真實(shí)收益率”，也有水分!

不過(guò)一些中國(guó)的日本房產(chǎn)中介的水也深，即使告訴你是“真實(shí)收益率”，也會(huì)遇到“虛高報(bào)價(jià)”的情況。

一些中介的慣常做法是略去固都稅(房產(chǎn)稅)等稅費(fèi)，以及托管費(fèi)的成本不計(jì)，這部分能讓收益率看上去高那么0.7%，有時(shí)候就讓買(mǎi)家覺(jué)得很不錯(cuò)。

可是，當(dāng)你買(mǎi)了房、開(kāi)始付出這些成本的時(shí)候，就會(huì)發(fā)現(xiàn)自己真正拿到手里的錢(qián)并沒(méi)有那么多。

那真實(shí)收益一般該怎么算呢?↓↓↓

(月租金*0.95-管理費(fèi)-修繕費(fèi))*12-固都稅

租金回報(bào)率 = 年化真實(shí)收益/房?jī)r(jià)

這個(gè)公式也是我們?yōu)榉繓|計(jì)算時(shí)使用的公式。大家快快收藏!

有些人習(xí)慣將購(gòu)房時(shí)花費(fèi)的6%成本(包括中介費(fèi)、購(gòu)房稅等費(fèi)用)也算進(jìn)分母的房?jī)r(jià)中，不過(guò)這個(gè)費(fèi)用會(huì)隨著你的持有時(shí)間拉長(zhǎng)而變少，過(guò)了5年基本上就可以忽略不計(jì)，所以一般情況下是不計(jì)算的。

因?yàn)榍皫啄辏瑖?guó)內(nèi)出現(xiàn)了很多P2P暴雷的問(wèn)題，那些承諾有多少收益率的廣告已經(jīng)被執(zhí)法部門(mén)統(tǒng)統(tǒng)定性為虛假?gòu)V告。只要是投資者拿不到的收益率，就不能寫(xiě)在廣告里誤導(dǎo)投資者，這是國(guó)內(nèi)的新規(guī).

所以，你雖然可以在日本的廣告里看到這兩個(gè)收益率，但在國(guó)內(nèi)，如果中介還把這個(gè)收益率直接標(biāo)在公共傳播的產(chǎn)品文案中，是違反廣告法的。

房?jī)r(jià)虛高是魔鬼!

要留意你買(mǎi)的房是不是高于周?chē)姆績(jī)r(jià)。日本也有虛報(bào)房?jī)r(jià)的情況(雖然不多)，所以，在買(mǎi)房前你可以了解一下周?chē)姆績(jī)r(jià)，比一比價(jià)。

有些房主也接受購(gòu)房者談價(jià)格，但如果是那種很搶手的房子一般就不可能講價(jià)了。邦海外這周末就看到一個(gè)房87萬(wàn)人民幣，周末剛一放出，房主就收到了5個(gè)購(gòu)房申請(qǐng)。如果這個(gè)時(shí)候你還跟房東砍價(jià)，那很快就會(huì)被后來(lái)者搶掉這套房。

比價(jià)的方法有很多，大家可以在網(wǎng)上查一查。一般，可以在日本的房?jī)r(jià)網(wǎng)站上去搜索周?chē)?lèi)型房產(chǎn)的價(jià)格，就能得到一個(gè)均值，拿來(lái)內(nèi)心衡量一下。

不過(guò)我們平臺(tái)的產(chǎn)品很少這樣的問(wèn)題，因?yàn)槲覀冊(cè)谶x擇房產(chǎn)，價(jià)格會(huì)直接通過(guò)我們的選房專(zhuān)家進(jìn)行嚴(yán)格篩選，價(jià)高又收益率低的房產(chǎn)，邦海外是不會(huì)給我們的房東們滴!

以上是在東京的情況，東京畢竟是二手房市場(chǎng)的天下，投資主要買(mǎi)二手房，在市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的作用之下，虛晃報(bào)價(jià)的情況一般比較少。真正經(jīng)常出現(xiàn)虛報(bào)高價(jià)的，其實(shí)是大阪。

因?yàn)榇筅婺?65天做民宿，一些新建的酒店式民宿就冒出頭來(lái)。而面向中國(guó)投資者的新建酒店民宿中，幾乎都有個(gè)統(tǒng)一的特點(diǎn)，就是“價(jià)格虛高”。

它仰仗的是中國(guó)人對(duì)大阪過(guò)度高的評(píng)價(jià)和預(yù)期，有時(shí)候報(bào)價(jià)會(huì)嚴(yán)重高于平均水平，超過(guò)50%的價(jià)位情況并不少見(jiàn)。所以，在買(mǎi)大阪民宿時(shí)，記得一定要提前了解大阪的市面價(jià)格，擦亮眼睛避免踩坑。

外國(guó)人就不要買(mǎi)新房來(lái)投資!

在東京投資買(mǎi)房，絕不選新房。絕不選新房。絕不選新房。

東京的新房?jī)r(jià)格是二手房的一倍左右，房?jī)r(jià)連續(xù)漲了幾年，日經(jīng)新聞去年還報(bào)道過(guò)，目前新房?jī)r(jià)格已經(jīng)創(chuàng)了1990年以來(lái)的新高。有不少日本剛需們放棄了購(gòu)買(mǎi)新房作為自己的首套房，而是買(mǎi)了二手房。2020年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)后，有價(jià)無(wú)市的新房房?jī)r(jià)也更容易下跌。

另一方面，新房投資并不適合外國(guó)人。為什么?因?yàn)橥鈬?guó)人基本上貸不到像日本人這樣的低息高成數(shù)的貸款。一個(gè)日本人買(mǎi)新房投資，他能以2%左右的利率、僅2成的首付買(mǎi)到新房，這樣他就能用小成本杠桿去翹高租金。

作為中國(guó)投資者，以個(gè)人名義購(gòu)房的話，除非你在中國(guó)以外的發(fā)達(dá)國(guó)家有能用繳稅單證明的收入，不然基本上拿不到日本的貸款。所以就要用全款去買(mǎi)，這個(gè)時(shí)候，你的投入大大提高，但租金收益率可能還遠(yuǎn)不如二手房來(lái)得高。性?xún)r(jià)比實(shí)在太低。

所以，如果有人知道你只是投資，還硬是推薦你買(mǎi)東京的新房，千萬(wàn)被忽悠，太不值了!

低于40萬(wàn)人民幣的投資物件，就別買(mǎi)了

有不少人想購(gòu)買(mǎi)諸如東京多摩地區(qū)，或者去名古屋、福岡等地的房產(chǎn)。如果你不了解上述的這些城市，只是因?yàn)榭吹接行麄髡f(shuō)這里還不錯(cuò)，推薦去投資，那掘金醬勸你謹(jǐn)慎。

這些地區(qū)30-40萬(wàn)人民幣確實(shí)能買(mǎi)到一套房，但除了福岡的人口還算是在增加，名古屋等其他二線城市人口卻在減少。這會(huì)導(dǎo)致一個(gè)很直觀的問(wèn)題，你的房租空置時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。

房屋一被空置，收益率就要大打折扣了，如果一下還空置個(gè)3-5個(gè)月，可能基本上你這一年來(lái)一半以上的收益就沒(méi)了。

另外，我們要意識(shí)到，除非是運(yùn)氣特別好，投資基本上遵循以下規(guī)律：你投入得越多，收益也就越高。這也是為啥日本的房產(chǎn)投資有入門(mén)級(jí)、中級(jí)和高級(jí)的分別。

入門(mén)級(jí)就是40-150萬(wàn)人民幣的單個(gè)公寓，這類(lèi)的凈收益一般在4%-6%之間。中級(jí)則差不多是200萬(wàn)起跳的民宿，收益率在6%-8%。高級(jí)就是投資一棟樓，收益率約為6%-10%左右，而且這個(gè)收益還能保障“經(jīng)營(yíng)管理簽證”的續(xù)簽。

所以，你買(mǎi)到一個(gè)三十幾萬(wàn)的房產(chǎn)，它的收益也不會(huì)太好。如果你看到一個(gè)物件它房?jī)r(jià)低房租還很高，也要警惕——會(huì)不會(huì)是租金過(guò)于高了?后面這個(gè)租戶(hù)走了以后，你還能拿到這么高的租金嗎?

旁邊有墓地的房產(chǎn)，你可能會(huì)介意!

因?yàn)槿毡镜耐恋厥怯谰卯a(chǎn)權(quán)、私有制，土地是自己的，所以想怎么處理就怎么處理，包括人的身后事……

因此，在日本各地分布著不少小范圍的墓地。遇到墓地這事兒，咱中國(guó)人會(huì)覺(jué)得晦氣，日本人也有這樣的感受，所以墓地附近的房產(chǎn)價(jià)格和租金都會(huì)比其他地方低。如果你不知道這里有墓地，然后看到這個(gè)比平均價(jià)格要低的房覺(jué)得可以入手，那就慘烈地踩坑了!

不過(guò)，也看你的接受程度，其實(shí)也有不少人在這個(gè)市場(chǎng)里游刃有余。如果你介意，那么在購(gòu)房前就研究下附近有沒(méi)有墓地，避免買(mǎi)到墓地房。

戶(hù)數(shù)極少(一般少于20戶(hù))的公寓，慎選!

這里考慮的是修繕費(fèi)用的問(wèn)題。因?yàn)槲覀兪欠繓|，每個(gè)月都要出修繕金，如果你買(mǎi)的是戶(hù)數(shù)極少(少于20戶(hù))的公寓，那么維護(hù)一棟樓的資金平均下來(lái)，到你頭上的就會(huì)比戶(hù)數(shù)多的那種大樓來(lái)得多。

另外，戶(hù)數(shù)少的業(yè)主委員會(huì)的負(fù)擔(dān)能力也讓人擔(dān)憂(yōu)。如果遇到樓要做大修繕，就可能除了定期交的修繕金以外，要你額外出資支持。這筆費(fèi)用并不少。

買(mǎi)房送簽證：黑中介的嘴，騙人的鬼!

最后這個(gè)，是掘金醬反復(fù)講的一個(gè)普遍存在于中國(guó)中介圈的套路坑，基本是講爛了。

日本并非移民國(guó)家(雖然它人口在減少)，所以并沒(méi)有像歐洲黃金簽證那樣的“買(mǎi)房移民”政策!沒(méi)有!沒(méi)有!

如果有黑中介跟你說(shuō)，在日本買(mǎi)一套房能送你日本的居留簽證或者身份，那是假的。

一般中介嘴里所說(shuō)的這種簽證就是“經(jīng)營(yíng)管理簽證”。它不需要你會(huì)日語(yǔ)，不看你的學(xué)歷，只要你有錢(qián)，投資了日本就能拿到。

吊詭的是，它并不需要你買(mǎi)房投資。你可以做各種各樣的投資，在日本注冊(cè)公司然后出具給入管局合理的經(jīng)營(yíng)管理方案，就能申請(qǐng)成功，這類(lèi)簽證真正難的，是續(xù)簽。

一般入管局會(huì)審核公司的經(jīng)營(yíng)情況、公司收入，以及申請(qǐng)人在日本居住的時(shí)間，這一系列的動(dòng)作必不可少。而僅僅拿房租當(dāng)收入，是不能作為經(jīng)營(yíng)的手段，日本的入管局不會(huì)認(rèn)可。

而申請(qǐng)這類(lèi)簽證的費(fèi)用，一般只要6-7萬(wàn)人民幣就能搞定，不用一下花個(gè)200萬(wàn)買(mǎi)套房。所以，那些告訴你買(mǎi)房送簽證的黑中介，真的是騙人的鬼!邦海外再次寫(xiě)出來(lái)，提醒各位房東了!

上文就是邦海外小編為您提供的“日本買(mǎi)房的這八個(gè)鐵坑，我們?cè)購(gòu)?qiáng)調(diào)一遍！”相關(guān)資訊，想要了解更多資訊，您可以繼續(xù)閱讀文章下方的相關(guān)閱讀，如有疑問(wèn)請(qǐng)聯(lián)系我們?cè)诰€客服，邦海外專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)一定可以滿(mǎn)足您的需求。

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