很多人在投資日本房產(chǎn)時(shí)，回報(bào)率是判斷該房屋是否值得投資的因素之一。那么，日本房產(chǎn)目前的出租回報(bào)率是多少?是否值得去投資?

在2020年奧運(yùn)會(huì)之前游客涌入的熱潮以及沒有足夠的酒店來滿足需求，為Airbnb型租賃業(yè)務(wù)打開了大門。雖然這種冒險(xiǎn)可能有風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)某些人而言，利潤(rùn)是值得冒險(xiǎn)的。例如，東京附近的一家酒店每人每晚收費(fèi)18,000日元，而短期租賃店主則為第一人收取1萬日元，每位額外客人收取2,500日元，因此理論上五個(gè)人的住宿花費(fèi)只需酒店一個(gè)人的費(fèi)用。比如一套30平方米的單房公寓，以1000萬日元購買。該單位的租賃市場(chǎng)價(jià)格為每月80,000日元，但將其出租給Airbnb，平均每月收入41萬日元。扣除費(fèi)用和貸款后，每年的投資回報(bào)率為25%。

雖然短期租賃收入有可能比長(zhǎng)期租賃方法更有利可圖，但遺憾的是，操作起來并非如此簡(jiǎn)單。根據(jù)政府的規(guī)章制度，只有管理短期住宿建筑群的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)將主導(dǎo)短期停留市場(chǎng)，將擠出東京及周邊地區(qū)的私人運(yùn)營(yíng)商和小型企業(yè)。此外，新立法賦予當(dāng)?shù)厥姓?dāng)局在任何時(shí)候允許或停止短期租賃的完全酌處權(quán)，原因可能簡(jiǎn)單如該地區(qū)的居民投訴。

在日本各地，您可以找到稅前凈稅率從6%到12%的房產(chǎn)，具體取決于地點(diǎn)。東京中心的房產(chǎn)通常為4%至5%，外郊區(qū)的房產(chǎn)最多為6.5%。請(qǐng)記住，在東京超過6%的稅前凈值的任何物業(yè)都可能具有吸引力較小的特征，例如沒有電梯的四到五層樓，或者距離最近的火車站或巴士站有15分鐘的步行路程。如果您也考慮川崎，橫濱或千葉地區(qū)(成田機(jī)場(chǎng)所在地)等衛(wèi)星城市，您可能會(huì)發(fā)現(xiàn)收益率接近8%至9%的稅前凈額。

請(qǐng)注意日本房地產(chǎn)商所掛的是“凈收益”而不是“凈稅前”。此收益率不包括購買成本(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人費(fèi)，購置稅，法律和注冊(cè)費(fèi)，買方代理費(fèi)或保險(xiǎn)費(fèi))，這些費(fèi)用可能達(dá)到購房?jī)r(jià)格的15%至20%。收益率也可能不包括物業(yè)經(jīng)理收取的總租金收入的5%至6%。

總而言之，就租賃現(xiàn)金流而言，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非常龐大，活躍和健康的市場(chǎng)。過去幾年中，頂級(jí)地區(qū)的房?jī)r(jià)也在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)首次上漲。為了最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)并創(chuàng)造最大利潤(rùn)，您的投資組合多樣化可能包括從東京6%到流行衛(wèi)星城市，以及工業(yè)城鎮(zhèn)吸引人的12%。

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